열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 74기 94조 DH3086]

1주차 대한민국에서 월급쟁이가 부자 되는 법에 이은 2주차 보동산 투자 원칙과 기준 5가지.

강의 분량이 꽤 많았지만 어디 하나 놓칠 부분이 없는 너무나 많은 도움이 되는 강의들 이었습니다.

한마디로 투자 공부의 시작이자 향후 어떤 방향으로 공부 및 투자의 단계 그리고 더 나아가 부자가 되기 위한 중요 요소에 대한 Concept 을 갖게 되었던 수업 이라고 말하고 싶네요.

내용을 다시 한번 기억하고, 다른 수강생 들에게 도움을 주고자 MOM 형식으로 정리해 봅니다.

*인생을 바꾸는 방법 - 비전보드 리뷰

-나보다 뛰어난 사람 옆에 두기 : Will try to find it out

-One Thing 정하기

=> 투자, 본업(투자하는 직장인 or 직장인 투자자) : 하나에 몰입(10년에 하나씩), 우선 본업에서 몸값을 올리고 투자(Wow, 나는 몸값 올리기 제대로 했네)

-현실에서 목표까지 Connect the dot

-목표 자금과 수익률

=> 매년 자산을 쌓고 복리를 실현

=> 수익률 10% 이상, 잃지않는 투자가 필요

=> 내꿈을 이루어야 한다, Not 남의 꿈

=> 순자산 30억~50억 이 넘어가면 돈 걱정이 없어진다

=> 처음에는 자산을 불리고 나중에 부채 상환

-평가와 보상 : 작은 것에서 보상 like 책 한권 읽고 보상 등

-목실감, 시간가계부 작성

=> 1만시간, 부가가치 있는 일에 전문가, 주 20시간 스터디, 1년에 한채씩 투자

-추천도서 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 미라클모닝(미모) => 나는 새벽 4시에 기상하고 있음, 같은 생각 직장인에게 새벽 시간이나 주말 시간이 아니면 절대 시간 확보는 쉽지 않기 때문에

-너바나님의 정수리 인상적 이었음

*부린이에서 투자 고수되는 법 => 일명 부자 따라하기

-부동산 투자 개론 : 너바나님이 가르친대로 투자 하고 있나를 생각 하자

-워런버핏 Interview

=> 주식 : 사업, 전망 : 변한다, 가치 : 변하지 않는다, 하락장 : 싸게살 기회, 더하락 : 전망할수 없다, 투자자 : 가지있고 저평가 된 물건에 투자

-자본주의 지수(메타인지), 재터크 레벨

=> 초보 : 월급쟁이 월세입자, 초보 : 월급쟁이 전세입자, 하수 : 전통적인 실거주자, 중수 : 초보 투자자, 고수 : 잃지 않는 투자자, 신 : 잃지 않으면서 10년간 연수익률 20%

-투자란 : 돈이 일하게 하는 것, 좋은 투자란 : 잃지 않고 투자한 돈 대비 얼마나 벌지, 즉 수익을 극대화

-사와카미 아스토 : 일본의 워런버핏

=> 농사꾼의 마음으로

=> 나도 영어 공부할때 수강생중 오직 나만 남았었는데 너바나님과 같네ㅎㅎ

=> 불황일때 사게 사서 호황일때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부다 : 하락 30%~50%, 상승 80%~30%, 지금이 무릎 이하로 살 기회

-자신이 5년 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라 : 지방 5년, 수도권 10년 투자 기간, 인내(Be patient!)

-전설의 투자자

=> 광주(63세, 2,312채)

=> 사와카미 아스토와 전설의 투자자 벤치마킹 : 싸게 사라(가치는 높고 저평가 된 것), 규모의 경제(무릎 이하에서 사서 이익 실현 -> 매수,가치,버티기)

=> 장기간 보유 : 하락장을 잘 버텨야 한다, 공포에 사서 환희에 팔아라

*10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 가치 판별

-부동산의 입지 : 직장(가장 중요), 교통, 학군, 환경(택지지구, Community), 호재/악재, 브랜드

-내수요가 아닌 타인의 수요가 중요

-부동산의 입지 - 직장

=> 강남(절대 강자)

=> 사대문(종로) -> 여의도 -> 강남 -> 구디가디 -> 마곡 -> 하남, 수색 -> 용산업무지구 -> 삼성동 -> 판교 -> 상동, 상계

=> 서울시 도시 기본 계획 을 꼭 보자

=> 월부의 서울 개념 : 강남과 1시간 거리

=> 강남권 : 강남, 서초, 송파, 강동

종로권 : 종로, 중구

영등포권 : 영등포, 강서

구로권 : 구로, 금천 즉 구디가디

마포권 : 마포, 서대문

판교권 : 판교, 분당 -> GRDP 가 부산을 추월, 하락장에서 유심히 보고 진입 한다면 좋은 곳

-부동산의 입지 - 교통

=> 강남 접근 노선 : 2,3,7,9,신분당선

시청 접근 노선 : 1,2,3,5,6 호선

영등포, 여의도 접근 노선 : 1,2,5,9 호선

2호선, 3호선, 9호선, 신분당선, 7호선 특히 2호선 3호선이 주요업무지구와의 접근성이 좋음

=> 평가기준 : S등급(강남 30분 이내), A등급(강남 1시간 이내, 종로 여의도 구로 등 30분 이내), B등급(종로, 여의도, 구로, 판교 등 1시간 이내), C등급(그 외), 네이버 지도에서 아파트 찍어서 대중교통으로 걸리는 시간 Check, 너바나님은 S등급, A등급은 거의 가져가려 한고, B등급의 경우 무릎에 사서 어깨에 매도, 10년 이내 재개발, 재건축이 화두가 될 것

-부동산의 입지 - 학군

=> 서울대 많이 보내는 곳, 중학교 학군이 중요(특목고를 보내는), 임차수요가 많아 전세 빼기가 놓고 상승장에서 폭발적 상승, 아실 참조

-부동산의 입지 - 환경

=> 이건 직접 가봐야 안다, 꼭 가봐라(압구정동, 강남 등)

-부동산의 입지 - 호재/악재

=> 반은 맞고 반은 틀리고, 진자 호재 가짜 호재

=> 진짜 호재 : 입지를 개선 시키는가?(직장, 교통, 택지, 학군), 확정된 것인가?, 3년 이내의 것인가?(현실화), 불황>호재(호재는 불황일때 의미가 없다), 지금이 이 기회를 봐야 한다 호재가 제대로 감안이 안되어 있기 때문에

=> GTX(우선 A), 지하철

-부동산의 입지 - 브랜드

-부동산 투자의 기준 잡기 : 직장, 교통, 학군, 편의시설, 입지 독점성(해자)

-비교평가 : 앞마당 필요

*앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까?(부동산 가격에 영향을 미치는 요소)

-장기적으로 가격에 영향을 미치는 요소(흐름), 거시적요소(숲) : 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성

-현재 단기적으로 가격에 영향을 미치는 요소(현황), 미시적요소(나무) : 가격 저평가 여부(가지>가격), 심리, 단기공급(입주물량), 투자기준

-부동산 사격 결정의 요소(물가)

-통화량은 전세가에 영향을 미친다

-2030년 서월 전세가 예상 : 평당 3천만원이 넘을거라 예상, 아파트 건설원가 상승 : 재료비+노무비+경비(식비등)+토지

-경상수지, 통화량 증가에 대해 우리는 Hedge 수단이 필요, 근로소득만이 아닌 자본소득이 필요

-전세가 영향 요소 : 공급(입주물량, 과잉공급), 전년도 전세가, 임대차법, 금리, 현재 역전세 요소, 올해나 내년은 역전세가 없을 가능성이 큼, 전세가를 통해 Risk Hedge 가 가능, 전세가(3년 상승, 5년 보합, 2년 하락)

-부동산 수요와 공급 : 부동산 지인, 호갱노노(너마나님은 Cellphone 일 경우 이걸 많이 이용), 등촌주공의 상황이 기회가 될수 있다

-선배와의 대화 : 목적(취지), 선배는 누구, 선배 활용법, 매너

*너바나의 투자 기초

-너바나의 투자원칙 : 비옥한 토지에 투자, 어떤 묘목(아파트)를 볼지, 살지 말지의 기준

-투자 vs. 투기 : 가치를 보는 눈(선관), 물건의 매수 임대 임장 매도의 능력, 투자자(원칙(매수, 매도 원칙 등), Dependent on himself or herself, 과정 결과 모두 중요, 투자의 리스크와 성과를 알고 투자

-부동산 투자의 원칙 잡기(너바나)

=> 저평가 여부 : 저평가를 알려면(앞마당이 있어야 하고, 이게 있으려면 임장 그리고 임장 보고서 작성, 그전에 지역분석)

-환금성 : 아파트가 그나마 환금성 Good, 환금성 Not good(오피스텔, 도시형 생활주택, 나홀로 아파트, 인구가 감소 하는 곳, 1층, 탑층)

-수익률 : 수익률 = 수익금/투자금(매매가 - 전세가), 72의 법칙 : 72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간, 처음에는 자산을 빨리 늘리고 그 이후 순자산을 늘린다

=> 내 목표 수익률 : 투자 1년자(잃지 않는 것), 투자 2년차(10%), 투자 10년차(20%), 부자(5%~10%)

=> 실력 = 10년 동안 평균 수익률, 투자 공부는 원금을 잃지 않고 수익률을 높이기 위한 과정 이다

-돌똘한 한채 vs. 평범한 여러채 : 상황(개인, 투자방향)에 따라 다를수 있다, 전문투자가 vs. 직장생활, 가정생활을 하면서 투자, 빡세게 vs. 약간의 투자, 돈>시간 : 성장가치 투자(서울) 강남 1시간 이내, 돈<시간 : 저평가 가치투자(지방)

-수익률 높이는 법 : 앞으로 가치가 오르는지(수요,공급), 적절한 투자금, 전세금 상승(향후 10년후 전세금 상승률 80%~100% 예상) 전세금이 오르는 지역을 잘 보자

-좋은 타이밍 : 무릎 이하에서 사는게 좋다, 수익률 수익 둘다 중요, 인내(투자시장, 가지 신뢰), 원금보존(얼마나 빠질까 예상, 투명 벽돌)

=> 즉, 가치, 전세가(서울, 수도권 60%, 지방 80%), 입지독점성, 공급물량 적어야 한다(향후 2~3년)

=> 최악의 상황에서 이 물건을 얼마나 떨어질까? 이 물건의 안전마진은? 혹시 전게가가 빠질수는 없을까?

=> 이 물건의 전세가는 얼마일까? 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까? 이 물건은 수고가 많고 입지 독점성을 갖는가? 이 물건은 단기 입주물량은 적정한가?

-Risk 관리(시세차익 부동산의 리스크)

=> 1년에 한채 라는 이유가 있다

=> 전세에 특히 유의(적은 Gap x, 전세금 욕심 x), 적정공급량(인구 x 0.5%, 입주물량 3년 내, 입지 독점성)

=> 급격한 전세상승(무리한 전세가 x, 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5%~10% 보유)

=> 수익시기(상승시기) : 모른다(길게), 고정적인 수입(급여) 중요

-투자의 리스크 : 원금손실(고 가치), 작은수익(연20% 이상, 너바나님), 환금성(오피스텔, 매도가능?), 리스크(역전세, 잔금 빼는 것, 플랜B), 여러분의 가장 큰 리스크?(투자를 잘 모르는 것, 즉 편익과 비용)

-너바나 부자되는 투자전략 : 좋은 투자를 할수 있는 투자실력 쌓기 -> 1년에 한 채씩 매년 보이는 적금으로 사원 채용 -> 사원은 이사가 될 놈으로(가치) -> 시스템 구축(씨앗) -. 부동산과 맞벌이 하세요(홀수해, 짝수해)

-투자 공부하는 법 : 임장할때 투자 하겠다는 마음으로(묘목 ~9개월), 나무( ~1년 에는 실전투자)

-투자 공부하는 법(부동산 정보) : 책/전문가 칼럼, 강의, 실전투자, 멘토, 러닝메이트(열심히 하는 사라들과 함께)

-투자 공부하는 법(책) : 처음에는 다독 이후에 정독, 필사까지(나는 부동산과 맞벌이 한다, The ONE THING)

-투자 공부하는 법(인맥)

=> 월부 챌린지(목실감, 매일목표실적(시간가계부), 책일고 정리, 스스로 과제 부여 및 수행, 투자경험담 나눔 = 복기, 나눔 = 덧글

=> 멘토 고르는 법 : 성과를 낸 사람, 그 사람의 제자도 성공 했는지, 선의를 가지는 사람, 러닝메이트를 가지는 사람(꾸준한 사람, 긍정적, 상대의 성공을 좋아하는 사람, Giver)

-직장인 투자자로 성장하는 과정 : 10개 투자하면 과수원이 된다, 이시기까자 굉장히 많은 시련이 올거다, 10개 까지 오면 굉장히 많이 달라질거다

-부자의 그룻 키우기 : 동료(러닝메이트), 강의, 실전투자, 부자의 태도, 임장(앞마당 확보), 독서, 멘토

이상 정리해 보았습니다. 정리해 보니 더 기억에 남네요, 바위에 글씨가 새겨지듯이.

모든 투자 수강생 분들에게 작으나마 도움이 되었으면 하는 바람으로 정리해 보았습니다.

나는 2032년 100억 자산가가 되었다 를 외치며 마칩니다.

From DH3086