[스페스] 24.03.14 3월 월부 챌린지 4일차 - 3월12일, 3월13일 #2,3 시세 토크

3/12(화)

서울 서대문구 인왕산현대(2000년(24년차), 700^) 7.0 / 4.3(하한가 3.9)

인왕산현대는 홍제생활권에 위치한 단지로, 인왕산 자락에 위치하여 경사가 약간 있음. 옆에는 쌍둥이처럼 생긴 홍제원현대와 맞닿아 있으며 나름 무악재역까지 최단코스로 이동이 가능해서 선호하는 단지 중 하나. 무악재역 방향으로 현재 홍제3구역재건축 진행 중. 여기 신축 들어오면 역까지 쾌적성은 개선 될 것

같이 나온 단지 : 서울 동대문구 전농SK (2000년식(24년차), 1830^) 7.0/4.4

A형의 경우 방2개 구조이고, B형의 경우 방3개 구조임. 유의해서 물건 볼 것. 전농답십리생활권에 위치한 단지로 대단지와 주변 상권이 장점임. 역까지 거리가 먼 것. GBD까지의 접근성이 떨어지는 것은 단점. 하지만 대단지 이며, 초등학교가 선호초이면서 가깝고 주변 학원가와 상권이 잘 형성되어 있어 선호하는 구축 단지 (사실 59보다 84가 싸보임, 8.0/4.8)

비교평가

인왕산현대는 무악재역 역세권의 단지로 언덕이 조금 있으나 역과의 접근성이 가까움 (역세권 단지급), 앞 단지가 재개발 추진 중이라 (현재 관리처분인가가 진행 중인 상태 곧 착공이 들어갈 수 있어) 빠른 시일내에 주변 입지가 개선됨. 초등학교는 조금 먼 안산초등학교에 배정되고, 중학교도 가까운거리에 있지 않은 인왕중이며, 고등학교는 더 멀리 배치되어 있고 학원가도 없기에 학군적인 수요는 거의 없다고 보면 된다. 종로 업무지구와 가깝고, 강남까지의 교통도 나쁜 편은 아니라 업무지구와 직결되고, 직결되는 업무 지구 사이에서도 해당 가격대에 확보 가능한 단지가 많지 않기 때문에 주거 독점성은 가지는 편이라고 볼 수 있다.

전농SK는 전농/답십리 생활권 단지로, 인왕산현대와 마찬가지로 초중까지는 주변에서 커버가 되지만 고등학교는 여고만 근처에 있다. 그래도 어린 나이대에 학원보낼 수 있는 주변 상권이 조금 있는 편이라 학군에 의한 수요는 약하게 나마 있을 것으로 판단된다. 교통은 광역철도망까지의 거리는 먼데, 동대문구의 지리적 특성상 종로 업무지구와 버스로 잘 연결되어 있다. 종로구 업무지구 수요를 어느정도 받아낼 것으로 예상되지만, 이외 업무지구 수요는 조금 제한적인 상황이다. (업무지구까지의 주거독점성을 봤을 때 종로구는 높은편이나(그마저도 서대문구와 반반 찢어가져갈듯), 나머지 업무지구는 흡수하지 못하기에 전체 파이는 작을 것). 명확한 학군지였으면 아마 해당 수요를 넘어선 독점성이 발생하였겠으나, 그마저도 쉽지 않은 상태 (학군적인 측면만 봤을 때 장안동으로 뺏길 수도 있다). 따라서 독점성이 비교적 나은 인왕산현대 선택)

3/13(수)

서울 영등포구 베어스타운 (1997년식(27년식), 304^) 계단식 방3화2 9.5 / 5.8(하한가 4.5)

문래생활권에 위치한 단지로, 문래동 특성 상 단지수는 작고 초등학교는 영문초를 보내는데 단지와 가깝다. 문래 중심상권하고 거리도 비교적 멀진 않은 편이고 주변이 단지와 공원으로 둘러쌓여있어 쾌적하다. 목동 학원 셔틀이 다니기 때문에 비교적 목동학원가 이용은 쉬운편이며, 초중고가 밀집되어 있어 아이 키우기에는 나쁘지 않다. 역은 문래역을 이용해야하며 도보로 약 10~15분 정도 소요된다.

1. 요즘 주변 문래동 집값이 한번 올라갔다. (2천~3천정도)
2. 원래는 문래동 79가 7억 후반이었다가 한번 올라갔다 (현재 79기준 8억 초중반)

같이 나왔던 단지 서울 성동구 금호베스트빌 (2001년식, 458^) 계단식 방3화2 9.4/5.8

성동구 상왕십리 생활권에 위치한 단지, 경사위에 위치해 있어, 성동구 내에서는 단지 선호도가 빠지는 편역세권은 아니지만 2,5호선 중앙에 위치하여 자체 교통 편은 나쁘지 않은 편. 주변에 무학봉 근린공원이 있고 초등학교가 가까운 편

비교평가)

베어스타운, 금호베스트빌 모두 주변이 아파트 단지로 둘러 쌓여 있어 단지 균질성 측면에서 모두 나쁘지 않다. 둘 다 상권은 역 근처에 근린상권이 형성되어 있으며, 자체 보유한 학원가는 없다. 초등학교 거리는 두 단지 모두 인접하지 않으나 멀리 떨어져 있지는 않으며, 베어스타운은 중고등학교도 무난하게 갈 수 있는 반면 (같은 문래 생활권) 왕십리 금호베스트빌은 이동을 조금 해야함. 교통은 둘다 2호선이 약간 떨어져 있으며 인접한 업무 지구는 왕십리쪽이 시청쪽과 인접해서 더 낫다. 문래는 그나마 여의도가 가까운데, 여의도와의 교통편이 좋지는 않은 편.

→ 우선 업무지구에 근접하고 다이렉트 연결이 가능한 금호베스트빌의 입지가 전반적으로 좋은 것 같다. 커버할 수 있는 수요층이 시청업무지구, 강남/송파 업무지구 정도로 보이고 문래동은 마곡(근데 마곡은 강서구 대체재가 있다), 강남정도가 가능하다. (강남도 중간에 관악구가 있어 수요를 나눠가질듯), 복합적으로 볼 때 수요의 독점성이 더 강한 지역은 왕십리 생활권으로 보인다. 문래생활권은 쾌적하나 업무지구로부터 주거 독점성을 띄기 쉽지 않음.

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️