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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
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STEP1. 책의 개요
책 제목: 부동산 투자의 정석
저자 및 출판사: 부동산김사부(김원철)/RHK
읽은 날짜:2024.02.23
핵심키워드 3가지: #정석 #시스템 #교과서
총점(10점 만점): 10/10
STEP2. 책에서 본 것
얼마의 돈을 가지고 있느냐보다 중요한 것은 돈이 계속 나오는 시스템을 갖추고 있느냐이며, 진짜 여유롭게 생활하려면 얼마의 돈이 있느냐보다 얼마의 돈이 나오는 시스템이 있느냐가 중요하다.
1장. 부동산 투자, 여전히 유효한가?
* 수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것→ 부동산 투자는 여전히 유효 하다.
* 거품을 파악하는 요소
1)기간: 5년 이상 지속적으로 상승 한 경우
2)가격: 회자될 정도로 올랐고 그것이 광범위한가?
3 )관심도: 관심과 지식 없던 사람이 관심을 갖고 돈을 벌겠다고 덤비는가?
* 부동산 경기가 하락하고 장기화 되는 건 장기 침체 시작이 아니라 투자자 입장에서 기회가 오는 것.
* 전국 주택 상황 상 아파트의 비율은 50% +대도시, 신규 아파트, 대단지, 역세권 등의 조건이 붙은 부동산 소유 시 가격이 물가상승률 보다 높게 상승 할 것이고 이것이 자산 형성에 아주 중요한 역할을 하게 될 것.
2장. 현명한 투자자의 정석
* 전세 레버리지 투자-매년 소액으로 전세 낀 부동산을 매입 → 전세 보증금 상승 분으로 추가 부동산을 매입→ 자산 규모가 늘어나면 좀 더 상승율이 높은 대상으로 투자를 확대 해 나가는 것= 1년 동안 3000 만원에 종잣돈으로 전세 낀 부동산을 매년 한채씩 구입하기를 딱 4년간 하라.
* 2년마다 2000 만원에서 3000 만원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.
* 부동산에 전세가와 매매가 차이가 좁아진 때→ 매수타이밍, 전세가와 매매가 차이가 좁아진 지역→ 매수 대상
* 투자 대상이 구축이라면 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾아야 함.
* 전략- 전세 레버리지 투자로 규모 늘리고 이후에는 개발 통해 시세차익 얻을 수 있는 지역 고르는 것=긴 기간 동안 충분한 현금 흐름을 발생시키고 오랜 세월이 지나서는 시세차익 까지 얻을 수 있는 투자
따라서 투자를 할 때는 핵심적인 지역을 선정해 공략 해야 함
* 투자 법을 실천 해야 하는 이유
1)부동산은 불황기에 관심을 가져야 높은 수익을 거둘 수 있다.
2)매매가는 매도하기 전까지 실제 이익을 가져다 주진 않는다-> 전세가의 상승은 계약 기간이 만료 되는 시점에 현금 흐름을 만들어 주기 때문에 불황은 부동산을 매도 하고 싶은 욕구 불러일으킴→ 이 순간이 부가 일반 투자자들에게서 현명한 투자자들에게 옮겨 지는 순간.
* 전세 레버리지 투자법 의 핵심→ 어느 정도 자산 규모가 형성 되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선.
* 4~6년에 투자 기간을 버텨야 한다-> 성공의 경험이 쌓이고 재미를 느끼고 자금까지 쌓이면 더욱 탄력을 받음
=투자는 마라톤과 같다 재미있어 지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터
* 전세 레버리지 투자는 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않는다
* 대중의 인식을 뛰어넘어 원칙을 지켜서 투자 할 수만 있다면 반드시 성공 한다는 교훈을 준다
* 대출은 지금 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다 따라서 레버리지를 안전적인 수준으로 활용하는 것이 부자가 되는 지름길이다
* 시스템→ 만들기까지는 시간이 걸리지만 만들어 놓으면 결국 시간이 지날수록 막강한 힘을 발휘 함→ 5년 7년 10년이 지날수록 더욱 강력한 힘을 발휘함.
* 투자자산은 갑자기 불어난다→ 투자 자산이 또 다른 투자 자산을 낳기 때문
* 단기간에 얼마의 수익을 넣는 것보다 자산에 규모를 늘리는 데 집중하는 것이 더 현명한 투자
* 전세 레버리지 투자의 핵심 개념
1)부동산에서 돈이 나오게 한다-전세금 상승 분→지속적으로 수요가 있고 전세가 상승이 물가상승 보다는 월등하게 높은 곳을 골라야 한다+매수 당시 전세가율이 높은 곳이여야 한다
2)그 자금으로 부동산을 또 산다-그렇게 해서 나오는 돈은 자산을 만들어 내는 부동산에 재투자 한다
=기다리고 찾는다는 개념으로 접근→공부한 덕에 지금부터 좋은 대상을 알아 볼 수 있게 되었으니 계속 찾으면서 기다릴 거야
* 경제적 자유 달성 20년 프로젝트
1단계-10년에 기간 동안 전세 레버리지형 투자를 진행 하는 것=지속적으로 투자금이 나올 수 있는 구조를 구축 하는 것이 목표
핵심은 부동산을 통해 꾸준히 돈이 나오는 시스템을 구축 한 뒤 거기서 나오는 자금으로 그 시점에 가장 적합한 대상을 찾아 재투자 하는 것
2단계- 1단계에서 만들어지는 투자금으로 수익형 부동산을 매입 하는 것
조건1. 목표 수익률 4.5에서 6%
조건2. 10년 후에 자산가치가 두배로 오를 수익형부동산
* 내집마련 보다 시스템 구축이 우선→ 투자 자산을 먼저 만들고 거기서 나오는 자금 중 일부를 활용 해 내가 거주할 집의 전월세를 충당 하는 형태=시스템을 만드는 것은 필수
3장. 탁월한 투자자의 정석
* 부동산 활황기 그리 오래 가지 않음→대부분의 사람 시장에 관심 가지는 시점은 이미 가격이 한참 오른 후
* 투자는 불황기에 하는 것 but, 투자할 수 있는 사람 적음⇒ 이때 투자하는 사람 ‘고수’
* 핵심 부동산에 집중하는 것→ 어떠한 상황에도 가격이 꼭 오르는 부동산=리스크에 강함. 자산 전부 투자 가능하고 오랜기간 굴림으로써 보다 큰수익 낼 수 있다
* 핵심부동산- 오래 보유해도 꾸준히 가격 상승하는 것, 장기적으로 평균보다 높은 상승률, 가격 폭락이 크지 않고 빠르게 회복하는 것(수요가 꾸준하면서도 대체재를 만들기 쉽지 않은 부동산)
* 핵심부동산 매수 힘들때?→ 적당한 물건 나타나지 않으면 기다려라 아니면 다른지역 찾아라.= 인내와 수고를 감당할 각오 해야한다.
* 비싸게 오른 시점에 매수하면 핵심으로서의 가치는 전혀 없게 된다.
* 장기적인 안목 필요→ 장기적으로 다른 어떤 부동산보다 탁월한 성적 내는 대상 볼 줄 아는 눈
* 핵심에 집중하라- 설사 좋지 않은 시점에 매수하더라도 세월이 지난 후 최소한 보상 얻을 수 있다.
* 투자로 돈을 번다→ 내가 아닌 시장이 벌어 주는 것=공부는 흐름을 잘 읽고 기다리다가 때를 알아보기 위해 하는 것
* 전세가율→시장에서 부동산의적정가치를 판단하는 중요 바로미터
내 자금에만 맞는 대상을 고르는 건 큰 문제 만들 수 있다.
* 향후 20년을 좌우할 핵심 키워드
1)New-재건축=본질적가치,가격 반드시 고려
2)역세권-편리한 생활에 포인트두고 발전할 가능성 큼=역세권 개발 가속화 가능성
3)소형- 소득 크게 늘지 않는경우, 고령인구증가,맞벌이의 보편화 등으로 수요는 계속 늘어날 것.
4)강남권- 선호하는 아파트 단지 강남에 몰려있음→강남과의 연계성이 그 지역의 가치를 결정
5)임대료- 핵심지역 추가 공금 힘듦→임차인들의 선호지역, 대상 알아야함.
4장. 투자 고수의 정석
* 고수- 먹고 들어가는 투자를 하는 사람들→ 결코 잃지 않는 투자
* 고수가 되는 길 1)시간을 기다려야 함 2)계속해서 열심히 물건을 찾아야 함
* 중요한 것→인내하는것=시장흐름 좋지 않을때 참을줄 알고 투자 대상을 버릴줄도 알아야하며 다음기회를 기다릴 줄도 알아야함
* 투자법 보다 더 중요한 건 ‘때’이다→ 때를 기다려야 하고 도래했다면 절대 놓쳐선 안된다.
* 투자의 때는 불황의 끝자락이다.→ 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.
* 투자의 적기를 알려주는 신호
1)불황기가 3년 이상 지났음
2)미분양 물량이 사상 최대로 증가함→ 곧 반전의 상황 올 것
3)분양 물량 역대 최저→ 부동산 가격 바닥
4)경매 낙찰가율 사상 최저 수준→ 경기의 활황 불황을 가늠하는 요소
5)전세가율이 사상 최고치에 근접
6)중개소 폐업 속출→ 거래량이 바닥을 침
7)정부의 부동산 활성화 대책 등장
⇒ 탁월한 투자자는 때를 제대로 이용, 고수들은 이때 완벽하게 먹고 들어가는 투자를 한다.
* 고수가 선택하는 투자 대상
1)전세가율 90~95%에 육박한 주거용 부동산→ 머니트리가 될것인지 아닌지 판단. 성장성 고려
2)경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라
3)분양가가 주벼 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권
4)임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산→ 불황에 매수자 구하기 힘든 때를 이용
⇒알맹이만 골라내는 능력을 키우는 것이 고수가 되는 길
* 정보의 대중화로 부동산 투자도 대중적이 되었고 시대가 달라진 걸 고려하면 부동산이 장기적인 불황으로 빠질 가능성은 매우 희박해졌다.→ 따라서, 최적의 투자는 성장성이 큰 부동산+저평가된 절대가치의 부동산에 상대적으로 우월한 자금력을 활용하며 1~2년 정도는 기다릴 줄 알아야 함.=자금 형편상 가장 최상의 성장성이 있는 물건을 일단 사둔다
* 저평가된 원인을 찾아내야함→ 변화하는 시점을 잡아내기 위해
5장. 대상별 투자의 정석
투자가치=풍부한 수요에 상대적으로 공급이 제한적일 때 생김→아파트 투자
아파트투자의 정석
1)대단지 아파트→쾌적한 환경,생활편리=매매,임대 용이
2)좋은 학군지→선호도 높음=가격 가장 먼저 움직임
3)로열동 로열층→ 환금성
4)85㎡이하의 면적→ 광범위하게 사용될 수 있는 평형
5)역세권 아파트→위기에도 가격이 오르거나 지킬 수 있는 부동산(고수- 미래의 역세권이 될 가능성있는 부동산에 투자)
6)기반시설의 유무→사람이 생활하기 편리해야 함
7)성장성이 있는지→성장성이 있어야 가격이 상승한다.
8)일조권의 큰 문제가 없는 비로열 아파트→ 실수요자에 의해 가격 형성되므로 저렴하게 매수 가능= 수익률높음
STEP3. 책에서 깨달은 것
1) 잃지 않는 투자를 위한 시스템 구축과 이루기 위해 해야 할 일들과 가져야 할 마음가짐 등을 되돌아 볼 수 있었다.
2)종잣돈의 중요함을 다시 한번 느꼈다. 공부로 좋은 투자 대상과 시기를 만났다 하더라도 종잣돈이 부족해 실행할 수 없다면 무용지물이 될 것이다.
3)초기 4년과 이후 수익 실현을 위한 기간 동안의 기다림이 필요함으로 조급한 마음은 투자의 적이라는 걸 다시 한번 명심했다.
STEP4. 책에서 적용할 점
투자는 마라톤이다 라는 말을 새기며 꾸준한 공부와 저축을 통해 투자자의 마인드를 다져야겠다.
부족한 안목을 기르기 위한 꾸준히 앞마당을 만들기
지금 저축액으론 기간이 오래걸릴 듯 하여 종잣돈을 늘릴 방안 모색
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
P.62 중요한 것은 포기하지 않는 것이다 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다
P.95 어떤 경우라도 끝까지 살아 남는 것이 더 중요하다
P.101 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 2가지다 위기가 왔다 그들에겐 돈이 있었다
p.115 중요한 것은 개념을 잘 이해하고 남들이 보지 못 하는 것을 보려고 노력 하는 것이다
p.435 종잣돈을 만들기 위해 악착같이 절약하는 정성으로, 더 많이 공부하라 인생의 성공과 실패는 지식에 달려있다.
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