관련 강의
다시 온 서울투자 기회! 2억으로 잡는 법 - 서울투자 기초반
자음과모음, 주우이, 권유디, 제주바다
수강후기
안녕하세요
꿈날개입니다.
이번 강의는 서울에 대한 이해와 더불어
서울 투자를 어떻게 바라봐야하는지
또 저의 투자방향을 어떻게 잡아야 하는지
밑그림을 수정하는데 정말 큰 도움이 되었습니다.
오랜시간 강의로 목소리가 갈라져가면서도
꺄르륵 강의를 해주신 자음과모음님
정말 감사합니다.
강의후기를 정리해보겠습니다.
선택의 근거를 가지고
선택을 하고
어떤 일이 벌어질지 알고
자산을 모아간다
선택의 근거를 가지고
= 앞마당을 비교해서 가치있는 저평가 단지를 찾고
선택을 하고
= 타이밍을 잡으려하지말고, "싼 구간"인 지금,
내 투자금에 맞는 + 감당가능한 투자를 하고
어떤 일이 벌어질지 알고
= 더 떨어질 수 있음을 알지만,
지금 매매가가 싸고 + 전세가가 올라오면
투자금이 회수될 수 있음을 알고
자산을 모아간다
= 장기보유할만한 물건을 찾는다. 10년을 보고가는 일이다.
소액투자라면, 향후 매도해 갈아끼우는 방향성을 가진다.
▶ 이번 강의의 핵심문장이었는데요.
정말 서울투자의 모든 것이 함축된 문장이라고
생각합니다.
특히, 4년 정도 하락할 수 있다는 것이
말로 들으면 버틸 수 있다고 생각하지만
6살인 내 아이가 10살이 되는만큼의 긴 시간이라
예상한 하락을 견디기가 생각보다 어렵다,
라는 말씀을 해주셨는데요.
대다수의 투자자가 하락을 벗어나
손익분기에 다다르면 손절 쳐버린다는 말을 들으며
내가 얼마나 이 단지에 대한 견고한 확신을 가지고
투자해야하는지
다시금 되새기게 되었습니다.
(손실복구되자마자 매도한 내 주식들 눈감아..)
■ 선호도 & 전세가
사람들이 좋아하는 아파트에 투자해야 전세가 오른다.
이번 상승장에 매매가가 안 오른 곳이 있나?
전세가에 주목해야한다.
뭘 사도 오른다고 퉁쳐서 보지말고,
다음 상승장과 하락장을 버틸만큼
수요가 풍부한지를 보고 투자해야한다.
사람들의 선호도 파악은
역세권, 연식, 상급지, 환경의 요소가
몇개나 누적되는지를 봐야한다.
지금 서울 전세가는
사람들이 좋아하는 + 연식 좋은 단지들의 전세가 위주로
많이 오른다.
전년대비 1억 이상도 올랐다.
하지만 덜 좋아하고, 연식이 오래된 단지는 덜 오른다.
그래서 우리는 천장을 열어두고,
입지좋은 지역 + 연식좋은 아파트부터 지켜보며
투자금이 좁혀올 (전세가가 올라올) 시기를 기다린다.
전세가율이 높다는건, 투자금이 적게 든다는 의미를 넘어서
"매매가가 덜 올랐음"을 의미한다. 가격판단의 기준이 된다.
▶ 수도권 투자에서 전세가의 중요성을 알고
향후 단지분석 시 시세를 볼 때
매매 상승흐름 외에 전세 상승 추이도 보자.
또한 시세트레킹시
매매 뿐 아니라 전세도 유의깊게 분석할 것
■ 투자금 & 감당가능한 투자
너무 낮은 매매가 레벨만 보지말고
절대가 9-10억대 단지부터 찾아봐야
좋은 투자를 할 수 있다.
투자금은 잔금 대비까지 생각하면 절대가가 낮아진다.
지금 서울은 전세가 잘 나가는 시장이니,
전세대기자가 있거나 세낀 물건을 매수하면 된다.
다만 언제나 전세가 안 맞춰질 경우를 대비한
추가투자금은 염두에 둬야 한다.
감당가능한 투자라는 건,
이 투자금을 넣어두고 가격이 오를 때까지
나와 가족의 생활이 평안하게 유지가 되어야한다는 것이다.
가장 주의할 것은 "실력도 없으면서"
자산재배치를 진행해서 반전세로 가는 것이다.
내 투자금으로 투자할 단지를 몇개나 알고있는지 되돌아봐라.
▶ 가족의 안위를 해치는 무리한 투자는 지양할 것.
내 투자금으로 투자할 단지가 몇개나 되는지
되돌아보라는 말에 뜨끔.
대충 매매 시세만 기억하고
투자금 기준별로 어디에 투자할 수 있는지
머리 속에 전혀 정리되어있지않음..
투자금별로 내가 투자할 최고의 단지
뽑아보는 연습해보기.
■ 1주택자의 서울투자
실거주 집의 대출을 상환하거나, 전세를 주고 대출을 상환한 뒤
추가 투자에 나서는게 안정적이다.
전세낀 집을 추가 매수하는 것이 좋다.
보유주택을 매도하고 다시 1주택을 매수할 때는
가치차이가 압도적으로 좋아야한다.
그게 아니라면 2주택을 가져가는게
현금흐름 측면에서 유리하다
▶ 막연히 투자기회가 오면, 지금 집 매도하고
서울 집 사야지~ 희망회로 돌리던 나에게
아주 구체적인 로드맵을 주는 내용이었다.
거의 코칭급으로 도움되었던 강의 내용.
내 집을 팔고 "서울"을 산다고 퉁칠게 아니라
서울에서 2-3급지에 진입할 때에야
실거주0호기 매도의 의미가 있다.
그게 아니라면 4급지에서 추가투자를 하는 것이
현금흐름 측면에서 합당하다.
■ 다주택자의 서울투자
지금 서울은 최대 3채 내에서 시스템 투자가 세팅된다.
지금 서울은 투자금이 많이 들고, 취득세 허들이 있어 4채 이상은
현실적으로 어려울 것이다.
서울만 투자하는게 아니라
다시 모은 종잣돈으로 지방을 갈수도 있다.
투자는 수도권/지방으로 이분하지않는다.
만약 2주택 보유일 때 취득세 절감을 위해 하나를 처분한다면
양도차익이 작아야 취득세 절감의 의미가 있다.
지금은 취득세 허들로 다주택 유입이 어려운 시장이다.
취득세 허들이 풀린단 건, 시장이 완전 죽었다는 것이다.
이때가 바닥이니 용기를 낼 때라는걸 알아야한다.
▶ 수도권 2주택 세팅 후, 스몰해진 종잣돈으로
다시 지방을 도모할 수 있다.
추가투자를 위한 매도는
양도세가 "클 때"가 아니라 "작을 때" 메리트있다.
(반대로 알고있었음..)
취득세 중과가 풀리기를 막연히 기다렸지만,
내 기대대로 취득세가 풀릴 때는
이미 박살난 시장이라는 점을 알아야 한다.
■ 투자의 본질
투자는 매매가가 정말 쌀 때만 하는 것이 아니다.
투자는 역전세가 없을 때만 하는 것이 아니다.
투자는 공급량이 적을때만 하는 것도 아니다.
투자는 투자금이 많을 때만 하는게 아니다.
내 상황에서 내 투자금으로 감당가능한 투자를 하는 것이다.
지금은 채수를 늘리기에 급급하지않고,
더 좋은 걸 제대로 사야하는 시기이다.
서울 내 전세가율이 높아지면 오로지 투자에 몰두해야할 시기가 올 것이다.
▶ 호시절을 반짝 타서 하는 것이 투자가 아니다.
여유자금이 있다면
내가 투자할 수 있는 곳을 찾아서
감당가능한 투자를 하는 것이다.
곧 서울에 전세가율이 높아지면
밥도 먹지말고 잠도 자지말고
투자처를 돌아다녀야한다는
자모님의 말에 지금의 고독한 자실러 구간을
잘 견뎌보자고 생각하며
강의후기 끝.
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