관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
📌 비전보드 : 타인의 꿈이 아닌 나의 꿈을 꾸라, 내가 원하는 진정한 행복한 삶이란?
강의를 시작하기에 앞서 다른분의 비전보드를 함께 보면서 느낀점들이 많다.
1강을 수강하고 처음 비전보드를 작성할 때 어떤식으로 작성해야하는지 몰라서 월부에서 제공해주신 템블릿을 채우는거에 급급하게 과제를 진행했다는 느낌을 많이 받았다.
남들과 만찬가지로 부자가 되고, 원하는 것을 얻고, 나의 시간을 갖고, 여유로운 삶을 사는 그런 삶을 원했다.
하지만.. 이번 강의를 들으면서 들었던게 " 타인의 꿈이 아닌 나의 꿈을 꾸라" 라는 말에 좀 더 깊은 고민을 하게 되었다. 비전보드에 쓴 내용들이 내가 꿈꾸는 삶이 아닌건 아니지만, 정말 내가 원하는 행복한 삶인지? 좀 더 내가 원하는 행복한 삶에 대한 구체적인 생각과 내용이 어떤건지 고민하게 되었다.
과제 때문에 하게 되는 그런 나의 비전보드가 아닌, 정말 내가 행복한 삶을 위해서 내가 어떤걸 할 때 행복한지? 에 대한 고민이 우선시 되고, 그 생각을 기반으로 다시 한번 작성할 계회이다. (최대한 빠른 시일에 해보자!!!)
📌 목실감/시금부 : 미래를 위한 나의 습관을 만들자
이번주부터 시작하는 새로운 과제로 목실감시금부를 작성하는건데, 이미 조원분들중에 작성하고 계신 분들이 있어서 양식을 받아서 해보고 있었지만,,, 현실적으로 매일 하는게 습관이 되지 않았다.
매일매일 나의 루틴/습관을 만들고 하루하루 목표를 정해(원씽!) 이뤄나가는 습관을 가져보도록 더욱 노력할 것이다.
또한 부동산 강의를 통해 부동산 뿐 아니라 내 삶에 있어서 더욱 열심히 살아야겠다는 마음가짐도 더욱 더 생겼다. 평상시에도 항상 바삐 움직여야한다는 마음가짐으로 살지만, 실제적으로는 그만큼 실천하지는 않았다. 이번주는 매일 아침 5시반~6시반 사이 기상하여 아침운동도 하고 독서도 시작했지만, 조금 더 계획적이고, 규칙적인 습관을 만들어 미래 성공을 위한 발판으로 삼도록 하겠다.
📌중요하면서 급한 것(=강의, 독서, 투자 공) 우선시 하자
이번주 또 기존 약속(중요하지만 급하지 않은 것들/중요하지도 급하지도 않은 것들)로 인해서 강의(중요하면서 급한 것들)를 늦은시간이나 주말에 듣게 되었다. 우선순위도 모르고 행동하는 내 모습에 반성하고 차주부터는 내가 지금 우선시 해야할 것들에 먼저 집중하겠다는 반성부터 시작했다.
2강을 들으면서 다시 한번 가장 어려운 부동산 입지에 대한 내용을 배울 수 있었다. 내가 투자할 곳의 가치판단을 하기 위한 필요한 내용을 배우고 정리함으로써 아래 내용은 반드시 내껄로 만들것이다.
📌부동산 입지 = 가치가 있는 곳 (직장 & 교통 70% 이상 중요)
1. 직장 : 사람들 출퇴근 생활권 중요
> 대한민국 매출 1000대 기업의 본사 : 서울(51%), 경기도(15%)
> 광화문/여의도/강남 + 구디/가디/마곡/잠실/상암/수색/판교 + 용산/삼성동/판교 제3밸리
> 판교 : 부가가치가 어마어마하게 늘고 있는 곳 (하락장에 진입하기 좋은 곳)
2. 교통 : 직장 입지 좋은 곳에 모두 거주할 수 없으므로 교통이 중요!
> 강남/종로/영등포/구로/마포/판교/분당 대중교통 1시간 이내 (월부 기준 서울/수도권)
> 역세권의 가치가 가장 크다
> 2호선(서울중심지역 : 강남/종로/여의도) -> 3호선 -> 9호선 -> 신분당선(판교, 분당, 광교) -> 7호선
> 교통 등급별 구분 (S/A/B/C)
S/A 등급 : 매수 후 장기적으로 보유
B 등급 : 무릎에 사서 어깨에 판다
C 등급 : 가급적 매수하지 않는다
3. 학군 : 특목고 진학율 높은 중학교 학군이 중요하다 (전세가 잘 나간다)
> 학군 좋은 지역 = 임차 수요 ⬆️ = 전세 빼기 좋다 = 상승장에서 추가 상승 가능
> 학군이 좋다 = 서울대 입학률 = 특목고 = 특목고 진학률 좋은 중학교 (진학율 3%면 상위)
> 전국기준 좋은 학군이 아니더라도, 내가 투자할 지역 내 가장 좋은 학군은 확인 필수!
4. 환경 : 커뮤니티(⬆️), 택지지구(⬆️), 백화점, 공원
> 좋은 환경 : 택지 / 거주연령 낮은 지역
> 나쁜 환경 : 저소득층 (전세 올리기 어렵다, 매수세가 없다)
> 환경은 Data가 아닌 직접 가봐야 알 수 있다❗
5. 호재/악재 : 호재/악재가 부동산 가격에 미치는 영향은 반반이다
> 진짜 호재 vs 가짜 호재 존재
> 진짜 호재 : 입지(수요) 개선의 경우 ex) 신규 직장, 교통 개선, 택지 생성, 학군
> 가짜 호재 : ex) 용인 경전철 -> 용인 경전철 내 직장이 없어 입지가 좋지 않다.
> 불황은 호재까지 이긴다 (호재 = 기름)
> 호재는 불장에서 더 타오르지만, 하락장에서는 의미가 없다
> 불황에서는 오히려 호재를 봐야한다 (호재 미반영이기 때문에) : 불황에 호재 있는걸 사서 상승장애 매수!
6. 브랜드
📌 부동산 투자의 원칙 vs 기준
가치를 아는 지역에 대해서만 투자 한다. (선구안)
매도/매수/부가 적은 상황 대응 / 리스크 관리가 준비되어야 한다
부동산 투자는 저평가 (가치 대비 가격이 저렴한 것, 가격 대비 가치가 좋은 것) 를 사야 한다.
원금을 잃지 않는 투자를 한다.
잘못된 투자를 한 경우, 회고와 복기를 빡쌔게 해야한다. (투자원칙 미스 확인, 나의 원칙 다시 정비하기)
투자 리스크를 반드시 생각하라 (역전세)
📌 부동산 투자의 기준 (by 너바나님)
1. 저평가 여부
> 같은 가격 대비 가치가 좋은 것 & 같은 가치 대비 가격이 낮은 것 투자
> 저평가 판단 <- 앞마당 필요 <- 임장보고서 필요 <- 지역보고서 작성 (비교평가)
2. 환금성 : 다시 돈으로 바꿀 수 있나?
> 부동산은 주식보다 환금성이 좋지 않다
> 부동산 중에서 아파트가 그나마 환금성이 좋다
3. 수익률
> 수익률 계싼은 필수
> 72의 법칙 : 72 / 수익률 = 원금 2배되는데 걸리는 시간 ex) 수익률 3% 일 경우, 72 / 3% = 24년
> 반드시 잃지 않는 투자
4. 원금보존
> 어디까지 떨어질지 예상해봐야한다 (역전세, 전세가까지 집값 하)
> 내가 산 가격보다 떨어질 수 있지만 팔지 않으면 원금이 보존되고, 향후 시간이 지나면 가격은 올라 투자금 대비 높은 수익을 얻을 수 있다.
> 전세가, 전세가율, 수요, 입지독점성(=공급체크) 체크하자
5. 리스크 관리 (월부에선 역전세!)
> 항상 최악의 상황을 고민해보고 플랜 B까지 세우기
❗반드시 첫 투자는 잃지 않는 투자를 목표로 하자
📌 원칙 vs 기준
원칙 : 투자를 위한 나의 기준, 바뀌지 않는 것 (가치평가/원금보존/리스크관리 등)
기준 : 목표를 위한 수단, 바뀔 수 있는 것 (상승장 전세가율 85%이상 -> 하락장 전세가율 60% 이상)
💡나의 수요 (직주근접/내가 살고 싶은 동네) 보다는 타인의 수요가 더 중요하다
이번 2강도 늦게 들은 걸 후회할 만큼 너무나 유익한 내용이 가득하였다.
차주부터는 반드시 빠르게 강의하고 복습하고 후기를 남긴다고 다짐해보며 후기를 마치겠습니다.
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