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안녕하세요 행월입니다. :)

설연휴가 쏜살같이 지나가고 지기반도 어느덧 2주차에 접어들었는데요!

2주차 강의는 게리롱 튜터님의 A지역에 대한 지역분석과 투자전략

을 배우면서 해당 지역 뿐만 아니라

지방을 분석 할 때 어떤 점을 어떻게 분석해야하는지

인사이트를 배울 수 있는 시간이었습니다.

본 것

#A지역 뽀개기

게리롱님의 이번 A지역에 관한 강의는

해당 지역을 가보지 않았음에도

가본 것 같은 !! 그런 생생한 느낌이 들었습니다.

해당 지역이 어떤 모습으로 변화해왔는지,

어떤 순서로 주요 생활권이 이동해왔는지

정말 직관적이고 이해가 쏙쏙.. !!

머리에 딱 들어오게 만들어주셨어요.

(강의 들으신분들은 공감하실듯 합니다.ㅎㅎㅎ)

생활권에 대한 풍부한 설명과

실제 임장하셨을 때 재밌는 경험담도 들려주셔서

해당 지역을 임장 가면 해주신 이야기가 생각날 것 같았어요..ㅎㅎ

그만큼 생생한 지역강의였던 것 같습니다!

그런데 여기서 다가 아니라,

해당 지역이 지금 투자하기에 어떠한 지역인지,

향후 공급과 함께 분석해주셨고

투자를 할때는 어떻게 접근해야하고

무엇을 조심해야하는지 !!

를 배울 수 있었습니다.

지금 해당지역을 봐야하는 이유를 통해서

'아 지방은 정말 각기 다른 모습을 하고 있구나..' 하는 걸

다시 한번 느꼈습니다.

가격이 매우 싼 지역이지만 공급이 많은 지역

가격이 반등하고 있는데 , 공급이 차츰 줄고 있는 지역

등등,,

각기 다른 모습을 한 지방의 모습과 사이클

그리고 해당 지역에서 현재 가격 & 공급 상황을 통해

투자할 때 가격이 싼 걸 잘 골라야하고

리스크가 적기 때문에, 리스크 적은 것 대비해서 수익을 챙길 수 있는 점 등

해당 지역에 내가 투자한다면,

수익을 어느정도로 낼 수 있을지,

리스크는 어떤 관점으로 생각하면 좋을지 등을

알 수 있어 좋았습니다.

#지역을 분석하는 방법론과 프로세스를 배우다

게리롱님의 유명한 '월간게리롱' !!!

임보로 유명하신 게리롱님의,

지역분석 인사이트를 가득 배울 수 있어 너무 좋았습니다.

임보를 쓰다보면,,

인구에서 열정을 쏟다가 공급에서 용두사미가 되어버리는..

내지는 그래프의 홍수 속에서 ..

분석가처럼..시간을 보내기도 했는데요 ㅎㅎ

게리롱님의 깔끔,컴팩트 그 자체..!!!한 설명으로

임보에서 진.짜 중요하게 봐야하는 것들

예를 들면 지역개요에서는 위치/ 인구 / 경제력

만 봐도 된다.

이것은 마치,,소개팅 전 간략한 설명과도 같다는 말씀..ㅎㅎ

너무 재밌게 들었습니다.

그리고 인구 / 직장/ 환경 / 공급

각각의 파트에서

분석포인트와 투자관점으로 나눠서 핵심을 짚고,

마지막 마무리장표로

투자와 연결지어 생각하는 부분이

하이라이트였다고 생각합니다.

자료만 정리하다가 끝나는 임보가 아니라

진짜 실제 투자로 이어지는 임장보고서란 무엇인가

에 대해서 알 수 있었어요.

지난 겨울 지기 때 게리롱님의 강의를 처음으로 듣고

이부분을 벤치마킹하기 시작했는데

생각보다 이 부분을 정리하는게 시간이 오래걸리더라구요!

근데 이부분을 정리하면서, 조금 더

투자적인 관점에서 임보를 쓰는 느낌이 들어 좋았고,

임보 쓰는게 조금 더 재밌어 진것 같았어요 .! ㅎㅎ

이렇게 임장보고서에 녹여야 할 부분들,

지역에 대한 분석 프로세스를 배울 수 있는

게리롱님의 인사이트를 한가득 배울 수 있었습니다.

#저가치 VS 저평가 구별.. 더이상 고민 끝!!-!!!

(헷갈리지?.. 다 알려줄게 !!!!

하시는 듯한.. 느낌을 받았습니다..ㅎㅎㅎ)

지방 임장을 하면서 마주하게 되는 구축 아파트

(두..둥...)

"흠....."

처음 지방에 가서 마주한 90년대식 아파트들을 보고

정말 많이 헷갈렸는데요

"이정도면 괜찮지 않나?"

그러다가, 임장을 계속 다니고

지방은 연식이 곧 환경이라는 걸 알게 되면서

그 때부터는

" 아 .. 구축이니까.. 저가치일거야 "

하는쪽으로 생각이 또 바뀌었는데요

그래서, 어떤게 저가치이고 어떤게 저평가지?

단순히 여기는 사람들이 별로 안 좋아할 것같다.

생활권이 후순위 생활권이다.

균질성이 떨어진다.

이런 생각을 하면서 임장하고 있었는데요

게리롱님의 찰떡 비유를 통해 한방에 이해하게 됩니다.

1.싱크대 배수호수 VS 2.크리넥스 휴지 VS 3.에어팟 프로

아무리 싸도, 갖고싶지 않다 = 저가치

(이런건 당근마켓에 올려도 안팔려..)

가격이 싼데 가치가 있다 = 저평가 유형1

가격은 좀 비싸도 가치가 그것보다 크다 = 저평가 유형2

이것을 아파트에 대입해보면

똑같이 2억으로 가격이 싸더라도 갖고싶지 않은 것 = 저가치

가격이 싸고, 너무 좋지는 않아도 사람들이 좋아하고 살고싶어함 = 저평가

비싸지만, 비싼것보다 훨씬 가치가 큰 것 = 저평가

이렇게 확실하게 개념을 파악한 뒤에

지방에서 구축 투자를 결정할 때 중요한 기준점을 배웠습니다.

1. 입지가 좋은 곳의 구축
2. 가능한 한 싸게 !! 적은 투자금
3. 입주물량이 2년이상 부족 할 때

지방에서의 구축은 전세가가 매매가를 밀어올려야지 가격이 상승 하기 때문에

구축이 오르려면 전세가가 상승을 해줘야 한다.

그래프를 통해서 확인하는 방법까지.!

그래서 정리하면

가치가 있는지 (연식, 입지)

전세가가 우상향하는지 (장기적으로 전세가가 올라서 매매가를 밀어올려줄 수 있나)

+

가격이 싸다면 => 저평가 YES

이런 사고 프로세스를 통해

더이상 헷갈리지 않고

저가치 VS 저평가를 판달 할 수 있게 될 것 같아요 :)

깨달은 것

이번 게리롱님의 강의를 들으면서,

역시나 또 거의 필사를 하면서 들은 것 같습니다. :)

A지역에 대한 이해 뿐 아니라

지역을 바라보는 프로세스를 배워가야한다고 강의 초반에서

말씀해주셔서 그 부분을 조금 더 주의깊에 생각하면서 들었습니다.

"아 이부분은 이게 중요하구나. 이걸 토대로 분석해야겠다"

하는 인사이트와 BM할 부분이 정말 넘쳤습니다..!!

그리고

튜터님이 강의 마지막에 4년간 쌓아올린 앞마당 지역을 보여주셨을 때

그 노력이 가늠하기가 어려울 정도였는데요..!

게리롱 튜터님은 본인이 게으른 면이 있기때문에

그것을 막기 위해서 배수의 진으로 월간게리롱과 매달 강의라는 두가지 장치를 설정했다고

하신부분도 인상적이었습니다. ㅠㅠ

저도, 게으른..부분이 있기 때문에 항상 이 부분이 고민이었는데요

환경을 세팅하는게 무엇보다 중요하다는 것을 다시한번 튜터님 말씀을 통해서

깨달았습니다.

적용할 것 (BM)

1. 게리롱 튜터님의 지역 인사이트 !! BM하기

인구 직장 학군 환경 공급 교통 각 파트에서 투자와 연결지어 사고프로세스

2.입지분석 정리 (양) +투자와 연결하기 장표 추가

3.가격정리 , 임장지에서 투자하기 좋은 물건 특징 생각해보기

4.현재임장지에서 단지 선호도를 결정하는 핵심입지요소

5.투자우선순위 정리

6.하급지 투자 한다면 투자범위와 의사결정 기준 정리해보기

"월간게리롱이 20권 넘어서면서부터

저는 언제든 3천만원으로 투자할 수 있는 사람이

되어 있었습니다. "

언제든 3천만원으로 투자할 수 있는 사람,,

저도 되고싶습니다. ^__^!!!

게리롱튜터님 이번에도 너무 유익하고 재밌는 강의 감사합니다 :)

이상으로 후기를 마칩니다.

감사합니다.