[ㅇ1번달에 운0진이랑 함께7ㅏㄹ랭? 라보엔젤] 좋다 안 좋다를 넘어 지역을 입체적으로 이해하는 법 [지방투자기초반 1주차 제주바다님 강의후기]

안녕하세요

지방투자기초반 17기 강의를 듣고 있는

라보엔젤입니다^^

리뉴얼 된 지방투자기초반 강의를

이번에 처음

수강하게 되었어요.

너무너무 좋다는 소문만 듣고 있었는데

강의를 듣고 정말..

깜짝 놀랐습니다!!

이렇게 다 알려주신다구요~?!!?!!

임장을 가는 법,

임보를 쓰는 법을

다른 강의에서 배워 이미 알고 있었지만,

지역 하나하나에

그대로 적용하여

내 생각을 적는 것은

쉽지 않은 일이었습니다.

그런데 이번 강의에서

제주바다님께서

속 시원~하게 다 알려주셨습니다.

특히나

A 지역과 B 지역을 함께

비교해주시며

두 지역이 가진 공통인 특징과

차이점,

그리고 그것이 어떻게

각 지역 내에서 투자의 우선순위

및

투자에 대한 생각으로

연결되는지 까지!!

다 알려주셨습니다^^

사실

A지역과 B지역은

임장도 가보고

임보도 작성했던 지역이었습니다.

지역에 대해서

어느 정도 안다고 생각했지만

단지와 단지 중

선택을 해야할 때는

막연하게

좋았던 느낌으로 선택하는 것 같아

손품과 발품이

따로 노는 것 같았습니다

하지만

제주바다님과

데이터를 함께 보고

생각을 따라가다 보니

투자를 고려할 때

무엇이 더 중요한지

헷갈리고 어려웠던 부분들은

손품에서 어느 정도 판단해야 했던

지역 사람들의 선호도를

판단하지 않고

넘어 갔기 때문이었다는 것을,

손품에서 판단한 것을

발품을 팔며 확인하는 과정이

없었기 때문이었다는 것을

알게 되었습니다.

또한

제주바다님의 생각과

임보를 쓸 때 했던

저의 생각을 비교하며

그 동안 제가

지방 중소도시는

인구가 많은 곳이 좋지~

연식이 좋은 단지가 무적권이지~

하며 공식처럼

간단하게 쉽게 쉽게

생각하려고 했었구나..

깨닫게 되었습니다.

제가 느낀 1주차 강의의

깨달음을 한줄로 표현하면

바로 이것이었습니다.

좋다 안좋다를 넘어

지역을 입체적으로 이해하는 법!!

조금 더 구체적으로

강의를 통해 배운 점, 느낀 점, 적용할 점을

차근차근 정리해봅니다.

지방투자, 투자자의 실력이 정말 중요하다.

지방투자를 망설이게 하는 걱정거리들이 여러 가지 있습니다. 그 중에서 저에게 가장 와 닿았던 것은 지방에서 인구가 감소하는 데 괜찮을까? 지방에서 매도가 어렵다는데 괜찮을까? 라는 부분이었습니다. 그에 대한 답을 해주시면서 걱정을 이루고 있는 요소들을 분해주셨습니다. 인구와 거래량, 가격과 가치... 아파트의 가격에 걱정하고 있던 요소들이 과거시장에서 딱 관련성을 보였던 것이 아닌데, 막연한 두려움이었다는 것을 알게 되었습니다.

나아가 지방 투자라고 했을 때 모든 아파트가 투자로 적합한 것은 아니다. 그렇기 때문에 투자해도 되는 단지를 구별할 수 있어야 하고, 투자의 우선순위를 잘 설정할 수 있어야 하는데, 그렇게 하기 위해서는 바로 투자자의 실력!! 손품과 발품을 통해 정보를 얻고 판단을 하는 투자자의 실력이 정말 중요한 것이 지방 투자라는 것을 알게 되었습니다.

BM 시장을 걱정하지 말고 실력을 걱정하기

입지? 선호도? 알쏭달쏭했던 두 단어. 드디어 구별가능!

1년 6개월 정도 전에 열반기초반을 재수강하며 같은 조 선배님들께 질문했던 일이 기억납니다.

"입지랑 선호도랑 같은 말인가요? 다르면 어떻게 다른 말이에요? ㅠㅠ"

그때 선배님들은 입지랑 선호도는 다른 말이고, 각자의 표현으로 두 가지를 구별해서 설명해주셨습니다. 그리고 지역 내 사람들의 선호도를 파악하기 위해서 현장 임장이 중요하다고 말씀해주셨습니다. 손품을 통해 입지 등급을 매기고 하더라도 실제 지역 사람들이 생각하는 선호도는 다를 수 있다는 것이죠~

정확히 이해가 된 것은 아니었지만, 그때 매물임장과 전화임장의 중요성을 알게 되었습니다. 손품으로 알 수 없는 것, 현장에 가서 부사님께 여쭈어보고 사람들이 어떻게 생각하는지 알아봐야지~ 다짐을 하게 되었습니다. 그리고는 어느새 지방 위주로 임장을 다니며, 임보에 쓰는 입지 등급보다 현장에서 제 스스로 느낀, 그리고 부사님들이 말씀하시는 선호도를 더 중요하게 생각하고 기록했던 것 같습니다.

하지만 선호도가 중요한 것은 알지만 임보에서는 입지를 분석합니다. 임보의 앞부분에 쓰는 입지 분석과 투자 결론에서 단지와 단지를 비교하며 하는 선택이 자꾸 괴리가 있는 것처럼 느끼게 되면서, 등급 매기는 것이 의미가 있는 것일까? 망설여지기도 했습니다.

오늘 제주바다님의 두번째 강의를 들으며 유레카를 외쳤습니다~ 드디어 선호도와 입지의 차이를 정확히 구별할 수 있게 되었기 때문입니다. 지방 도시 각각의 지역마다 선호도에 영향을 미치는 요소들의 비중이 다르다는 것, 그래서 그 요소들의 중요도를 파악하고 그에 따라 투자의 우선순위나 범위도 자연스럽게 정리가 된다는 점을 말입니다. 지역 마다 각각의 입지요소를 어떻게 바라봐야 하는지 그리고 거기에서 나아가 어떤 단지를 어떤 단지보다 우선순위로 봐야 하는지로 이어지는 사고의 흐름이 놀랍게 느껴졌습니다!!

BM 입지 분석을 땅의 가치를 파악하기

해당 지역 사람들이 선호도에 영향을 미치는 요인들을 어떤 비중으로 중요하게 생각하는지 판단하고 정리하기

좋다, 안 좋다를 넘어 입체적으로 지역에 대해 알아가기

임보의 목차를 따라가며 살펴봐야 수많은 데이터들..

세대당인구수는 많을수록 좋은 거고, 직장도 대기업이 많을수록 좋은거야~

어떤 데이터가 어떨수록 좋은지, 개별적인 데이터를 보고 그 데이터를 기준으로 좋고 나쁨을 구별할 수는 있었지만, 지역을 분석하다보면 좋은 곳의 데이터가 다 좋은 것이 아니었습니다. 인구는 어디가 좋고 직장은 어디가 좋고 환경은 어디가 좋더라~~ 좋다, 안 좋다 이분법적인 프레임으로 데이터들을 바라보면서 So What?!?!! 혼란스럽곤 했습니다.

오늘 제주바다님의 강의를 들으며 각각의 데이터를 살펴보면서 데이터가 좋고 덜 좋고 안 좋고 하며 판단을 하는것들은, 각각 따로따로 의미를 갖고 있거나 좋은 것의 개수를 세거나 해서 합산하는 방식으로 생각하는 것이 아니라는 것을 깨달았습니다. 개개의 데이터의 특성들이 모여 하나의 지역을 설명하게 되고, 결국에는 결론적으로는 그 지역에 살고 있는 사람들이 집을 선택할 때 어떤 것을 우선해서 선택할지를 이해하는 기반이 됩니다.

위치 상으로 멀지 않은 두 지역 A와 B는 여러 특징들이 공통점을 가지고 있었습니다. 하지만 그 안에서 여러 입지 요소들이 자리잡고 있는 위치라든지, 요소들이 그렇게 형성된 이유라든지 하는 부분들이 차이점을 갖고 있었습니다. 개개의 요소가 좋고 안 좋고를 따지며 두 지역 중 어디가 더 좋은가, 또는 지역 내에서 어떤 생활권이 어떤 생활권 보다 좋은가를 따지는 것이 아니라.. 모든 정보를 종합하여 결국 두 지역 사람들이 주택을 선택할 때의 기준 또는 선호도에 대해 내 나름대로 생각을 정리할 수 있어야 하는 것입니다.

마치 A 지역과 B 지역의 임보를 함께 쓰는 것 같았습니다. 그리고 마지막에는 이 지역들에서 투자의 우선순위를 어떻게 잡아야 하는지 마치 코칭을 받는 것 같았습니다. 이렇게 한다면 정말 임장&임보가 너무너무 재밌을 것 같았습니다. 데이터를 보고 상상하고 가서 보고 짜 맞추고 또 확인하고 생각을 정리하면서,,, 그리고 생각의 결과대로 투자라는 행동을 하면서 자신의 판단과 그 판단의 결과를 비교하고 복기하며 성장해 나가는 것이 투자자로서 나아가야할 길이구나!! 사고패턴에 자신감이 생길 때가 되면 얼마나 재미있을까 생각하는 시간이었습니다.

알쏭달쏭 보고도 모르겠고 생각했지만 확신이 잘 생기지 않던 지역분석에 대해서 매우매우 구체적인 사례와 생각을 알려주신 제주바다님 감사합니다!!

BM 임보 장표에 생각을 쓸 때, 강의에서 하신 말씀을 지금 임장지에 대입해서 적어보기