[지기11기 싼 값에 4서 끝까지 4수하자 흠흠흠흠흠흠흠] 지기 1주차 강의후기

지방시장을 쫓아다니는 지방투자자가 될게 아니라, 투자를 이해하는 전국구 투자자가 되어야 한다.

광역시는 권역의 이해와, 수도권-지방사이클차로인한 수익 극대화를 위해 필요.(수도권 15년, 지방 5~7년)

공급이 줄어서 전세가율 상승으로 투자기회가 온다. 빠른 상승장이 와서 투자금 회수 가능.

개별성이 중요. 지역마다의 개별성을 알고, 지역별로 투자전략을 세워야함.

지방은 결국 학군 + 환경.(광역시는 어느정도 입지를 가지고 있다.)

A지역은 동서의 격차가 크다. 대부분 서쪽에 살고싶어한다. (특히 OO구 O안 신도시)

인구수, 세대수, 세대당 인구수, 영유야,10대, 경제활동연령 모두 서쪽이 우세하다. 소득또한 마찬가지이다.

OO구는 연구단지를 끼고있어 수입도 높고, OO신도시가 있어 수요를 바쳐준다.

이후로 반시계 방향으로 입지의 순서다.

직장은 서쪽에 60%가 몰려있으며, 그중 OO구는 전국에서도 상위수준이다. 학군또한 서쪽이 뛰어나며, O구는 학군지 이사수요가 있을정도.

상권은 원도심 상권에서 OO구,O구로 이동했다.

서울은 공급이 매매가에 반드시 영향을 미치진 않지만(전세가에는 영향), 지방은 매매가에 영향을 미친다.

공급표를 만들어야한다. 이거 안만들꺼면 투자하면 안됨. 3달정도 전꺼부터 확인해야햄. 내가 전세 놓는게 저때 경쟁한다. if)올해 투자생각? 10월 전에 무조건 잔금을 마무리 해야한다! 24,25년에 공급이 많다

공급정리. 지역 공급 총량, 인구 연계지역 공급량, 구별 공급량, 공급 위치, 입주시기등 저평가 여부만큼 중요하게 체크

A지역 공급은 반드시 근처의 OO시를 고려해야한다.

이 지역은 지하철은 일부지역만 의미가 있다(O석~OOO천~OOO사 까지만 유의미함 : 길이막힌다)

1등지역 2개의 구는 빠지는것 없고, 2등구역 2개의 구는 재개발공급(입지개선), 원도심 상권 위주. 3등구역 OO구는 일자리, 학군, 환경 모두 열악하다.

OOO구

O평 까지는 괜찮다. 외진것 같아도 업무지구 바로 옆이기때문에 투자해도 괜찮(가급적 신축투자. 투자금 비슷하면 무조건 연식 좋은것). 그 이상 O강 부터는 숙고해보기. O룡이 왜 대장인지는 모르겠어도 받아드려야한다. 전통적 부촌 이미지가 있는곳이 대장.

17년식 O안 VS O동 : 입지좋은 전자가 1억이상 더 오름(신축도 입지에 따라 간다)

O하 신축 VS O은 구축 : 입지좋은 구축이 외곽 신축단지보다 낫다.

W구

O안 10년차와 O마 신축과 가격이 같다 : 입지덜좋은곳의 브랜드 = 선호 생활권 10년차

O산 안에서도 O문과 O방은 다르다.

M구

평균 이하의 입지는 신축이 들어오면 대장이 바뀐다.(입지가 상대적으로 약함)

O동 신축(OO구) > O동 대장(M구) > O마 신축(W구)

같은 가격이면 입지가 개선되는 단지를 산다.

E구

E구 신축 = W구 입지별로인 신축.

D구

D구 구축 대장은 M구 구축과 비슷한 수준. D구 대장이 눌려있는것 같다?(M,E구 대장과 비교해서 1억이상 차이가남)

투자 기준에 들어와도 생각해보기. 3,4억대에서 여기가 최선인가??(입지가 떨어지는곳에 바로 투자할 수 있더라도, 가격변화를 좀더 지켜보면서, 입지가치가 좋은 OO구, W구 먼저 고려하기.)

뱀머리 VS 용꼬리

강남, 서초급(O산의 크목한정도)을 제외하고는 대부분의 경우는 용의 꼬리보다는 뱀의 머리가 낫다.

단지분석을 해야 알수있다. 그래프를 보면서 투자금은 얼마나 들었고, 수익률은 얼마나 났고, 다른단지와 비교해서 이시기에 투자했으면 이걸 해야겠다. 이조건이면 이걸 해야겠다를 계속 해야함. 이게 공부.

선호도 파악은 단지분석에서 나온다. 단지분석과 지역사람의 니즈를 파악가능.

지역별 선호도 판단하는 방법

나의경험. 역지사지. 가격비교. 인터뷰(지역카페에서 택지명, 이사, 추천 으로 검색, 호갱노노)

전통적 부자동네 인식(입지보다 우선. 산위라도 ㄱㅊ) : 대형평형, 학군/학원가, 신축택지 or 택지

생활권 선호도 파악실습 : 생활권내 1등단지 아실에서 그래프 비고(100%는 아니지만 도움된다.)

A지역 투자정리

입지&선호도 먼저

1. 구별 입지파악후, 입지 좋은곳은 상품성(연식, 브랜드)으로 판단한다.

2. 입지가 덜 좋은곳은 입지와 상품성을 비교해서 선호도를 확인한다.(평균입지이하는 연식을 영향을 많이 받는다)

서쪽 2개의 구 입지좋은 신축, 구축 2~30평대 > 5개구 신축 2~30평대 > 5개구 생활권 구축 대장 30평대

투자 가능한걸 쫙 뽑아보고, 이순서에 맞춰서 투자할수 있는지 쫙 보기, 투자가능한거 있으면 투자해도 ㄱㅊ

지금도 할수있다.

1.23년 공급부족으로 전세가 상승.

2.매매가는 저평가. 당장투자범위X라면 전세가 낀 물건 적극고려(전세가가 시세보다 높다. 이걸 세입자와 협의후 투자)

3. 24,25년 투자기회는 다시 온다!(입주물량 터졌다 꺼지기 직전해에 전세가 부족해진다. 이때 기회 가능하다!)

지방에서 기회를 잡는법 : 매달 꾸준한 시세트레킹!

매매가 하락,보합 + 전세가 상승 or 매매가 상승폭 대비 높은 전세가 상승폭.-> 높아진 전세가율. 투자기준에 맞는 투자

모든 조건이 갖췄을때 투자할 수 있을가? ->전세경쟁으로 투자하기 어려움.

: 투자 조건을 만들어서 투자할것!!!(진입장벽을 만드는것 ex.지금단계에서 전세낀 물건을 전세입자와 협의하기)

A지역을 통한 지방투자 사이클 이해 및 응용

1st상승 - 투자자 수요 (이때사야 이후 찐 상승장이 왔을대 팔수있다!-일반과세) -> 1st상승 후유증-투자자 전세경쟁 -> 2nd상승 - 실수요장 -> 하락 - 2nd상승 후유증 + 입주

버티는 투자로 성공투자. if(4.5억 -> 3.5억)

실력x : 본질이 아닌 보이는것에만 집중(하락, 구축, 입지가 별로), 1억이나 떨어진건 별로라고 판단

실력있는 투자자의 모습 : 본질(가치)에 집중. 6억짜리가 3.5억이면 저평가. 황금같은 투자찬스라고 판단하고 기회를 잡음.

이번에도 훌륭한 강의였다. 처음 들을때는 생소한 지역이다보니 지역 명을 따라가기도 급급했지만, 복습을 해보니 어떤 얘기를 해주신건지, 지역 자체의 이해도도 올라갔고, 투자자로서 어떻게 해야할지 약간이지만 로드맵이 그려지기도 했다.