투자공부 10개월 첫 매물코칭 후기 [서울투자기초반 11기 55조 독립여정]

안녕하세요!

경제적 독립을 향해 나아가는 독립여정입니다.

월부에서 투자공부한지 10개월만에 첫 매물코칭을 받게 되었습니다.

매물은 경기도 4급지 중 한 곳이었고

전고점 대비 -28%하락한 급매 물건이었습니다.

제가 원했던 투자금 규모였고

지역 내 1등 생활권에 전세가율도 66%였기에

너무나도 투자하고 싶었던 곳이었습니다.

결론은 투자 보류인데요.

제가 가격이 싼 급매를 찾게 된 과정과 

코칭을 통해 투자를 보류하게 된 이유를 복기해보겠습니다.

1. 경기도를 투자지로 선정한 이유

작년 9월 서울기초반을 들으며 첫 서울 앞마당지인 동대문구를 임장했습니다.

그 당시 좌절을 많이 했어요.

'구축 아파트들을 돌아보며 살기 좋은게 맞나? 뭔가 애매한데? '

'신축 좋은것은 알겠는데 너무 비싸잖아!!'

물음표만 주었던 곳이었거든요. 

그래서 서울 투자는 추후로 미루고

1호기는 무조건 경기도 4급지다 하면서 목표를 잡았던 것 같아요.

2. 매물을 찾기 위해 행동 한 것들

하지만 전임/매임의 벽을 깨지 못한채 23년이 끝났고 

‘싼지, 안싼지 도대체 모르겠다!!!’ 라는 생각에 많이 힘들었던 것 같아요.

24년 새해가 되면서 ‘3월 안에 투자하자!’라는 목표를 다시 세웠고

전임/매임 벽깨기에 집중했던 것 같습니다.

1월 한달간 매일매일 전화임장에 도전했고

그 덕에 매물임장도 여러번 다녀오게 되었어요. 

[전화임장을 도전했더니 따라왔던 것들]

1. 튜터님과의 질문 시간에 질문이 생겼다. (내가 질문을 하다니!)

2. 질의응답을 통해 단지, 생활권 선호도에 대한 이해도가 높아졌다.

3. 전화임장을 매일하니 자연스럽게 매물임장을 하게 된다.

4. 매물 비교 양식을 처음 사용해봤다. (드디어 1등뽑기 가능!!!)

5. 단지 별 선호도를 제대로 이해하게 되었다.

이후로 용기와 자신감이 많이 생겼던 것 같아요.

2월 내집마련 중급반 강의 때는 너나위님이 알려주신 방법 대로

서울3,4급지, 경기도 4급지 시세트레킹을 직접 싹! 해봤습니다.

(힘들지만 꼭 투자하겠다는 마음으로..)

전고점 대비 20% 이상 떨어지고, 연식이 좋은 곳 위주로

퇴근하고, 주말마다 전임/매임을 다니며

선호도는 어디가 더 좋을까? 단지 대 단지 비교를 하기 시작했습니다.

쉬지않고 임장을 했더니 생긴 변화는

지금이 진짜 매수시장이구나

말만 하면 더 깎을 수 있네?

나라면 여기 살 것 같은데? 비교가 된다!

너무 신기하더라구요.

하지만 문제는 서울에 앞마당이 애매하게 서초구, 동대문구 2개밖에 없다보니

서울보다는 경기도 4급지 위주로 보게 되더라구요. 

(아는 것 만큼만 보인다ㅋㅋ)

그렇게 경기도 4급지 생활권을 다 비교하다

‘여기 지금 좀 싼 것 같은데?’라고 생각이 든 생활권 매임을 싹 돌았습니다.

단지 별 특징을 알게 되었고, 매물 별 장/단점에 대해 이해를 하기 시작하자

어떤 동이 로얄동인지도 확인하고 너무 재밌더라구요.

하지만 물건 찾는 것에만 집중하다보니

막상 협상과 거래는 어떻게 해야할지 갑갑했습니다.

(10채까지는 경험이다 라는 말이 와닿았습니다.)

그래서 저는 경험이 있는 동료분들에게 많이 물어어요.

저를 진정시켜주는 윤진님ㅋㅋㅋ

매물에 금사빠되다보니 동료들의 조언으로 이성 찾기를 반복했습니다.

3. 매물 협상 과정

그러다 진.짜. 마음에 쏙 드는 급매를 만났어요!!

전고점 대비 -25%하락한 로얄동 매물이고

생활권, 수리상태 모든 것이 마음에 들었습니다.

가격, 매물, 조건이 다 마음에 드는데

부사님도 옆에서 제 맘을 더 흔드니 계약금 넣고 싶어 죽겠더라구요 ㅜㅜ

집주인이 기간 내 빨리 처분해야되는 상황이라 에라모르겠다. 

1,500만원 더 깎아주시면 계약금 쏠께요!! 질러버렸습니다.

최근 4년 중 최저가 가격이었어요.

진짜로 한다하면 어쩌지? 나 매물코칭 받아야 하는데?’

지르긴 했지만 진짜 깎아줄까봐(?) 마음이 콩닥콩닥했는지 몰라요’

하지만 집주인이 5천만원 손절하는 상태다 보니 거절했고 700만원 깎아서 제안주셨습니다.

가격이 싼 것은 맞는데 첫 투자다 보니 매물 코칭은 받아야겠고

부사님이 절 놓아주시지 않자 

남편한테 전화해보고 오겠다며 밖에 나와

실준 반장님이셨던 붸붸님께 전화를 했습니다. 

붸붸님은 딱 듣더니 계약 만기 시점 공급 확인하셨어요? 하시더라구요.

아차!! 했습니다.

아.. 공급..

저환수원리에 ’리스크’를 놓쳐버린 것이죠

역시 나란 금사빠

하필 계약만기 시점이 주변 대단지 입주장이랑 딱 겹치더라구요.

그래서 부사님께 남편 설득좀 시키고 오겠다 얘기하고 

집으로 돌아와 리스크 관리를 어떻게 해야할지 찾아보았습니다.

저는 ‘전세가가 얼마나 떨어질까?’ 여기에 꽂혀버렸어요

얼른 매물 코칭을 받고 싶었지만

월요일까지 기다려야하는 상황이었습니다.

가격이 저렴하다보니 놓칠까봐 잠도 잘 안오더라구요ㅋㅋㅋㅋ

밤새 투자경험담 글을 보면서 어떻게 할까 찾아보다

입주장 시기를 피해 기존 세입자에게 전세계약을 다시하자고 제안했습니다.

세입자가 집을 깔끔하게 쓰시기도 했고, 나이대가 있어서 계속 사실 것 같았어요.

다행히 세입자가 4년을 더 살고 싶어했는데

그 때도 대단지 입주시기더라구요ㅋㅋㅋ입주지옥..

주말 내내 기다렸던 매물코칭을 월요일날 바로 받게 되었고

1호기가 너무 하고 싶은 마음에 ‘4년뒤는 물가가 올라서 괜찮을꺼에요’라는 대답이 듣고 싶었습니다

4. 드디어 첫 매물코칭!

저의 매물 코칭은 ‘자유를 향하여’ 멘토님이 해주셨고

제가 이 매물을 어떻게 찾게 되었는지,

저희 부부의 자산, 급여, 투자 목표도 물어봐 주시고

제 앞마당이 어딘지 다 들어봐 주시면서 상담 해주셨어요.

우선 해당 매물은 싼 것은 맞지만

지금 서울이 싼 시장에서 

제가 갖고 있는 투자금 범위에 

이 매물이 우선순위인가를 생각해보라고 하셨어요.

내년에 소액으로 2호기를 만드려고 남겨둔 투자금이 있었는데

그걸 다 모아서 서울을 봐야한다고 얘기해주셨습니다.

서울을 보지도 않고 이 매물을 먼저 계약하면

나중에 아쉬울 수 있다.

서울을 먼저 보고 경기도를 봐도 늦지 않다.

이 매물이 아니여도 수익을 줄 수 있는 매물이 많다

가격이 싼 것은 맞지만 1순위는 아닌 것 같다.

서울을 본 다음에도 마음에 들지 않다면 여기를 사도 좋다.

하지만 역전세 가능성을 염두하고 구매해야한다. 

멘토님과의 상담을 받다보니 이성이 돌아오면서ㅋㅋㅋ

맞아! 이건 싸지만 1등으로 투자할 단지는 아니지 라는 빠른 수긍과

내가 너무 서울을 외면했구나 라는 생각도 들면서

서울을 살 수 있다고?! 라는 희망이 생기더라구요.

목표 매수가를 설정하고, 투자후보단지를 만들어라

전고점을 보며 수요가 집중할 수 있는 곳

연식이 괜찮은 비역세권도 검토하라며

지금 제가 봐야할 지역도 추천해주셨어요.

자향 멘토님이 매물 잘 찾았다고 칭찬도 해주시고

용기도 주셔서 저의 조급함이 쏙 사라지면서

나에게 더 큰 수익을 줄 수 있는 매물을 찾을 수 있을 것이라는 자신감이 생겼습니다.

그리고 이번 경험을 통해 다시한번

좋은 매물 찾는 것도 중요하지만

거래와 협상과정에 필요한 부분을 경험당 칼럼을 통해

틈틈히 정리하면서 내 투자에 반영해야겠다 느꼈습니다.

저의 목표는 서울 앞마당 3개 더 만들고 6월안에 투자한다!!로 정정되었습니다.

6월 안에 실전투자 경험담으로 후기를 남길께요!!

매물코칭을 통해 저의 방향성을 잘 잡아주신 자유를 향하여 멘토님 감사합니다!

지쳐서 그만두고 싶을 때 용기와 격려해주고

판단이 잘 안 설 때, 함께 고민하며 도움주시는 동료분들 항상 감사합니다!

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첫 복기 글 읽어주셔서 감사합니다^.^

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀