강서구/동대문구 입지분석 [내집마련 중급반 5기 66조 팔로알토]

강서구와 동대문구의 단지를 설정하고 조사하였다.

블로그에 자세한 내용은 따로 업로드를 했다.

동대문구에서는 전농동 매물 2개와 휘경동 매물 1개를 추렸다.

동대문구는 교통말고는 큰 이점이 존재하지는 않는다.

교통도 사실 왕십리를 대부분 거쳐야하기에 엄청 좋다고 말하기는 힘들다.

다만, 전농답십리 뉴타운과 진행중인 이문휘경뉴타운으로 인해 환경 개선이 기대된다.

[전농동 매물 1]

일단 가격이 4군에 맞는 단지이다.

매물은 30개가 있고, 전세가 3.5억 정도에 형성되어 있어서 3.3억의 갭이 존재한다.

(더 갭을 줄일 수 있다.)

대단지라는 장점도 존재해서 합리적인 가격이라고 생각된다.

전고점이 8.9억이라서, 가격이 많이 빠진 상태이다.(23%)

배정되는 학교의 학급수는 양호하다.

가까운 지하철역이 존재하지 않아서 모두 버스를 타야하며, 이로 인해 교통이 엄청 좋아보이지는 않는다.

[전농동 매물 2]

역세권의 아파트다. 매물은 10개가 있고, 준신축 단지이지만 복도식 아파트가 단점이다.

전고점은 10.8억으로 전고점대비 22.5% 하락했는데 최근 매매 실거래가는 7.85억인 것을 보면 더 깎을 수 있을 것 같다.

전세는 4.3억정도면 나가는 것으로 보여서 갭은 4.1억이다.

초등학교 학급 수는 아름답다.

역세권답게 좋은 강남접근성을 보여준다.

(많이 갈아타는 것은 동대문 특성상 어쩔 수 없지 않을까..?)

두 매물 모두 전농답십리 뉴타운의 인프라를 누릴 수 있다.

[휘경동 매물 1]

휘경동의 특징은 근처에 초등학교가 별로 없다는 점이다.

이문휘경 뉴타운 개발로 인해서 주변에 신축이 많이 들어오고, 환경 개선 여지가 있다.

경의중앙선을 이용할 수 있지만, 그래도 서울 기준으로 살짝 멀다.

구축의 특징을 가지고 있고, 주변에 신축이 많이 들어와서 많이 밀릴 수도 있을 것이라고 생각된다.

최근실거래가에 비해서 많이 비싼 호가가 존재하는데, 현재 가격도 4급지 평균에 비하면 나쁘지 않다.

매매-전세도 적절한 가격이라 거주 분리에 용이할 것으로 보인다.

배정되는 학교의 학급수도 조금 위험하며, 너무 멀다.

강서구는 교통과 직장이 존재한다.

인천과 가까워서 관리에도 좀 편하지 않을까..?

9호선이 이용가능하며, 염창동의 경우 목동 학원가까지 이용이 가능하다.

근처에 마곡(직장)이 있는 것도 4급지에서 찾아보기 힘든 강점이라고 생각된다.

강서구에서는 2개의 매물을 추렸다.

[염창동 매물]

매물이 많이 쌓여있으며, 구축아파트지만 저렴한 가격이다.

역과의 거리는 좀 있다는 점이 아쉽다.

마을버스를 타야하지만, 9호선으로 강남 1시간 내외로 접근 가능하다.

양질의 학원가도 이용할 수 있고, 배정되는 초등학교 학급수도 안전하다.

전세가율이 52%이고, 매매-전세도 예산범위 안에 들어와서 매력적이다.

[등촌동 매물]

고점 대비 많이 하락한 금액이 매력적이다.

전세가율이 52%이고, 평수도 30평대여서 이해가 되는 매매가를 보여준다.

매매와 전세 차이는 예산+1억 안에 겨우 들어오는 정도여서 개인적으로는 살짝 부담스럽다.

배정되는 학교도 폐교위험에서 안전해보인다.

나의 선택은 강서구 매물 2개, 동대문구 역세권 매물 1개이다.