안녕하세요, 라보엔젤입니다^^

지방투자 기초반 17기 강의가

뜨거운 3주차에 접어들었습니다.

1주차, 2주차, 3주차 강의까지 수강하며

총 5개의 지방도시에 대하여

강사님들이 지역을 바라보시는 프로세스를 배우고

고개를 끄덕끄덕~

지역에 대한 명쾌한 설명에

속 시원~한 기분을 느끼며 수강하고 있습니다.

하지만, 그 시원한 기분은

이번달 임장지 임보에

내 생각을 써넣으려고 임보 장표를 열면

어디론가 사라져버리곤 합니다.

강의를 들을 때

'나도 이렇게 하면 되겠다!'

'나도 할 수 있겠다'

라고 생각했던 자신감은 어느덧 사라지고

이게 맞을까?

이 장표에서 어떤 생각을 해야하지?

모르겠다~~

머리가 아파지곤 합니다.

3시간이 넘는 시간동안 이어진

제주바다님의 라이브코칭은

강의에서 배운 내용을

지금 내가 임장하고 있는 지역에 적용했을 때

겪는 어려움들을 하나하나

해결해주시는 시간이었습니다.

너무너무 필요했고 감사한 시간이었습니다.

수강생분들의 질문은

매우매우 구체적이었고

깊은 고민이 담겨 있었습니다.

질문자의 마음과

질문의 의도에 귀를 기울여주신

제주바다님의 답변은

강의만큼이나

유익하고

감동을 주었습니다.

part1. 실전 임보 임장 노하우

part2. 지역분석 인사이트

part3. 투자조언

가장 기억에 남는 세 가지를 중심으로

후기를 남겨봅니다.

바로 옆에 있는 A지역은 보고, B지역은 왜 안 보나요?

공급 영향 데이터로 검증하는 방법

공급은

투자의 기회를 주기도 하지만,

투자의 리스크와 직결되기 때문에

매우 중요하게 살펴보아야 합니다.

부동산 지인을 통해서

임장지와 인구교류가 많은 지역을

순위대로 살펴볼 수가 있습니다.

그런데 임장지에 영향을 미치는 공급으로

A 지역은 보고

B 지역은 안보는가?

강의에서 00지역에 대해서

설명은 해주셨지만

타지역에도 공급분석 방법을 적용하기 위해서는

꼭 알아야할 내용이었습니다.

그동안 저는

전입전출의 합계인

총 인구교류의 규모를 보고

순위 내에서 영향력의 급을 나누어

1~2위 정도만 봐도 되겠다!

대략적으로 생각을 정리하곤 했습니다.

그러면서 정말 3위 도시는 안 봐도될까?

약간의 찝찝함은

남겨둔채

분석을 이어갔습니다.

그런데

제주바다님께서는

이 지역 공급에 대해서는 안심할 수 있는 근거가 무엇이냐!!

데이터를 기반으로

근거를 가지고 생각을 정리할 수 있는

방법을 설명해주셨습니다.

바로 B 도시에 과거 공급물량이 많았을 때

00지역에 있는 대표 아파트들의

매매가 및 전세가가 어떻게 움직였는지,

그리고

그 시기에 인구이동은

어떻게 일어났는지를

살펴보는 것이었습니다.

그 시절

과거의 00지역 단지를 바라보는 사람이 되어

B 도시의 입주로 인해

어떤 영향을 받았는지,

왜 그랬을지 이유도 추측해보며

지역 속으로 깊게 빠져들어갔습니다.

제주바다님께서

데이터를 바라보시며 하는 생각을 따라가니

아, B 도시에 입주가 이렇게 많았는데

00지역의 전세가는 오히려 올랐구나..

자연스럽게 안심할 수 있었습니다.

< BM >

과거 인근도시에 공급물량이 많았던 시기에

임장지 대표 단지들의 매매가, 전세가 흐름을 보고

인구 이동을 보고

인근도시의 영향력에 대한 생각 정리하기

지역에 대한 편견은 이제 그만!!

지역의 개별성을 제대로 이해하자

같은 지방도시에 투자를 하더라도

광역시가 당연히 중소도시 보다 낫겠지.

투자금만 충분하다면

수도권에 투자하는 것이

지방도시에 투자하는 것보다 낫겟지.

인구 규모가 비슷한 A도시가

외곽 신축택지에 영향을 많이 받았으니까

B도시도 외곽 신규택지를 많이 좋아하겠지

수강생 동료분들의

질문에 대한 제주바다님의 설명을 통해서

그동안 제가 가지고 있던

편견을 발견할 수 있었습니다.

내 맘 속 편견

: 아파트의 가치를

그 아파트가 속한

도시의 인구규모를 바탕으로

단순하게 생각하고 싶어함

지방 도시는

도시의 지형, 과거 역사, 공급, 사람들의 성향

등등

다양한 요인으로 인해

각각 개별성을 가지고

발달했습니다.

85만

60만

50만

40만

20만

인구 규모는

우리가 도시를 이해하기 위해

살펴봐야하는

여러 지표 중의 하나입니다.

인구규모가 오히려 작은 도시이더라도

도시의 중심부나 특정 땅에 대한 거주민들의 선호도가 높다면

외곽의 신축택지가

중심부의 단지들에 비치는 영향이 적을 수 있습니다.

규모가 상대적으로 작은 도시라고 할지라도

사람들의 수요가 모두 모이는

선호도가 매우 높은 단지는

규모가 조금 더 큰 도시의

애매한 단지보다

더 높은 가치를 형성할 수 있습니다.

그래서 단순힌

연식과 평형이 같다면

광역시 투자가 중소도시 투자보다

훨씬 낫지!!

라고 공식처럼 생각하기 보다

각각의 단지를

각 도시의

사람들이 어떻게 생각하는지

단지 대 단지

매물 대 매물로

하나하나 생각하며

의사결정을 해 나가야 합니다.

<BM>

편견에 사로잡히지 말고 지역의 개별성을 이해하며 단지 대 단지로 판단하자.

세낀 물건 어떻게 투자로 접근해야 하나요?

협의해 볼 수 있다

지역에서 단지로

단지에서 매물로

한 단계, 한 단계 진행되며

매물별로 어떻게 투자 전략을 짜야하는지도

다루어주셨습니다.

주인 거주 매물,

공실 매물,

세안고 매물

투자 물건을 찾다보면

다양한 상황의 물건을 만납니다.

그 중에서

전세 또는 월세입자가

살고 있는 매물은

복잡하기도 하면서

협상의 기회를 주는 매물이기도 합니다.

전세 보증금이 시세보다 낮게 끼어 있는 매물,

전세 보증금이 시세보다 높게 끼어 있는 매물,

월세가 끼어 있는 매물

3가지 카테고리에 대해서

물건을 만드는 협상 방법에 대해

자세히 설명해주셨습니다.

그 과정에서

가장 기억에 남는 포인트는 바로

"협의해 볼 수 있다"

였습니다.

물건의 가격 뿐만 아니라 상황도

협의를 통해 바뀔 수 있는 부분입니다.

현재 물건의 상황이

보증금, 만기일 등등 고정되어 있는 것처럼 보일지라도

윈윈이 되는 제안을 해보며

투자하기 좋은 물건으로

만들어볼 수 있습니다.

이때 필요한 것은

이 매물에도 투자할 수 있다는 희망!

이 매물에 투자하려면 어떻게 해야할까 전략!

그리고 가장 중요한..

안될지도 모르지만

일단 협의해 보자는 용기!!!

인 것 같습니다.

네이버부동산에 적혀있는 매물의 상황이

내가 변화시킬 수 없는

고정된 상수라고 생각하기 쉽지만

부동산은 사람이 하는 일

얼마든지 바뀔 수 있습니다.

투자의 기회를 발견한다는 말의 의미를

조금 더 이해하게 되었고

기회를 잡는 투자자가 되기 위해

먼저 다가가는

용기를 가져야겠다

다짐하는 시간이었습니다.

<BM>

용기있게 제안하며 투자 기회를 잡기

긴 시간 정말정말 궁금했던 질문들에 대해

속 시원하게 설명해주시고

용기를 주신 제주바다님

정말 감사합니다 :D