대구시 수성구 범어동 이편한 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 13조 에프제]

안녕하세요 에프제입니다.

평소, 눈여겨 보던 일명 "범어e" 수익률 보고서 작성합니다.

(처음이라 미흡하지만, 첫걸음을 떼는 것이 매우 중요하고, 앞으로는 발전시켜 완성도를 높여나가야겠습니다.)

그럼 작성해보겠습니다.

▶ 아파트명

범어동 이편한 세상

▶ 위치(지도)

1. 직장

대구 수성구 : B등급

사업체수 27,563개 / 종사자수 133,665명 

대구에서 금융/보험등 돈을 다루는 오피스 상권多 + 학원가 집중

2. 교통

• 대구 범어역(가까운 지하철역) : 17분 도보 이동 가능
• 동대구 기차역(신세계백화점 입점) : 차량 8분
• 동성로(대구 번화가) : 차량 15분

3. 학군

청구중학교 86.9

대구중앙중 87.6

청구고둥학교 94.2

높은 학구열 + 학업성취도

4. 공급

범어 이편한세상 바로옆에 신축으로 들어오는 아파트는 없지만,

추후 수성구 대장아파트가 될 것이라 예상되는 범어W 입주예정이며,

그래프와 같이 대구수성구는 2023년~2024년 초과 공급이 예정돼 있다.

(공급량 소화까지 시간소요 예상)

하나 확인 할 부분은 통상 수성구의 중심이라고 일컫는 범어, 만촌, 시지권 정도는

그렇게 많은 공급이 있는 것은 아니고, 수성구 파동지역(변두리 / 가창방면)에

많은 공급이 몰려있어, 실제 수요가 많은 범어, 만촌, 시지쪽은 오히려 부족할 수도 있겠다는 생각이 든다.

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 범어동 이편한세상 32평 현재 매매 6.6억, 전세 3억 갭 : 3.5억

10년 내 고점 매입시: 2021년 3월 매매 9.75억 전세 4.7억 갭 : 5.5억

10년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 5.8억 전세 3.4억  갭 : 2.4억

▶ 결론

범어동의 지표가 되는 아파트로, 평소 관심 가지고 있었던 아파트이다.

위치, 인프라, 범어동內가격대, 브랜드 등 좋은 아파트임에는 틀림없으나,

최저점기준 투자금이 2.4억 + 부대비용 포함 넉넉 잡아 2.5억이고,

고점에서는 5억이 넘어간다.

초보 투자자입장에서는 매우 부담되는 금액일 뿐만 아니라, 다른 아파트들과의

비교를 피할 수 없는 입장이라 판단한다.

추가로, 현재기준 투자금은 3억을 넘어가는 상황 + 대구전역 공급폭탄으로 인해

24~25년은 관망할 예정이다.

현재 나는 신혼부부이며, 대구에서 가까운 경산에서 저리대출+약간의 보증금으로

신축에 전세거주 예정이며, 종잣돈을 차곡차곡 모으고 + 부동산공부를 진행중이다.

매번 범어E, 범어E 입으로만 말했지, 실제로 숫자로보니 투자물건으로 쉽지는 않고,

저점 부근에서 매입하여 실거주+학군+시세차익을 노려보는 것이 비교적 합리적이라는 생각이 든다.

실제 평소에 보던 아파트를 숫자로 분석해보니, 평소와는 다른 결과 뿐만아니라,

객관적인 지표상으로 분석할 수 있어, 앞으로 투자물건에 대한 이해와 가치판단을 어떤 방식으로 하면 좋을 지

느낄 수 있어, 참 좋은 과제였다.