열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 [열반스쿨 중급반 35기 157조 름름이]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024.3.1.~ 3.5.

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. 왜 투자를 해야 하는가]

무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

인플레이션이란 통화량의 증가로 화폐의 가치가 떨어지고, 물가가 오르는 현상이다. 아파트도 물건이기때문에 결국 가격이 오른다. 그렇기 때문에 통장에 썩히는 게 아니라 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꿔야 하고, 그것이 바로 투자다.

월급은 절대 오르지 않는다

소득분배의 불균형이 심화되기 때문에 노동가치는 떨어지고, 월급의 증가속도가 점점 더 느려진다. 불공평하지만 개인이 바꿀 순 없다. 내가 어찌할 수 없는 것에 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분인 투자에 힘쓰자.

당신마저 관심 없는 당신의 노후

늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 더 늦은 나이까지 일해야 한다. 국민연금 또한 충분하지 않아 노년에도 일을 해야 되는 실정이다. 현실을 불평하지 말고 노후는 스스로 준비해야 된다.

직장생활 N년 차, 당신의 현주소

투자를 시작하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다. 투자의 목적을 부자가 되는 게 아닌, 노후 준비로 삼아야한다. 그래야 꼭 하지 않아도 되는 것이 아니라, 나와 가족의 미래를 지키기 위해서도 꼭 해야 되는 것이 된다.

[Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향]

직장인의 투자 전략

돈을 버는 방식에는 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 나뉜다.

돈을 쓰는 방식에는 ‘생산 자산’에 쓰느냐 ‘소비 자산’에 쓰느냐로 구분할 수 있다. 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.

평범한 직장인이라면 4번->3번->1번의 순서로 이동 해야한다. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야한다.

중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

생산 자산을 구입해 비근로소득을 창출해야한다. 저자는 그 생산 자산으로 부동산을 선택하였다.

내가 부동산을 택한 이유

예적금과 보험: 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 줌

펀드: 운용보수가 있기 때문에 이것저것 떼고 시작함.

주식: 세력이 있어 개인 투자자는 힘들 수 있음. 소액 투자 가능하고 환금성이 좋은 장점이 있음.

부동산: 정보대칭(매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것), 레버리지(무이자로 활용가능) 소액투자 가능함. 환금성이 없기 때문에 수익이 났다고 바로 현금화할 수 없음.

[Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다: 의왕시 25평 아파트

- 입지를 우선으로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지 보기

- 가격 협상(단, 가격 조정을 마친 후 계약서 쓸 것)

- 중개인과 관계 잘 맺기

- 호재는 부동산 결정의 조건이 아닌 보너스 개념이다

저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원: 분당 21평 아파트

- 비수기 활용: 6월 초 ~ 8월 중순, 11월 초 ~ 1월 말

- 비교평가

- 팔려는 이유, 등기부 등본 열람을 통해 매도자 사정 짐작하기

- 본인이 원하는 것만 주장하지 말고 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 협상이 달라짐

[Chapter4. 성공 투자를 위한 필수 지식]

돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

1. 쓰는 것부터 체크하라: 지출 관리-불필요빌를 없애라.(보험정리, 여행 경비와 소모품 구입x, 음료비x)

2. 자본 재배치: 거주 등의 이유로 묶여 있는 돈이 스스로 일할 수 있게 만들어라. 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선이다.

직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

월세 수익보다는 전세 수익이 더 커 자산의 크기를 더 키울 수 있다. 또한, 월세투자보다 전세투자가 신경을 더 쓸 수 있어 직장인에게는 전세 투자가 더 맞다. 하지만 변치 않는 투자 진리란 없기 때문에 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

절대로 돈을 잃지 않는 투자법

1. 저평가: 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 말하며, 부동산 가치는 입지로 결정된다. 저평가 여부를 확인하기 위해서는 많은 비교 대상이 필요하다. 이를 위해서는 발품을 많이 팔아 아는 지역을 늘려가야 한다.

2. 전세가율: 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없다. 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 리스크가 작은 물건을 골라라.

용돈 몇 푼 벌 것인가. 인생을 바꿀 것인가?

용돈벌이 투자는 자산 규모를 키워나가는 게 아니라 짧은 시간 안에 시세차익을 얻는 게 목적인 투자를 말한다. 단기 시세차익으로는 인생을 바꿀 수 없다. 인생을 바꾸기 위해서는 자산의 크기를 꾸준이 키워나가 장기간 보유해야한다. 이렇게 하면 불필요한 낭비를 막을 수 있고, 수익이 커지며, 거래에 드는 각종 비용을 아낄 수 있다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

투자금이 적더라도 시간을 투입(10년 이상)하면 목표를 달성할 수 있다. 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 시스템을 구축하였다. 똘똘한 한채는 여유자금이 많은 사람에게는 좋은 투자 방법이지만, 평범한 직장인은 쉽지 않다. 시스템 투자를 하면 첫째, 가격대가 낮아 변동성이 덜하다. 둘째, 투자금이 적게 든다. 셋째, 실력을 쌓을 수 있는 장점이 있다. 방법은 종잣돈으로 1년에 1채 마련하고, 전세금 상승분으로 그 이상의 주택을 마련하는 것이다.

위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

전세금 레버리지로 활용하는 투자 방식에는 역전세 리스크가 있다. 마이너스 통장이나 신용대출 등을 활용하여 현금을 확보해야 한다. 그래서 처음부터 빚내서 투자를 하면 안된다는 뜻이다. 리스크 관리법은 1. 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 1. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다 4. 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다. 이다. 리스는 반드시 존재한다.

[Chapter5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

확실한 투자 기준 세우기

투자의 기준>부동산 투자의 기준>아파트 투자의 기준>더 좋은 아파트 투자의 기준

아파트 투자의 기준: 저평가된 상태인가?, 투자금이 적게 드는가?, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

더 좋은 아파트 투자의 기준: 좋은 입지와 지역의 위상

가격이 상승할 지역 선정하기

부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 아파트는 과자와 다르게 공급량을 조절하는 데 많은 시간이 소요된다. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 만든다.

권역이란 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 말한다. 수도권은 하나의 권역, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다. 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다.

임장지역(잠재적 투자 가능 지역은)을 선정 기준은 1.전세가율과 가격 2, 투자금의 규모 3. 입주 물량 4.미분양 물량이다.

임장 전, 지역조사 하기(손품팔기)

일자리, 교통, 환경, 학군, 분위기(인구 구성)나 위상, 가격

지역을 눈에 담는 현장조사

그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이다. 이렇게 눈에 담은 후엔 중개소에 방문을 한다. 단지를 선정한 후에 인근 부동산 중개소에 전화를 건다. 초보자는 하루에 부동산 중개서 2~3곳을 방문하고, 5~6개 물건을 보는 것부터 시작해라. 중개소에서는 해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 된다. 물건을 보러 이동할 때는 지금 보러가는 집의 상황을 물어보고, 집을 볼 때는 거주자에게 감사 표현을 해라. 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 확인해라. 확인을 마치고 나오기 전에는 이사 날짜를 물어보는게 좋다. 중개소로 돌아와서는 중개인에게 매물 정보를 정리해달라고 하고, 거기에 각 물건의 특징을 직접 정리해라. 그리고 가장 괜찮은 물건을 하나 정해라. 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람해 추가적인 사항을 파악한다.

투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

부동산에는 장부 물건이 있어 가급적 많은 부동산 중개소를 방문해야 한다. 투자에 적합한 물건은 동과 층에서 선호도가 낮은 것이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다

가격 협상에서 중요한 것은 시장 분위기다. 그래서 너나위는 매도자 우위인 시장에서는 웬만하면 매수하지 않는다. 시장이 흘러가는 과정에서 크고 작은 흐름도 자주 생기고 없어지게 마련이므로 너무 조급해할 필요가 없다. 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다면 조급함을 통제 할 수 있다.

협상시 중요한 것은 우선협상 범위를 설정하는 것이다. 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보고, 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있는지 정리해 보라.

임대를 결정짓는 네 가지 요인은 가격, 집의 상태, 입주 가능 시기, 사람이다

[Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

내 힘으로 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것이 있다. 내가 바꿀 수 없는 것이라면 내 생각을 바꿔야 한다.

모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 시작하지만 행하지 않으면 아무것도 변하지 않는다. 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라

한 번의 성공보다 중요한 것들

많은 사람이 조급하다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않고, 준비하고 있으면 결국 기회가 온다. 조급할 필요가 없다.

투자공부의 순서 1. 경제와 투자 관련 서적 읽기 2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기 3. 실제로 투자 실행하기 4. 1~3번까지를 반복하기를 지켜라.

이렇게 했다면, 꾸준한 반복만 남았다. 단기 에너지인 의지력을 장기 에너지인 꾸준함으로 바꾸려면 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 중요하다. 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라

종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다. 오래 걸어가야 하는 길 위에, 같은 곳을 향하는 사람들도 함께한다면 힘들기만 한 것은 아닐 것이다.

최고인 사람들과 함께하라. 최고인 사람들과 함께 하려면 내가 먼저 좋은 사람이 되어야 한다.

갈등에 대처하는 자세

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 주변과의 갈등을 최소화하면서도 절대적인 시간을 확보하려면, 우선순위를 정해야한다. 1순위는 가정과 투자, 2순위는 회사, 3순위는 기타(친구, 지인 등)이다. 투자와 회사일이 충돌할 때, 투자를 택했다면 회사에서의 욕심을 내려놓아야 한다. 그렇지만 회사에서는 그 시간에 충실해야한다. 평소 직장 동료와의 관계는 잘 다져야한다. 가정과 투자가 충돌할때는 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것이 중요하다. 시간표를 짜서 합의점을 만들어라.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. “내 월급빼고 다 오른다!” 그냥 우스겟 소리로 한 말이었는데 사실이었다. 자본주의에서 현금 가치는 점점 떨어지고 있다. 이 돈을 예적금만 한다면 밑빠진 독에 물 붓기다. 투자를 해야한다. 투자는 선택사항이 아니라 필수다.

2. 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다. 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다.

3. 똘똘한 한채를 하기보다는 소액으로 여러채를 해 위험부담도 줄이고, 투자 경험도 쌓아야 한다

4. 조급함은 멀리하고 꾸준함을 가까이하라.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 돈을 버는 것 보단 쓰는 것이 더 중요하다. 소비 자산을 줄여 종잣돈을 만들자.

2. 준비된 자에게 기회가 온다! 지금 종자돈이 부족하지만 아는 지역을 많이 만들자. 부동산은 발로 뛰는 만큼 돌아온다!

3. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 실천하자! 투자하자!

4. 독서가 습관이 될 때까진 전투적으로 100권 이상 읽자!

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.83) 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

(P. 308) 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다”

(P.328) 내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다.

(P. 331) 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.