관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
# 지난 투자에 대한 복기
너바나님께서 강의 중에 말씀하신대로, 지난 투자에서 내가 무엇을 잘했고 무엇이 아쉬웠는지 성찰해보는 시간이 중요하다고 하셔서 복기해봅니다. 저는 주식투자 경험밖에 없고 21년 2월즈음에 미국주식에 들어가서 23년 3월즘 매도한 경험이 있습니다. 수익이 어느정도 나긴했으나, 그저 초심자의 운이었다고 생각합니다.
- 아쉬웠던 점 >
1) 남들이 환호하는 때에 같이 들어갔다.
=> 약간의 투자 책들에서도 느꼈고 이번 강의에서 다시한번 느낀것이지만 투자 고수들은 남들이 공포와 패닉에 빠졌을 때 과감히 투자를 하더군요.
* 투자자 심리 사이클>>>
- 무릎 - 실의, 패닉, 포기
- 허리 - 낙관주의
- 머리 - 유토피아
2) 몇 개 섹터에 몰빵해서 리스크 헷징이 잘 되지 않았다.
=> 그냥 생각없이 샀습니다. 말그대로 잃을 것에 대한 대비가 전혀 되지 않았었습니다. 너바나님께서 말씀하시는 '잃지않는 투자'에 대해서 많은 생각이 들었습니다. 워렌버핏도 그렇고 유튜브에서 많이 보는 투자 전문가 분들도 항상 강조, 또 강조 하시는 말씀이기 때문입니다. 강의를 듣기전엔 그저 명언에 지나지 않은 말이었다면, 강의 수강 후 지난 저의 경험에 빗대어 생각하니 내가 정말 무모했구나 하는 생각이 드네요...
- 잘했다고 생각하는 점 >
1) 무리하지 않고 저축금액의 일부를 투자했다.
=> 너나위님께서 항상 강조하시는 말!!! 절대 무리해서 투자 하지 말아라. 부동산 투자에서도 이 원칙은 꼭 지켜야 할 것 같습니다.
2) 다달이 주식을 모아나갔다.
=> 도박처럼 한번에 막 사들이고 그러지 않았다는게 다행이었던 것 같습니다. 만약 도박처럼 한번에 사들이고 그랬으면 더 초조한 마음이 들고 잘못된 선택을 했을수도 있을 것 같아요.
# 부동산 투자 원칙 정리
1) 저평가 여부
- 같은 가격이면 어디가 더 나은지, or 같은 입지면 어디가 더 저렴한지 끊임없이 질문하고 체크
2) 환금성을 고려한 투자
- 부동산은 환금성이 낮음(그나마 괜찮은게 아파트)
- 아파트 1-3층, 탑층 X
3) 수익률
- 투자금 대비 얼마나 벌어올 수 있나
- 수익률 계산식 = 수익률 = 수익금(매도금-매입금) / 투자금(매매가-전세가) / 투자기간
- 수익률, 수익 모두 중요
* 목표 수익률 기준>>>
- 1년차 : 원금보장
- 2년차 : 10%
- 10년차 : 20%
- 부자 : 5~10%
- 앞으로 가치가 오를 물건 = 수요가 많은 물건을 (저렴하게) 사는게 중요
4) 원금보장
* 지역별 적정 전세가율 기준>>>
- 강남 : 60%
- 서울 : 70%
- 지방 : 80~85%
---> 정말 이 시기가 왔음 좋겠네요... ㅠ
- 입지독점성 또는 입주물량(3년내) 체크 매우 중요!!!
- 최악의 손실을 생각하자>>>
· 최악의 상황에서 가격이 얼마까지 떨어질까?
· 적정 전세가율은? 전세가는 얼마까지 빠질 수 있지?(역전세 리스크 관리)
· 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?
· 전년도, 전전년도 전세가는 얼마나 올랐는가?
* (참고) 10년간 전세가는 약 80~100% 상승(2배)
- 역계산하면 마진율 예상 가능(30년이상 아파트 제외)
- 전세가 매년 평균 8% 상승
- 역전세 리스크 생각하면 전세가는 많이 올리지는 말아라(5% 내외가 적당)
5) 기타 매우 세세한 원칙들
- 5-10년간 장기간 응원할 수 있는 물건을 사라
- 가족과 도저히 실거주 못할 것 같은 물건은 사지 마라
- 지역별 학군지를 알아두는게 좋음
- 학군지 임대는 걱정 없음. 호황기일때 제일 빨리 많이 오름
- 호재는 불황기에 맥을 못춤
# 지금부터 내가 할일
1. 적정 가격을 고려한 물건 리스트 작성
2. 입지 분석 및 임장(분위기 and 물건 확인)
3. 전세가 체크(2,3년전 과거 전세가)
4. 현재 전세가율 상시 체크
5. 수익률 계산해보기
6. 열심히 종잣돈 모으기
7. 기회가 왔을 때 잡기(기회가 기회인걸 알수있게 공부/책읽기)
이상입니다 ~~!!!
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