[내마중 4기 121조, 투잡스] 2주차 과제 제출

지난주 1주차 고제를 통해 저의 예산으로 투자가능한 단지 리스트를 작성했고, 그 중 top3를 뽑았습니다.

2주차 과제에서는 뽑은 3개 단지에 대해 입지분석을 해보려고 합니다.

이번 내마중 과제에서는 성북구에 있는 아파트를 대상으로 괴제를 했기 때문에,

교통, 학군은 다소 비슷한 부분이 있지만, 지하철과 거리, 연식, 세대수, 배정학교 등에 따라 선호도가 차이가 날 것이라 생각했습니다.

1 후보단지 기본정보

(가 단지) 2007년, 977세대, 전용84, 방3/화2

(나 단지) 2010년, 1497세대, 전용84, 방3/화2

(다 단지) 2005년, 1605세대, 전용 84, 방3/화2

-> 기본정보만 보았을 때는 나 단지가 연식과 세대수 면에서 제일 좋아보입니다.

2 직장/교통/환경

(가 단지) 직장 C / 교통 강남역 56분(도보12분), 여의도역 44분(도보 12분), 시청역 31분(도보 12분) /

길음초(6학급, 22명/학급)

(나 단지) 직장 C / 교통 강남역 65분(도보18분), 여의도역 53분(도보 18분), 시청역 39분(도보 18분) /

미아초(8학급, 24명/학급, 길원초 8학급, 24명/학급)

(다 단지) 직장 C / 교통 강남역 70분(도보23분), 여의도역 58분(도보 23분), 시청역 45분(도보 23분) /

미아초(8학급, 24명/학급)

-> 직장 : 성북구는 베드타운으로서, 주요 업무지구와 접근성(지하철)이 중요할 거 같습니다.

-> 교통 : 강남까지 접근성은 가 단지는 A 등급, 나 & 다 단지는 B 등급임, 여의도역과 시청역은 가까운 편

세 단지 중 지하철과 가까운 곳을 선호할 거 같습니다.

-> 환경 : 나 단지 주변에 아파트 상가가 활성화 되어 있고 평지라 선호할거 같음. 가 단지의 경우 경사길로 올라

가야 하기 때문에 조금 아쉬움이 있습니다.

-> 학군 : 세 단지는 초등학교 배정이 다르며 가 단지의 경우 학급수가 가장 적고, 나 & 단지는 학 학년당 학급수가

8학급으로 학생수가 상당히 많음. 성북구 아파트 단지 중 이 세단지의 선호도가 높아 보입니다.

3 단지비교

(가 단지)는 연식에 비해 관리가 잘 되고 있고 조경도 신경을 많이 쓴게 보이며, 단지내 아이들이 노는 모습을 자주 보았습니다.

(나 단지)는 두 개로 구분되고 경사지에 있는 단지보다 아래에 있는 단지를 더 선호할 거 같고, 특히 아래쪽 단지는 단지내 상가가 잘 되어 있어 생활 편의성은 높아 보입니다.

(다 단지)는 지하철역과 가까이 있고 연식은 세 단지중 가장 오래되었지만 주변 신축아파트 조성으로 주변환경이 정말 깨끗해졌습니다. 단지 전체는 평탄화 되어 있는데 조경은 특별히 없지만 널찍하고 깨끗하게 관리되고 있어 보입니다.

4 가격 비교

전고점은 (가) > (나) > (다) 순이며, 전저점은 (가)=(나)>(다)

전고점 대비 하락률은 (가)는 -22%, (나)는 -32%, (다)는 -28%로 (나)가 가장 많이 하락하였습니다.

전세가율은 (다)63% > (나)31% > (가)55%

세 단지 모두 싼 구간이라 생각되며, (나) 단지는 전고점 대비 -32% 하락하여 가장 큰 하락폭을 보여 가장 싼 상태라 생각됩니다.

다만 (나)단지는 윗동과 아랫동 가격차이가 클 거 같아, 매임을 해봐야 진짜 저렴한지 판단이 될거 같습니다. 만약 (나)단지 중 저렴한 매물이 윗동이라면 선호도가 떨어질거 같아서, 차라리 (가)동을 저렴하게 사는 방법도 괜찮을거같다 생각했습니다.

5 최종선택 및 느낀점

선호도 측면에서는 가장 신축이면서 지하철 역과 가까운 (나 단지)를 가장 선호할거 같고, (가 단지)는 위치는 지하철 역과 가장 멀어 상대적으로 선호도가 떨어지지만, 가격이 저렴하다면 대안으로 선택될 수 있어 보입니다. 추가 매임을 해서 가격비교를 해봐야 하고, 앞마당 간에 비교를 해서 갭 3~4억대 또는 매매가 9~10억대 살 수 있는 가장 좋은 물건이지 비교평가를 해야할거 같습니다.