열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 31기 중요한건 꺾이지 않는 마음2조왕도깨비]

1.제2강 : 부동산 현장에서 바로써먹는 실전 노하우(하락장을 기회로 만드는법)

제1강 초보투자자가 첫투자 반드시 성공하는법에서 지방과 수도권에 투자하는법과 나에게 맞는 투자법을 배우고

제2강에서는 현장의 실전 노하우를 중심으로

PART1 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법

PART2 사는 즉시 수익율 높이는법

PART3 투자 단계별 유의사항

PART4 임대리스크 줄이는법

PART5 초보 투자자가 투자를 지속하는방법 등에 대하여 강의를 들었다

흔히 말하는 갭투자 방법을 배워보는구나 다소 가볍게 생각한 부분도 있었다.

매수를 하고 임대를 하고 시간을 기다리고 일반적인 투자의 방식에 뭐 특별한 내용이 있을까?

어떤 내용으로 5시간이나 강의를 할까 하는 호기심 반 기대반으로 강의를 들었다.

시장을 분석하고 물건을 찾아내는 과정도 놀라웠지만 매수 이후 임대를 놓는 과정에서 간과 할 수있는 작은 부분까지

조목조목 정리하여 나눔해주시는 열정과 투자가로서 지속적인 투자를 이어갈 수있는 믿음과 용기를 심어주심에 감사를 드립니다

2.나에게 특히 와 닿았던점

1)적정한 전세가를 산정하기위해 단지내의 기본적인 가격의 변화 뿐만 아니라 인근 동일 생활권의 가격비교와 향후 공급량을 견주어 1차 임대기간의 만료후 재임대시의 동향까지 고려하였다는 점

2)투자의 리스크를 줄이기위해 임대기간을 설정함에 있어 공급물량의 규모와 시기 도시의 규모에따라 영향력을 분석하고 투자지역의 기본적인 수요와 수요변동의 시기와 원인등을 폭넓게 고려하여 투자가 지속적으로 유지 될 수있도록 포토폴리오를 구상하여야한다는 점

3)임차인에 대한 대응 전략으로 기존 임차인의 존재여부와 임차인이 법인이 경우,그리고 전세 보증금 반환 보증등, 임대시 특히 고려되어야 할점 등의 내용은 실전에서도 깊이 새겨야 할내용

4)매수 단계에서 매도인과의 가격협상은 주로 중개사에 역량에 기대는 경향이지만 매도자의 상황을 돈, 날짜, 감정, 관리등 으로 나누어 비용과 편익을 고려한 유연한 협상 기법.

5)투자 단계별 주의사항에서는 매수결정과 매매계약에서 매수후 전세계약의 특약내용과 임대계약시 보증금 반환 대상을 확인하는 부분과 같이 법률적 어려움은 대한법률구조 공단을 활용

6)임대 리스크를 줄리기위해 지역별 임대 물량들은 고려하여 시기에 맞는 적절한 물건을 선택하고 시기별 지역별로 분산투자를 하여 역전세 리스크에 대비하여야 하며, 투자에 있어서 욕심은 기회비용이 동반된다는 사실,

이장을 할때도 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 골라낼 수있는 안목이 생긴다는 사실,

3.적용해 보고 싶은 점

1)투자를 생각하면 먼저 싸고 좋은 물건을 사야한다는 생각에 임대에 대한 생각들은 후 순위로 밀리는 경향이 있다.

지속적인 투자를 위해서는 임대시 발생할 수있는 리스크를 줄이기위해 적정한 전세가의 산정시 고려되어야 할 사항과 공급과 수요의 예측으로 지속 가능한 투자의 포토폴리오를 생각해보자

2)매수 경정후 매수가를 생각할때 나름의 적정가를 두고 부동산 중개사의 정보에 의존하여 가격협상이 이루어 졌지만 강의의 내용처럼 매도자의 상황을 충분히 분석하여 가격 협상을 주도해 보아야겠다.

3)대부분 매수후 계약체결시에도 체크 사항들의 확인에 주도적이지 못한 부분은 반성해야할 부분이며 계약서 작성시 상황에 맞는 특약사항에 대해서도 다시한번 정리가 필요하다.

4)적정전세가 설정3단계 단지,생활권,공급, 임대기간 설정시 3단계 고려사항 공,수,포, 협상 고려 2가지 가격,상황 깊이있게 새겨 활용해보자.

5)의지력을 최소한으로만 쓸 수 있도록 시스템을 만드느것, 할수 밖에 없는 시스템, 어떻게 이걸 만들까?