호재 같은 것 때문에 흔들려서 그런건가요?
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안녕하세요 결국해내는사람님 :) 매매가와 전세가의 차이가 얼마 나지 않는 단지들과 그렇지 않은 단지들에 대해 궁금증이 있으신 것 같아요. 결론부터 말씀드리면 '선호도' 차이라고 할 수 있습니다. 선호도가 높으면 매매가와 전세가의 차이가 쉽게 좁혀지지 않습니다. 우리같은 투자자는 물론이고 실거주를 하시려는 분들도 매매와 전세의 차이가 얼마 나지 않으면 그 집을 소유하고 싶기 때문입니다. 그래서 매매가와 전세가의 차이가 충분히 좁혀지기 전에 매수하려는 사람들이 늘어나면서 매매가가 상승할 가능성이 높습니다. 반대로 선호도가 낮으면 매매가와 전세가의 차이가 얼마 나지 않더라도 소유하려는 사람들이 많지 않습니다. 소유하고 싶지 않기 때문에 전세 혹은 월세로 거주하려는 사람들이 더 많아지고 매매가는 그대로인데 전/월세 수요가 증가하여 전/월세 가격이 상승하며 매매가와 좁혀질 가능성이 높아집니다. 결국해내는사람님, 오늘도 화이팅입니다!
안녕하세요 결국해내는사람님. 전세가와 매매가가 붙는 정도가 단지마다 다른 건 선호도 차이와 말씀하신 호재 차이가 있는거 같습니다. 선호도라는게 어떻게 매매 전세가 붙는 정도로 나타나는지 제가 생각하는 걸 설명해볼게요. 전체 거주 수요가 있습니다. 10 이라고 해볼게요. 매매든 임차 (전세+월세) 선택을 해야 합니다. 이 때 시장 분위기가 좋지 않아 매매보다 임차 수요가 크다고 해볼게요, 2 대 8. 매매수요가 아직 적은 상황에서 실거주는 동네에서 좋은 단지들 위주로 매수 움직임을 많이 보입니다. 그럼 선호도가 밀릴수록 매매수요가 덜 채운 상태일거구요. 이 상황에서 임차수요는 매매수요보다 더 풍부하기 때문에 더 넓은 범위로 채우게 될겁니다. 어차피 매수하는수준의 무거운 의사결정이 아니다보니 단지가 엄청 좋지 않아도 선택하는데 부담은 덜합니다. 이 상황을 정리해보자면, 적은 매매수요는 좋은 단지부터 채우고 임차수요는 풍부해 넓게 채우게 됩니다. 그럼 선호도가 상대적으로 낮은 단지들은 매매가는 보합하는 상태에서 전세가가 올라와 차이가 줄어들게 되겠습니다. 한편 호재나 연식 영향도 있어요. 입지가 좋은 곳의 경우 연식에 따라 매매가 차이보다 전세가 차이가 크게 차이가 납니다. 용적률이 낮아 재건축 기대감이라도 있으면 더더욱 매매와 전세는 벌어져서 붙을 생각을 안하구요. 교통, 환경 개선 호재의 경우에도 실현이 돼야 전세가에 반영이 될건데, 매매가에는 상승장에서 미리 반영됩니다. 그럼 또 매매와 전세 사이에 차이가 생기게 되겠죠? 제가 생각하는 원리는 이런식이고, 매매 전세가 항상 붙어 다니는 단지의 경우 선호도가 낮은 단지일 가능성이 높습니다. 말씀하신대로 임차 수요가 좋으니 투자하기 좋다고 생각할 수 있습니다. 하지만 가치가 어느정도 밑바탕 되어야 합니다. 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않는다는 명제를 가지고 전세 레버리지 투자를 하고 있는건데요, 매매가가 전세가 밑으로 안떨어지는것 뿐만 아니라 전세가가 우상향 하는 입지 가치가 있는 곳이어야만 게속해서 보유했을때 유의미합니다. 사람들이 정말 안갖고 싶어하는 단지인지, 아니면 상대적으로 덜 갖고 싶어하지만 입지 가치가 있는 단지인지 구별할 수 있어야 합니다. 임장에서 잘 파악하고 잘 연구해보세요! 화이팅입니다ㅎㅎ
안녕하세요 해내는 사람님, 전세와 매매가 붙는 것은 결국 수요와 가격에 따라서 달라지는 것 같습니다. 수요가 상대적으로 적은 곳일수록 가격의 반등이 느리고 매매가가 덜 빠르게 상승할 수 있거든요. 대신에 실거주 만족도가 좋은 곳이라면 전세가가 높게 형성이 되기 때문에 붙을 수 있습니다. 개별 단지별로 선호도나 과거의 가격 흐름을 보신다면 파악하기 쉬울 거예요. 화이팅입니다!