[노선] 노원 투자금 1억, 송파 2억 가능한가요?_한가해보이 튜터님께서 알려주신 '경제 신문 읽는 방법' 적용해서 팩트 체크 해보기

신문 기사 제목 : “매매, 전세가 차이가 고작” 노원 1억, 송파 2억대.. 갭투자 재유행하나

신문 기사 링크 : https://v.daum.net/v/20240221055005791

기사요약

1) 서울 매매가는 하락, 전세가는 상승(갭이 줄고 있음)

2) 노원구 갭 1억, 송파구 2억원대

  -노원구 하계동 학여울 청구 전용 113m2 실거래

8.55억/7.55억(투자금 1억)

-송파구 송파동 송파아파트 전용 83m2 실거래

7.8억/5.7억(투자금 2.1억)

Step 1 : 기사와 사실 체크하기

기사에서 예시로 등장한 노원구 하계동 학여울 청구 아파트 전용 113m2(43평)이 올해 1월 매매 8.55억, 전세 7.55억으로 거래되어 사실상 투자금 1억으로 가능한 것으로 보입니다.

하지만 같은 달 앞뒤로 실거래 된 전세 가격을 보면, 동일한 107동 11층은 5.5억, 그리고 다른동 113동 11층도 5.5억으로 거래된 것을 알 수 있습니다.

네이버 부동산에 올라온 전세 매물 호가를 살펴봐도 같은 동인 107동, 남향, 10층이 5.5억인 것으로 보아, 현 전세 시세는 5.5억임을 알 수 있습니다. 기사에서 예시로 든 7.55억의 전세는 현재 맞추기 어려울 것으로 보입니다.

다음 예시인 송파구 송파동 송파아파트 전용 83m2(30평)이 올해 1월 매매 7.8억, 2월 전세 5.7억으로 거래되어 사실상 투자금 2.1억으로 가능한 것으로 보입니다.

네이버 부동산에 올라온 전세 매물 호가를 살펴보면 3층이 5.5억이고, 매매 매물은 없는 것으로 보아 현재 해당 아파트는 투자가 가능하지 않은 것을 알 수 있습니다.

게다가 직전 매매 거래가 19년 8월이 마지막이며, 총 30세대, 03년식 구축 아파트인 것으로 보아 '저환수원리'중 환금성이 괜찮을지 체크할 필요가 있어보입니다.

네이버 거리뷰로 봤을 때 우측에 보이는 6층 건물이 한 동짜리 송파 아파트인데, 주변 환경이 빌라, 구축 상가로 형성되어 있으며, (1) 저층 (2) 나홀로 (3) 03년 구축 (4) 용적률 249% 조건으로 보아 역시 투자성이 괜찮을지 의문이듭니다.

Step 2 : 같은 생활권 다른 단지 시세로 팩트 체크

같은 생활권에 26~30평 단지는 4곳인데, 그 중 가장 조건이 비슷한 현대 아파트(97년식, 243세대)의 전세 호가는 5.5억으로 송파아파트와 동일합니다.

하지만 현대아파트의 매매 호가는 9.8억으로 4.3억의 투자금이 필요한 것을 알 수 있습니다.

Step 3 : 상대적 하위 생활권 단지 시세로 팩트 체크

이어서 송파동보다 하위 생활권인 거여동의 거여 5단지(97년식, 605세대)의 전세 호가도 5.3억(저층)으로 앞 두단지와 비슷한 수준입니다.

거여 5단지의 매매가는 10.5억으로 투자금 5.2억이 필요한 것을 알 수 있습니다.

느낀 점

아직 팩트 체크해본 내용이 완벽하진 않지만, 기사에서 사례로 든 예시의 사실 관계는 어렴풋이 확인할 수 있을 것 같습니다. 앞으로도 튜터님께서 알려주신 방법으로 팩트 체크를 연습해 보고 싶습니다.