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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위/ ㈜알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2024.2.28 – 2024.3.3
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점(특히 투자 매뉴얼의 정독)
STEP2. 책에서 본 것
몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요
[2장. Direction : 당신과 돈이 가야 할 방향]
#시간을 투입해서 돈을 버는 사람에서 시간과 무관하게 돈 버는 사람으로 이동해야 한다.
#그 답은 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화 시키는데 있다.
직장인으로서 경제적 자유를 얻고 여유 있는 삶을 영위하려면 근로소득에서 비근로소득으로 이동해야 한다. 내가 잠자는 동안에도 돈을 벌지 않는다면 당신은 평생 돈을 위해 일해야 한다(워렌 버핏). 즉, 근로소득으로 얻은 돈을 생산 자본을 사는데 써야 한다.
[3장. What : 평범함 직장인도 얻을 수 있는 성과]
#부동산은 입지, 투자는 관계,
부동산 투자를 이어 나가는데 부동산 사장님과의 관계가 상당한 영향을 미친다(저자는 부동산 거래를 마칠 때 마다 최선을 다해주어 고마운 마음이 드는 중개인들에게 사소한 선물이라도 준비하고, 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다).
5번의 매입과 임대 놓을 때까지 나의 역량보다는 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미친다는 것을 알아야 한다. 나 스스로가 먼저 주변인들 사이에서 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
#어떤 협상에서든 서두르지 말라. #매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체가 중요하다.
충분한 대안을 만들어 놓고 협상에 임한다면 서두르지 않고 여유롭게 협상에 임할 수 있다. “안되면 말지, 다른 것도 많은데”라는 마음으로 임하고, 갭에 집중하기 보다는 매매가 그 자체가 싼 지, 싸게 사는 것을 최우선으로 삼아야 한다.
#잃지 않는 투자를 위한 3가지 갖추기
1.저평가 여부를 판단할 수 있는 안목
2.적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
3.역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력
[4장. Concept : 성공 투자를 위한 필수 지식]
#자본재배치 : 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식
마치, 11명의 골키퍼에서 공격수, 미드필더, 수비수, 1명의 골키퍼로 축구팀 전략을 배치하는 것
#투자전 100권 독서, 10여 개의 강의 수강, 50명의 투자 동료/관계 쌓기
첫 투자 전 준비상태를 확인하고 싶다면, 100권의 관련 서적을 읽고, 10여 개 이상의 강의 수강과 50명 이상의 투자동료들을 만나 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다하라. 이런 준비와 실력이 쌓였을 때 첫 투자에 임하도록 하라.
#공유 전산망 물건과 장부 물건
부동산 중개인은 직접 중개 부탁을 받은 장부 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 수수료를 반씩 나눠야 하기 때문이다. 때문에 매물을 구하거나, 임차인을 급히 구하려 할 때는 직접 부동산을 돌며 물건을 찾거나 소개할 필요가 있다.
#가격 가체가 낮은 아파트의 상승장과 하락장에서의 가격 변화
입지는 비교적 우수한데 가격 자체는 낮은 아파트의 경우, 강남 지역의 신축 아파트만큼 오르지는 않아도 하락장에서 가격이 떨어질 때도 고가의 똘똘한 한 채에 비해 그 폭이 적거나 비슷한 수준에서 버텨낸다. 때문에 저자는 아파트에 소액투자로 변동성을 줄이면서 효율성을 높인다는 전략을 사용했다.
[5장. How : 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]
#지역선정의 기준과 순서(p.273)
1. 전세가율과 가격, 2. 투자금의 규모, 3. 입주 물량, 4. 미분양
#지역조사 방법 : 손품팔기(직장, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상)
일자리 파악
분위기와 스토리 파악 : 인구구성(연령분포) 알아보기
『통계지리정보서비스』 사이트 에서 시군구동별 연령별 인구분포를 지도에서 확인, 해당 지역의 연령별 인구 비중을 보면, 대략적인 현장 분위기 짐작 가능
『동별 인구 구성비율』 : 국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황> ‘행정구역별/5세별 주민등록인구’지표를 통해 확인 가능
+ 인터넷 지식백과 ‘나무위키’, ‘위키백과’ 등에서 해당 지역명 검색해 정보 읽기
#갈등에 대처하는 자세 : 단순히 개인의 의지와 열정으로 부딪치려고 하지 말고, 우선순위를 정한 후 이를 충실히 따르는 것이 현명하다
투자자로서 목표달성을 위해 반드시 필요한 투자 절대시간을 확보하기 위해 생기는 갈등을 어떻게 해결할 것인가. 우선순위를 정해서 따르자.
건강>가정, 투자> 회사> 기타
STEP3. 책에서 깨달은 것
책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요
1. 저자 또한 이론으로만 배웠던 저평가 여부 판단방법을 많은 임장을 통해 앞마당이 충분했을 때, 광명 철산역의 P아파트를 보고 분당 구미동 J아파트를 떠올리면서 비로서 어떻게 저평가를 판단할지 깨닫게 되었다. 나 또한 1호기 전 충분한(최소한의) 앞마당을 만들려고 노력해야 한다.
2. 여름 매입 -> 가을 잔금 납부. 비수기 투자의 정석. 매매가 뜸할 때 싸게 사고 임대수요가 풍부한 이사철에 임대 놓는 방법
3. 투자처 선정의 기준이 있지만, 저자는 입주물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 포기하지 않는다. 왜냐면, 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문에, 입주물량에 대한 리스크가 감당 가능하다면 충분히 대비한 후에 투자를 진행한다. 단, 이 경우에 같은 시기에 여러채에 투자는 금물.
4. 투자할 때, 절대 원칙은 저평가. 철저히 (현재 가치를 볼 때) 가격에 둔다. 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.
5. 만약, 부동산을 매입하는 계약서에 도장을 찍으려는 순간 긴가민가한 심정에 손까지 떨렸다면, 여러 개의 대상을 비교해 보고 그 중 내가 지금 계약하려는 이 물건이 가장 좋고 가격도 싸다는 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문일 것이다.
6. 용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정 중 핵심
- 보유 자산의 크기를 키워나간다.
- 매입한 부동산을 장기 보유한다.
- 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화 하거나, 매도해 시세차익을 얻는다.
7. 임대사업자로 등록하는 경우라고 해도, (비상상황에 대비하기 위해) 매도해 현금화가 가능한 투자 물건 1~2개는 남겨두고, 매도 순서를 미리 정해둔다.
8. 나만의 기준은, 관문을 넘어갈 때마다 잠겨 있는 문을 여는 열쇠 같은 것이다. 나만의 투자 기준을 세우고 어려운 관문을 넘어갈 때마다 열쇠로 사용하자.(더 좋은 아파트는 어떤 것인가)
9. 임차인을 구하지 못해 잔금을 모두 마련해야 하거나 이전보다 낮은 전세가로 새로운 세입자를 구해야하는 경우에 대비해 평소 자신의 현금 사정을 체크하고, 종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는 지 여러 번 확인하자.
10. 아파트 투자 기준 3가지(저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크)
투자 기준을 세우고, 이 중 한가지라도 만족되지 않으면 투자하지 않는 것. 투자는 (감정이 아닌) 기계적인 활동이다.
11. 수도권은 하나의 권역으로, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다. 때문에 입주물량을 파악할 때도 권역별로 시장의 흐름을 파악해야 한다.
12. 미분양 : 입주물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다. 참고사항으로 삼을 뿐이다. ‘국토교통부’ 사이트 통계누리에서 수시로 데이터를 게시하고, 이를 바탕으로 ‘부동산 지인’ 사이트에서는 그래픽을 제공한다. 부동산지인에서 확인하는 정도로도 충분하다.
13. 학군 : 이미 알려진 학군지(강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래와 해운대) 외에도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자
STEP4. 책에서 적용할 점
책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!
1. 장마철 6월~ 한여름 8월 중순, 대학수능시험이 있는 11월 초~설 명절이 있는 1월 말까지 : 매수자 우위의 시기
2. 부동산은 발로 하는 것.
3. 협상에 임하는 태도 :
“ 제가 정말 선생님의 집을 사고 싶은데요, 돈이 조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 이는 최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?”
4. 여름에 물건 매입, 잔금 납부는 가을로 맞추기
5. 전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해둬야 한다.
6. 임장을 다녀온 뒤, 그곳의 대장 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링 한다.
7. 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 빨리 자신있게 실행에 옮길 수 있다’
8. 수도권과 지방 일부, 적어도 내가 한 번이라도 갔던 지역이라면 지도만 들여다봐도 그 지역 부동산이 머릿속에 그려질 정도가 되어야 한다.
9. 결국 큰 규모의 자산을 형성하고 수익의 크기를 키워나가는데 집중해야 한다.
10. 전세가 하락은 대략 2년, 보수적으로 봐도 4년가량 유지된다는 것을 알고 대비하면 된다. 전세가는 물가와 같다. 대응전략을 마련하라. 과욕을 삼가라. 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며 리스크는 반드시 존재한다는 것을 잊어서는 안된다.
11. 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계), 그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계), 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계)
12. 환경파악 방법
* 인터넷, 포털사이트 검색으로 편의시설 검색 -> 지도에서 해당시설 위치, 슬세권 여부 파악(해당 단지, 지역) -> 지적편집도(지역의 구성 특성 확인) -> 로드뷰 확인(상업시설, 업무시설, 그린벨트) -> 주거지역 파악
13. 지역을 완전히 둘러보기 전에는 부동산 중개소를 찾지 않는다.
14. 지역을 눈에 담는다 : 해당 지역주민처럼, 현지인보다 더 잘 숙지하고 파악하는 것. 이를테면 마트는 어디에, 가장 가까운 지하철역으로 가는 방법, 학원가, 식당, 공원의 위치, 각 아파트 단지들의 위치 파악
15. 투자 초기에 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다. 밤 분위기를 익히고, 토요일에도 가본다. 낮과 밤을 모두 겪어보기 위해서. 꾸준히 반복해 나갔다. 돌아오는 길에 혼잣말을 하며 그 지역의 특색을 정리한다. 동선을 떠올리며 중얼거려본다. 혼잣말을 하며 기억을 되살리고 정리하다 보니, 조금씩 작은 차이를 발견할 수 있었다.
16. 1일 2~3개 중개소, 5~6개의 매물 임장
1개 중개소당 3~4시간 간격으로 잡기
(1 중개소 1개 매물에 2시간 소요 + 이후 1~@시간 정리)
중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 집주인 또는 임차인인지, 잔금 지급일자, 수리상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 메모 내용을 토대로 중개인과 각 물건을 짚어가며 정리하고, 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해본다. 최대한 기억에 남겨두기 위해서. 마지막으로 그 중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다(넘버원). 한 군데 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.
이후, 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교해본다. 이러한 과정을 거쳐, 그 지역의 단지 중에 가장 투자하기 좋은 물건을 골라낸다.
17. 조급함을 통제할 방법 : ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어 둔다. 2개 이상의 투자처를 확보하고 임한다.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요
(P. 205) 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기다.
(P. 248) (조급함에 대하여) 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을.
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