열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 30기 81조 문프]

열중 2강은 양파링님의 조곤조곤하면서도 강단있는 강의였습니다.

특히 부동산을 매매하고, 전세를 빼는 과정에서 일어날 수 있는 다양한 사례와 리스크를

미리 그려보면서 대비할 수 있는 아주 귀한 강의였습니다.

1. 꼭 기억해야할 3가지

1) 적정 전세가 설정하는 3단계 : 단지, 생활권, 공급

2) 임대기간 설정 시 고려할 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오

3) 협상 시 고려할 2가지 : 가격, 상황

2. 임대가 중요하다!

- 전세 레버리지를 활용한 투자를 하면서, 매매만 생각하고 전세를 놓는다는 것에 대해 구체적으로 그려본 적이 없었는데

이번 강의를 통해 집을 사는 것 뿐 아니라, 임대를 잘 놓는 것도 매우 중요하다는 것을 알게 되었습니다.

머릿속으로 대충 그려만 봤을 때는 내가 매매하려고 하는 단지에서 전세 매물이 얼마나 있는지 정도만 봤었는데,

단지 뿐만아니라, 그 단지와 생활권을 함께 하고 있는 지역의 기존 아파트, 그리고 신규로 공급되는 물량까지 모두

복합적으로 보는 것이 중요다는 것을 알게 되었습니다.

* 지난 강의에 이어, 이번 강의에서도 인근 지역을 포함한 공급물량이 중요한 뽀인트!

- 특히 임대기간을 설정하는 것은, 투자자에게 있어서 매우 중요할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

포트폴리오 관리라고 하면, 흔히 지역에 대한 적정한 분산만 생각하고 있었는데, 시기에 대한 분산도 매우 중요하다는 점!!

내가 보유한 전세 물량이 한꺼번에 재계약 시점이 다가온다면! 한꺼번에 임차인이 나간다고 한다면! 한꺼번에 역전세를 맞는다면?! 정말 무서운 일이 될 것 같다는 걸 깨닿게 되었습니다.

* 지역도 시기도 적절하게 분산해서 계약할 필요가 있다

- 매매시, 충분히 싸게 산다면 전세가를 무리하게 욕심낼 필요가 없어진다는 점도 깨달았습니다

충분히 싸게 사기 위해서는 매도자의 상황을 잘 살펴보고, 그가 원하는 것을 줄 것 (필요한 금액, 시기 등 확인)

3. 투자 단계별로 꼭 법적인 부분에 대한 확인을 꼼꼼하게 하자

- 한 물건을 실제 매매하고 임대계약을 하는 과정에서 꼭 필요한 법적 관계를 머릿속으로 흐름을 그리면서 꼼꼼히 챙길 수 있어서 좋았습니다.

아무래도 <법>적인 부분은 여전히 다가가기 어려운데, 복잡한 권리 관계가 있는 집은 과감히 포기, 근저당권은 무서워할 필요가 없다는 점, 그리고 무엇보다 계약서 체결할때 꼭 챙겨봐야할 특약사항까지 시뮬레이션 해볼 수 있어서 좋았습니다.

(적용할 점)

1. 입주물량은 매매가에도 전세가에도 매우 큰 영향을 미치는 요소이니,

매매하고자 하는 물건이 속한 지역과 영향을 받는 인근 생활권을 포함하여 입주물량은 꼼꼼하게 살필 것

2. 안좋은 지역까지 다 가봐야, 그 지역이 진정으로 좋은 지역인 것을 알아볼 수 있다

역시 투자할때 가장 중요한 것은 앞마당 싸움! 앞마당을 넓히는 것에 모든 에너지를 집중하자!