STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이부자로은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2024.03.05 

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. 왜 투자를 해야 하는가]

#인플레이션 #소득분배불평등 #고령화

01. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

- 이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.

-은행이 우리가 맡긴 돈으로 무언가를 해서 수익을 내고, 그 수익 중 일부만 돈을 맡긴 우리에게 돌려주는 구조로 자금을 운용하기 때문이다. 즉, 밑천을 제공하는 사람에게 어느 정도 이익을 나눠주는 것이다.

-은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만 원보다 더 많은 양의 돈이 '생겨난다'

-'통화량 증가=돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락'이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다.

-'인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다'라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다.

02. 월급은 절대 오르지 않는다

-당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다는 것이다

-양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다.

-가계는 22년 전보다 무려 7.7원을 덜 가져가는 반면, 기업은 6.4원, 정부는 1.3원을 더 가져가게 된 것이다.

03. 당신마저 관심 없는 당신의 노후

-당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?

-우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.

-본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

04. 직장생활 N년 차, 당신의 현주소

-지금 이 책을 읽고 있는 이들 중에도, 투자를 시작하기 전의 나와 비슷한 사람이 있을 것이다. 돈 걱정 없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들. 내가 그랬다.

-가장 먼저 해야 할 일은 '자기 점검'이다.

-그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.

-1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.

-노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

[Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향]

#시간 #돈을쓰는방식 #레버리지

01. 직장인의 투자 전략

-우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.

-지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다

-직장인으로 10년 가까운 세월을 살아오면서, 나는 그 답을 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다.

-현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 '소비 자산'이다.

-시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.

-직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

-중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

-당신이 투자를 시작하기 전의 나처럼 노후에 대한 막연한 불안감과 부자에 대한 열망을 가지고 있는 평범한 직장인이라면, 당장 1번으로 옮겨갈 생각을 하기보다 우선 3번으로 이동해야겠다는 방향성을 가지기 바란다.

02. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

-여전히 직장생활을 하고 필요한 데 돈을 쓰며 부동산을 매입하는 과정에서 필요한 일을 하는 것 외에 따로 일하지 않았는데도 말이다. 달라진 것이라곤, 돈을 쓰는 대상을 바꾼 것뿐인데, 즉 내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비 자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산 자산)을 사기 시작한 것이다.

03. 내가 부동산을 택한 이유

-투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

[Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#임대 #저평가 #경험 #실력

01. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

-투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

-무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다.

-내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐' 하는 것이다.

-엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

02. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트

-당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.

-비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다.

-그때 내게 가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기'였다.

-가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

-입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

-무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

03. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

-'임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

-입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

-대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

-잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

-그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

-'준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에게 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'라는 의미라고.

04. 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

-무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

[Chapter4. 성공 투자를 위한 필수 지식]

#종잣돈 #시스템투자 #위기관리

01. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

-여러 책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다.

-깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, '자본 재배치'라고 한다.

02. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

-아파트 전세투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 월세 투자의 기회비용 대비 수익 차이는 앞의 사례처럼 극명하게 엇갈린다.

-시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다.

-어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

03. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

-사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다.

-당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

04. 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

-자신을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.

-두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.

-장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

05. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

-기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

-전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다.

06. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

-처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다

-첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

[Chapter5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

#투자기준 #저평가 #적은투자금 #리스크감당가능여부 #수요와공급 # 사전조사 #현장조사 #임대조건 #태도

01. 확실한 투자 기준 세우기

-당신이 가장 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.

-투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다.

02. 가격이 상승할 지역 선정하기

-나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

-과자의 공급량을 조절하는 데는 많은 시간이 소요되지 않기 떄문이다. 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다.

-수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다.

-수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

-수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다.

-가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계), 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계).

03. 임장 전, 지역조사 하기

-일자리, 교통, 환경, 학군, 지역 분위기와 스토리, 가격

04. 지역을 눈에 담는 현장조사

-한마디로 '그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있다.

-무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해 나갔다.

-노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 태도라는 걸 기억하라.

05. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

-동과 층에서 선호도가 낮은 것(ex. 저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.

-가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다.

[Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#꾸준함 #사람 #선택과집중 #가족

01. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

-불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

-당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

02. 한 번의 성공보다 중요한 것들

-당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하면 순간을 경계하라.

03. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

-빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.

04. 갈등에 대처하는 자세

-좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

-'문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.

-책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요했다.

-어차피 투자는 평생 해나갈 일이다.

-성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

정말 오랜만의 재독이었다. 한 문단, 한 문장, 한 단어 모든게 너무 소중해서 천천히 읽느라 시간도 오래 걸린것 같다. 지금 내가 이대로 하고 있는지도 체크해보고, 부족한 부분이 무엇인지 깨달을 수 있었다. 그리고 궁금했던 앞으로의 과정을 보면서 나아가야 할 방향을 어렴풋이 볼 수 있었다. 옆에 끼고 계속해서 읽고 꺼내고 밑줄치고 수험서처럼 봐야겠다고 생각했다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1.임장/임보의 생활화(매일 임장, 임보)

2.매임시 임차인 거주시 임차인의 성향 파악 → 내가 임대놓을 때 호의적일지 판단

3.아파트 전세가도 비교해보기 → 전세가 수준 판단 및 2년 후 전세금 예상과 대비

4.저평가 판단을 위해 ①지역 속속들이 알기 ②비교할 수 있는 지역 많이 알기 → 언.제.나. 꾸.준.히. 발품을 판다

5.잔금 여력 어디까지 가능한지 확실히 파악해두기 → 대출 한도 파악 / 최대 대출 시 급여로 감당 가능한지 파악

6.비수기(여름, 연말)에 투자 더 적극적으로 고려하기

7.1호기 투자 전, 도서 100권 이상 + 10개 강의 + 50명 이상의 동료 충족하는지 체크

8.3~4급지에서 매전갭 투자금 +1억까지의 단지가 많은 단지를 다음 임장지로 정할 것

9.미분양 체크하기(부동산 지인에서 체크)

10.시세따는 양식 변경(p.294)

11.사임/분임 까지 마치고 매임

12.스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도, 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가볼 것 → 백지도로 테스트 (임장 절대 횟수 늘리기)

13.'정말 투자를 잘 하고 싶다'는 마음을 곳곳에 붙이고 상기하기

14.매임 통해 단지 선정 → 매물 털기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 326) 돈은 당신의 간절함이 아닌 당신의 실력에 담긴다

(p.332) 나는 행했다.

일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만,

그럼에도 뚜벅 뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.