열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 72기 65조 상계동주민]

이번 강의를 듣고 내가 집을 살때 신중하지 못하고 너무 조급했다는 걸 다시 한번 깨달았다.

너바나님의 투자 기준으로 볼때 부족한 점이 많았다. 무주택자로 이제 1채 구매한 것이지만 실거주 하지 않고 전세를 놓았으니 반은 투자로 보고, 아래와 같이 평가해 보았다.

1.투기인가 투자였는가? 결론은 투기였음

1) 감정에 따라 투자 : 투자 대상도 잘 모르고 무주택자를 벗어나고 싶다는 마음 때문에 지역도 잘 모르고 유명한 아파트라서 샀다.

2)타인에 의지 : 2년전 회사 선배가 좋다고 한 지역의 대장 아파트가 위치한 동네의 아파트를 삼

그것도 선배가 좋다고 한 아파트(그 지역의 대장 아파트)도 아니고 길건너 맞은편 아파트가 유튜브에서 더 싸다고 해서 삼 (그것도 9개월전 정보). 지금 생각해보니 더 비싸도 차라리 대장 아파트를 샀어야 함.

3)과정과 결과를 중요시 하지 않음 : 과정과 결과를 예측할 능력이 없어서 못함

4)투자의 리스크와 성과를 몰랐음 : 투자의 리스크를 무시, 더 좋은 상급지에 대량 공급(둔촌)이 있을것임을 알고 있었음에도 실거주 의무 계속 연장 될 것이라고 믿고 (나 믿고 싶은대로 믿고) 그냥 삼 (서울에서 유일하게 내가 산 지역만 전세가가 오르지 않고 있음. 전세가 떨어지는 중, 전세가가 떨어지니까 매매가도 떨어지겠구나하고 슬퍼하는 중)

2.투자 원칙을 지켰는가? NO

1) 저평가 : 앞마당이 없어서 저평가를 할 수 있는 능력이 없어서, 전고점대비 얼마나 떨어졌는가만 보고 삼.

구매하고 난 뒤, 그 아파트는 동별 가격 차이(약 1억)이 나는 아파트임을 알게 됨

2) 환금성 : 그나마 대단지 아파트라서 환금성은 괜찮지 않을까 믿고 싶다.

3) 수익률 : 앞으로 가치가 좋아질 곳인지는 보지 않음. (그냥 아파트 단지가 크고 으리으리한 신축이라서 홀려서 삼, 학군이 안좋음 (별로 공부 못하는 동네), 교통 별로(지하철 3번 갈아타야 강남 도착, 가까운 지하철이 5호선으로 배차간격이 길다), 편의시설 멀다(지하철역으로 1번 더 가야 마트랑 병원있음), 입지독점성 떨어짐(상급지에 올해 대량 공급 있다), 호재가 있긴 하나 (지하철 9호선 연장, 내가 살고 있는 아파트와 가까운 역이 아니라, 한 정거장 전 역에 9호선 연장됨, 도보로 17분 걸림), 전세금이 상승 못할것 같음 (상급지에 대량 공급, 지금 전세가 떨어지는 중, 심리가 안좋을때 입주물량이 터지면 가격이 빠진다.), 좋지 못한 타이밍에 삼(올해 1월에 샀다. 하반기까지 기다릴껄, 입주물량이 들어와서 가격이 떨어진 다음에 살껄), 인내심 없음(매일 실거래가와 호가 보고 일희일비 하는 중)

4) 원금보존 : 안전마진을 못챙김 (무릎에서 못삼), 전세가가 빠질 가능성 매우 큼 (상급지에 단기 입주 물량이 매우 많음), 수요는 애매함(학군 별로, 교통 애매, 편의시설 위치 애매), 입지독점성 떨어짐 (단기 공급 아주 많음)

3.나는 리스크 관리를 어떻게 해야 하는가?

1) 역전세 : 다행히 전세금 욕심은 내지 않았음. 하지만 전세가 떨어질 가능성 있음. 하지만 다행히 나는 전세보증금의 70% 수준의 현금을 보유하고 있다. (집 매수만 했고 실거주는 부모님 댁에서 함)

2) 대량 공급 : 상급지에 올해 대량 공급이 있는데, 이건 방법이 없음

3) 급격한 전세 상승 : ㅜㅜ 전세계약 종료 뒤에도 전세금 못올려 받을 것 같은데..

4) 수익시기(상승시기) : 다행히 회사를 다녀서 월급이 나와 기다릴 수 있음.

4.나의 부동산 투자 리스크 : 내가 리스크다. 알지도 못하고 집을 덜컥 삼. 그것도 가족과 상의 없이 삼. 내 집이니까 내가 갖고 싶은 집을 삼 (무조건 신축을 갖고 싶어서 타인의 수요(학군, 교통, 편의시설)은 깡그리 무시), 그래서 집 사놓고 가족간 합의가 안 이뤄져서 그 집으로 이사를 못가고 전세 놓음. 계속 부모님 댁에서 살게 되어서 생활비가 강제로 절약 되는 중임.