열반스쿨 기초반 67기 박성빈

[나에게 특히 와닿았던 점]

1.부린이에서 투자 고수되는 법

• 상황, 신문, 뉴스에 휘둘리지 말고 좋은 사업 주식을 사듯 좋은 부동산을 사라
• 위기는 오히려 싸게 좋은 물건을 사기 좋은 기회이다
• 투자의 성공 여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시했는가 이다.
• 단기간에 수익을 내려 하지마라, 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라, 자신이 가치를 믿을 수 있는 것(5년,10년 오래도록 응원할 수 있는 것)을 사라

2.10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는법(입지)

• 직장 : 강남, 영등포, 여의도, 판교 접근성
• 교통 : 영등포, 여의도(1,2,5,9호선), 시청(1,2,3,5,6호선), 강남(2,3,7,9,신분당)

->2,3호선 선호

: S(강남 30분), A(강남1시간, 종로,여의도,구로 등 30분),B(종로,여의도,구로, 판교 등 1시간 이내), C(그외)

• 학군 : 중학교 학군이 중요하다( 고등학교는 어차피 특목고)
• 환경 : 공원,백화점 등 편의설, 거주 연령이 어리면 전세금을 잘 올려준다
• 호재 / 악재 : 입지를 개선시키는지, 확정된 것인지, 3년 이내의 것인지, 불황>호재
• 입지독점성 : 빈땅이 있는가

3.부동산 가격 결정요소

• 부동산 가격은 오를 것인가?

-노동보다 자본이 올라가는 속도가 빠르다

-전세가가 오르는 지역에 투자하면 잃지않는 투자가능 , 10년 후 2배

*전세관련 : 전세는 변동이 적고, 보통 5년 상승/3년 보합/2년 역전세 , 전세가 평균 상승률은 1년에 8%

: 입주물량(적정은 인구의 0.5%), 물가가 기본적으로 영향을 준다. + 금리, 임대차3법 등

4.너바나의 투자 레시피

• 저평가여부 : 비교평가
• 환금성 : 아파트가 최고
• 수익률 : 72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

-앞으로 가치가 오르는지, 적은 투자금, 좋은 타이밍, 전세금상승(수익률 무한대)

• 원금보존 : 전세가율이 적정한가(서울 70%, 지방80%), 입지 독점성, 입주물량(인구의0.5%)이 적은가 보기
• Risk 관리

[적용해보고 싶은 점]

• 직장 : 직장의 중심 강남, 서초, 중구, 영등포구, 송파 임장가보기 -> 강서, 구로, 금천, 종로
• 교통 : 네이버 지도에서 해당지역~강남 시간 얼마나 걸리는지 보고 s/a/b/c 등급매기기
• 학군 : 지역 내에서 학군이 가장 좋은 곳 찾아보기(중학교,세가 잘나감 2월)
• 비교평가표 만들기 ( 매매가, 평당가, 전세가, 전세가율, 갭, 직장, 교통,공급,구조 등..)
• 나만의 투자 기준 만들어보기
• 돈 소액, 시간이 많다 -> 저평가 가치 투자
• 투자할 때 최악의 손실까지 생각해보기
• 리스크 관리를 위해서 항상 역전세(입지독점성), 대량공급(앞뒤 6개월, 2년후 앞뒤 6개월), 급격한 전세상승(전세보증금 전체 4~10%보유), 수익시기(모르기 떄문에 급여 필요) 등을 고려할 것
• 지금당장 해볼 것: 부동산 책 50권 다독&정독 , 정독 후에는 요약, 느낀 점, 벤치마킹할 점 블로그에 정리
• 앞으로 해나갈 것 : 100권의 책, 10번의 강의, 100번의 임장, 10번의 실전투자(반드시 1년 안에 투자한다)
• 아파트 수익률 보고서 작성 한번 해보기 : 우선 우리집 부터!