열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [ 열반스쿨 중급반 30기 22조 무한부자]

[부동산 현장에서 바로 써먹는 실전 노하우] – 양파링

“60회 이상 거래를 통한 경험부자” 양파리님의 강의.

양파링님은 ‘사는게(買) 투자의 끝이 아니기에 투자자라면 반드시 알아야 한다’며 [실전 노하우]강의를 시작한다.

[part1. 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법] 

첫째. 적정 전세가를 설정하는 3단계: 단지->생활권->공급

 [단지내 비교] – 네이버부동산 호가 확인 / 아실 최근 실거래가 확인

 [생활권내 비교] – 가격흐름을 같이 하는 단지비교(입지, 구조, 면적)

 [공급물량을 통한 최종 점검] – 현재 공급물량 / 이후 예정물량

적정 전세가를 설정하는 방법에 대해 자세하게 설명해준다. 어플이용하여 비교하고 자료를 찾는 방법도 알게 되었다.

또한 ‘HUG전세보증금 반환보증’ 보증한도 산출하는 방법(주택가격 * 담보인정비율(90%))도 알게되었다.

매수이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라지며, 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정할 수 있기에 중요함을 알게 되었다.

둘째. 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오

 [공급] – 재계약 예상시기 입주물량 체크 + 숨은 공급물량(입주2년차 단지)

 [수요] – 본인이 투자하는 지역,단지,평형의 특징을 아는 것이 중요

 [포트폴리오] – 주택수가 늘어날수록 임대포트폴리오 수립

임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역이므로 리스크줄이는 임대기간을 설정하는 방법을 반복하여 숙지하기로 다짐한다.

[part2. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법]

(1)가격을 협상 할 수 있는 집 – 세입자 만기, 세낀물건, 자금필요, 분양아파트 입주준비, 비과세

(2)상황을 활용할 수 있는 집 – 주인전세, 기존임차인 계약, 공실, 임차인 대기

임대물건의 가격경쟁력을 갖추고 1등 전세물건이 되기 위해서는 사는 단계부터 충분히 싸게 사는 것이 중요하며, 싸게 사지 못하면 전세가를 고수하게 되고 충분히 싸게 산다면 사는 즉시 안전마진을 확보하게 됨을 알게 되었다.

양파링님은 가격협상 뿐만 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고 상황을 활용하는 유연함도 중요하다고 강조한다.

[part3. 투자 단계별 주의사항]

(1)매수결정 단계 : 등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지

채권최고액이 무엇인지 알게되었고, 채권최고액 설정비율도 알게 되는 시간이었다. 부동산에 대출이 있으면 계약체결 시 “잔금 시 말소 특약” 및 “대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인” Tip 도 얻었다.

진짜진짜 현장에서 바로 써먹을 수 있는 노하우 이다.

(2)매매계약 단계 : 매매계약서 작성방법, 주의사항

(3)임대계약 단계 : 임대계약서 작성방법, 주의사항

양파링님은 상황별 예시를 들어가며, 알기 쉽고 이해하기 좋게 설명해준다.

‘투자에 대한 책임은 스로로의 몫’이라는 문구가 가슴에 와닫는 것은 나뿐만이 아닐 것이다.

[part4. 임대리스크 줄이는 법]

1.입주물량 등 임대에 영향을 미치는 요소를 면밀히 파악하여 시기에 적합한 물건을 선택할 것.

2. 임대 최고가를 고집할 필요 없음.

3. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

4. 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김.

5. 무엇보다 살 때 싸게 사는게 중요

무엇하나 놓쳐서는 안되는 내용들이다.

양파링님의 강의를 마무리 하면서 ‘희미한 월급쟁이 투자자’가 아닌 ‘선명하고 부자가 되는 방법을 실행하는 사람’이 되고자 다짐한다

스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음을 명심하자.

( 확신: 절대적인 믿음, 목표에 힘을 부여하는 자신감 – ‘부자의 언어’ 中 )