내집마련+갈아타기 후보 입지분석 [내집마련중급반 4기 0조+20조 가치에반하다]

안녕하세요,

가격이 아닌 가치를 보는 투자자 가치에반하다 입니다.

지난주에는 예산에 맞는 내집마련과 거주분리 후보들을 추려봤는데요.

이번주는 후보단지들의 입지분석을 하는 과제가 주어졌는데요.

그럼 하나씩 살펴보겠습니다.

Step 1.

나의 종잣돈 예산범위 확인하기

저는 거주했을 경우와 보유했을 경우

자금이 약간 달라지는 편입니다.

우선 현재 거주하고 있는 전세를 월세로 돌리면서

자금을 조금 더 확보하고 전세를 주고 보유하는 쪽이

지금 상황에서 좋다는 판단을 했습니다.

Step 2.

후보단지 입지분석

제 예산에 맞는 후보단지는 대략 10개정도 나왔는데

그 중에서도 추리고 추려 최종 3개 후보가 나왔습니다.

해당 단지들은 살짝 비교를 해보자면

제 예산이 적은 편인데도 후보 중에서는 32평이 1개, 24평이 2개가 나왔습니다!

평형 : A(32평) > B = C (24평)

제가 거주하고 있는 지역 자체가 택지 지구가 메인이다보니 연식이 좋지 않은 편인데,

그럼에도 상대적으로 연식이 젊은(?) 03년식이 하나 있고, 나머지 후보들은 90년대 아파트들이었습니다.

연식 : A(03년) > B(93년) > C(92년)

수도권에서 가장 중요한 교통!!

우선 강남접근성 기준으로 판단을 했고,

네이버지도에서 출근시간대이 7시 30분 출발로 설정하고 검색을 하였습니다.

소요시간과 환승횟수까지 고려해봤을 때 B단지가 가장 좋게 나왔네요!

교통 : B(40분,1회) > C(46분,2회) > A(54분,2회)

제가 보고 있는 자치구는 선호도를 판단할 때 학군이 빠지지가 않는데요.

후보들 중에서는 후보 1개만 학군이 상대적으로 받쳐주지 않는 곳에 위치해있고,

다른 2단지는 학군지 안에 속해있었음을 확인할 수 있었습니다.

학군 : C(93%) > B(92%) > A(87%)

마지막으로 환경적인 측면을 고려해보면

A단지는 주변에 이렇다할 환경적인 측면은 없었고 단지상가가 잘되어있고, 주변상가도 나름 괜찮은 편이었지만

B단지는 학원가와 대학병원을 도보로 접근이 가능하다는 장점이 있었지만,

유흥상권이 상대적으로 가까워서 나쁜 요소도 포함되어있었습니다.

마지막으로 C단지의 경우 백화점과 학원가를 도보를 이용이 가능한 편이여서 환경적인 측면에서 가장 좋음을 확인할 수 있었습니다.

환경 : C(백화점,학원가) > B(학원가,대학병원,유흥상권) > A(단지상가)

Step 3.

후보단지 가격분석

가격 분석은 매매가, 전세가, 매전차, 전고가, 전고점 대비 하락률을 비교해봤습니다.

너나위님의 1강 수업을 들은 저희는 강의 교안대로 따라가면 쉽게 비교할 수 있었습니다!

물론, 1강 과제를 했어야만 진행할 수 있는 부분이라는 사실!

매매가의 경우 감당가능한 금액대 이하인 가격들만 추려보았습니다.

그 중에서도 가격이 가장 저렴한 순서는 아래와 같이 나오더라구요!

가격차이는 C단지보다 A단지가 6천만원 더 비쌌지만

확실하게 좋은 단지라면 A단지도 선택이 가능하다는 생각이 들었습니다!

매매가 : C > B > A

전세가는 매매가와 반대로 A단지가 높았구요,

그 밑으로 B단지와 A단지가 최대 3천정도 낮았습니다.

이렇게 봤을때 A단지의 30평대 전세가가 B,C단지의 20평대 전세가와 큰 차이가 없다는 점에서 보면

선호도 차이가 있을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

전세가 : A > B > C

이렇게 매매가와 전세가 차이를 계산해보니

C단지가 가장 적은 차이가 났고 A단지가 가장 높은 차이가 났으나

두 단지의 매매-전세 차이는 3천만원 밖에 되지 않는 다는 점을 알 수 있었습니다.

매매-전세차 : C > B > A

전고점은 30평형대라 그런지 A단지가 가장 높았고,

의외로 환경, 학군적인 측면이 가장 좋았던 C단지가 A단지보다 1억 이상 전고점이 낮았습니다.

입지분석만으로는 전고점을 예측하기에는 참 어렵구나 생각이 되었네요.

전고점 : A > B > C

마지막으로 전고대비 하락률도 A단지가 가장 많이 가격이 하락했고,

C단지가 가장 낮게 하락을 했는데 이 부분은 위치적으로 C단지가 더 좋다보니

A단지보다 조금 더 빠르게 회복하지 않았을까 하는 생각이 드는 부분입니다.

물론, 실거래그래프로 판단을 해봐야겠지만요.

전고대비 하락률 : A > B > C

Step 4.

최종 순위

드디어 마지막 순서!!

후보들 중 순위를 정해보기로 하였는데요.

과거부터 입지는 떨어지지만 평형대가 컸던 A단지가 항상 높은 가격을 보여주다가

상승장이 와서는 B단지에 따라잡히는 모습을 확인할 수 있었습니다.

하지만, 전세가는 A단지가 항상 높았기에 평형대가 큰 전세가를 이기기에는 쉽지 않음을 확인할 수 있었습니다.

그래도 상대적으로 평형대는 작지만 입지적으로는 A단지보다 더 좋고

상승장에서 파워를 보여준 B단지가 매력적으로 느꼈졌는데요.

C단지가 B단지와 비슷하게 움직이긴 하지만 상승장에서는

B단지보다 확실하게 덜 치고 올라가는 모습을 볼 수 있었습니다.

추측을 해보면 복도와 계단식의 차이인거 같았구요.

한편으로는 강남과의 접근성과 역과의 접근성이 C단지보다 B단지가 좋았다고 생각해볼 수 있었습니다.

제가 거주하고 있는 자치구는 백화점 이용하는 것보다

학원가를 이용할 수 있는지가 더 중요하고,

거기에 강남접근성까지 더 좋으면 금상첨화라 생각이 되기에

최종순위를 아래와 같이 정했습니다.

최종순위 : B > A > C

최종 후보까지 정하고 순위를 정하는데 있어

입지분석과 그래프 분석을 하면서 실거주 관점에서 어디를 더 선호할까

생각을 해볼 수 있어서 좋은 과제였다고 생각이 됩니다.

좋은 과제 내주신 월부 튜터님들 감사합니다!