지방투자 기초반 3강 강의 후기[지방투자 기초반 17기 21조 별이만두]

D,E 지역 일자리 정리

D는 제철산업 종사자수 많음, 고연봉 대기업 있음, 국가산업단지

E 는 전기, 반도체 위주의 제조업, 삼성 엘지 SK 등 대기업, 1,2,3공단 집중

학군지 확인시 주의점 : 뭔가 이상한데? 하면

학교 알리미의 학업 성취사항 확인하기-꼭 다 확인할 필요 없음 국영수 40% 이상

D지역: 학군 매우 중요함, ㅎㅈ ㅈㄱ ㅈㅊ 지역내 최우수 중학교에 보내기 위해 전략적 입주

E지역: 신축택지, ㅎㅈ, ㅇㄱ 에 젋은 부부 많음

D지역 생활권별 시세 외워버리기

ㅈㄱ : 이 지역 교육1번지, 90년대 구축 ㄱㄹ ㅅ ㅅ3.8/ 3.1

ㅎㅈ: 이 지역 1등 생활권, 상권, 학원가 밸런스 굿 ㅍㅎㅈㅇ 4.4/3.5

ㄷㅎ+ㅊㅍ: 중간 이지만, 위치 굿 ㄷㅎㅇㅅㅋㅇㅂ 3.9/2.9

ㅇㄷ: 균질성 굿 택지, ㅈㅅㅍㄹㅈㅇ 3.7/2.8

대장은 4억 중반, 준대장은 3억 후반 (이런 느낌이라도 일단 감잡기)

일단 이거라도 야무지게 외우기!!!

D지역 투자 우선순위

선호 높은 신축(ㅍㅎㅈㅇ 같은)>선호 높은 준구축(ㅎㅈㄷ에 준구축)>선호 보통 신축(ㅇㄷ ㅊㅍ 요런데)

E지역 생활권별 시세 외우기

ㅇㅍ+ㅅㅈ: 전통 구도심 선호함 ㅇㅍㅇㅇㅍㅋㄷㅅ 4.3/2.6

ㄷㄹ+ㅁㅅ: 신규택지 전통 학군 ㄷㄹ ㄹㅋ3.6/2.5

ㅎㅈ: 신축택지 젊은 부부 ㅎㅈㅇㄷ 3.3/2.3

ㅇㄱ: 학원가 가족단위 ㅇㄱㅈㅎ 2.9/1.8

E지역 대장은 3억 중반 ㄷㄹ ㄹㅋ, 준대장 2억후반~3억 초반

두 지역 모두 역전세 날 가능성 매우 높음 24년 공급량 매우 많음, 25년 되서야 적정으로 내려옴.

이번 강의 가장 인상적이었던 것 기억할것 두가지!

1) 투자시 기대수익과 리스크 꼭 계산해보기

내 종잣돈/ 연간 저축액/마통

이거 고려해서 역전세 막고도 계속 투자 이어나갈 수 있는가?

불안해 하지 않을 수 있는가?

최악의 상황 전세가 과거에 얼마나 떨어졌는지 꼭 확인 예시-30%까지도 있음

최악의 상황 대비해야함

기대수익 200% 전고점과 비교하기

2) 시세트레킹 꼭 시작해야한다.

대장. 중간, 중하 골고루 넣기

이거 해야 가격 외워지고 투자 시장 분위기 외워짐.

바로 만들었다!

교안에서 10~15개 하라고 했는데 ..

아직 초보라 또 양만 많이 했다가 까먹을 까봐 추려봤다.

숙제 완료 인증 ㅎㅎ 엑셀이라 안올라간다ㅠㅠ

*양지 대림 1차: 8.5억 부사님도 집주인한테 팔지 말라 한다.

내생각에 싸다. 중계동 학원가 인프라 이용하지만, 30평대가 8억이면 싸다.

*상계주공 12단지 :3.65 여기는 살기는 싫어도 전고점 대비 정말 많이 떨어졌다.

가격이 많이 싼데 더 깎아서 3억 초반으로 주울 수 있는 정도 였다.

*가장 살고 싶은 곳은 포레나 노원: 장부물건 소개 받은게 11억 초반, 호가는 12억대

한번 갔는데 장부 물건? 이 맞나.. 암튼 비밀스럽게 소개해 준 걸로 봤을 때 거래가 굉장히 안되는 느낌이었다.