열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 72기 59조 MZ]

이번 강의는 지난 주 보다 조금 더 내용이 심도 깊었어서

필기를 열심히 하다보니 강의 시간도 꽤 길었지만 완강하는 데 시간이 꽤 많이 걸렸다.

(알고보니 2주차 강의는 부동산 투자개론 강의였다!! 어쩐지 어렵더라니!!)

그리고 강의를 무제한으로 들을 수 없다고 생각하니 집중하고 볼 수 있을 때만 강의를 듣게 되어

오히려 더 시간이 걸렸던 것 같다.

다음주 강의 갯수는 이번주보다 1개 더 많아지고 그 다음주 강의 갯수는 다음주보다 1개 더 많아지고..

끝까지 완강할 수 있을 지 조금 걱정이 되는데 그래도 메이트들과 함께니까 잘 다독이며 첫 달 완강까지

잘 해보고 싶다.

부린이에서 투자 고수되는 법

1. 하락장이어도 팔지 않으면 원금손실이 아니다. 상승장까지 잘 버티는 것이 답이다.

다만 원칙을 통해 투자했을 때의 이야기다.

하락장에서 시작한 사람 : 결국 상승장을 맞이하며 수익 창출

상승장에서 시작한 사람 : 초반엔 수익이 나지만 이후 하락장을 맞게 됨

결론은 초반에 수익이 나지 않더라도 포기하지 말고 꾸준히 해야 된다.

* 사와카미 아스토 (일본의 워런버핏)의 투자원칙

1. 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야 한다. (=한 분야를 지긋이 한다)
2. 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부다.
3. 자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

* 사와카미 아스토와 전설의 투자자 벤치마킹

1. 싸게 사라
2. 규모의 경제 {가치있는 것을 매수(=행동)하고 존버한다)
3. 장기간 보유 ("공포에 사서 환호에 판다")

10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법 (가치 판별하는 법)

부동산의 입지를 알아보는 것에는 아래 6가지가 있다.

그 중 가장 중요한 것은 직장, 그 다음이 교통이다.

직장+교통이 거의 70%에 속한다.

1. 직장
2. 교통
3. 학군
4. 환경
5. 호재/악재
6. 브랜드

# 직장

업무지구인 광화문, 여의도, 강남, 판교 등 에서 1시간 이내인 곳이 가장 가치가 높다.

월부에서는 '서울'을 강남에서 네이버지도로 대중교통 기준 1시간이라고 본다.

그만큼 강남이 제일 중요하다.

노.도.강.(성) 은 대표적인 베드타운 지역이다.

#교통

주요 업무지구를 바로 갈 수 있는 지하철 호선이 제일 좋은 호선이다.

2호선은 강남, 여의도, 시청쪽을 모두 갈 수 있어서 제일 좋은 호선으로 본다.

2호선 > 3호선 > 9호선, 신분당선, 7호선 순으로 좋다.

#학군

'학군이 좋다'는 것은 '서울대'를 많이 보내는 학군이라는 뜻이다.

서울대를 많이 보내는 고등학교는 2021년 서울대 신입생 고교별 순위로 30위까지 따지자면,

특목고, 자사고가 대부분이고 일반고는 3개였는데 그나마도 서초구, 판교에 있는 고등학교였다.

특목고, 자사고, 강남, 판교가 의미 있다는 뜻인데 특목고, 자사고의 경우에는 해당 지역에 산다고 해서

갈 수 있는 고등학교가 아니라서 결국에는 고등학교 보다 중학교가 중요하게 된다.

전국 상위 100개의 중학교를 지역별로 따졌을 때 그 중 79개의 학교가 서울과 경기도에 몰려있었다.

그 외의 지방은 다 안좋다는 뜻은 아니고 투자하려는 지역에서 어느 학교가 학군이 제일 좋은지를 판단하면 된다.

#환경

환경은 데이터로는 절대 알 수 없고 꼭 현장에 가 봐야 알 수 있다.

(사람들 사는 모습, 건물 내부 인테리어 등)

해당 지역의 임차인들이 돈이 있어야 전세도 들어오고 매매도 할 수 있기 때문에 무시할 수 없다.

#호재/악재

호재/악재를 제대로 판단하려면 아래 4가지를 고려해야 한다.

1. 입지를 개선시키는가?
2. 확정된 것인가? (정치인의 헛된 공약에 놀아나지 않기)
3. 3년 이내의 것인가? (GTX 등의 호재는 준공이 매우 늦어지는 경우가 많다)
4. 불황이 호재를 이긴다 (사람들의 심리가 제일 중요)

앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까? 부동산 끝난 게 아닐까? (부동산 가격에 영향을 미치는 요소)

부동산의 가격과 가치는 늘 동일하지 않다. 이 때 기회가 생긴다.

같은 가격이면 가치가 더 높은 것, 같은 가치라면 가격이 저렴한 것을 구매해야 한다.

이런 비교평가를 하려면 앞마당이 많아야 비교를 할 수 있다.

* 장기적으로 가격에 영향을 미치는 요소 (흐름)

: 통화량, 물가, 경제상황, 수요, 입지독점성

* 현재 단기적으로 가격에 영향을 미치는 요소 (현황)

: 가격저평가여부, 금리, 입주물량, 심리, 투자기준

Q. 10년 뒤 부동산 가격은 오를 것인가?

A. No. (10년 째 빠지기만 한 적도 있었음) 그러나 장기적으로 봤을 때는 우상향이다.

자본주의 시스템에서는 물가는 오르는 게 자연스러운 현상이고 아파트를 짓는 데 필요한 재료비, 노무비, 경비(식비 등), 토지 비용이 오르기 때문에 당연히 아파트 가격도 오를 수 밖에 없다.

한국은 지난 20년간 경상수지 흑자를 기록했다. 문제가 '나'가 인플레이션 헷지를 할 수 있는 수단이 있느냐다.

헷지(리스크 관리)를 하려면 근로소득 외 자본소득이 필요하다.

* 전세하락이 발생하는 이유

과잉공급, 입주물량, 급격한 상승(15~20% 이상) 이후는 꼭 역전세가 나기 마련이다.

지난 10년간 역전세가 났던 때에는 아래와 같은 이유가 있었다.

1. 과잉 공급

2. 그 전년도 전세가가 많이 오름

3. 임대차법 시행 (2년 -> 2+2년)

4. 금리가 많이 오름

2023년 현재는 모두 반대로 가는 중이다. (금리도 조금씩 빠지는 중)

도대체 너바나는 어떻게 투자하는 거야? (200억 부자의 투자 레시피)

투자원칙을 통해 투자한다.

너바나님의 투자원칙은 '저환수원리' 이고 아래와 같다.

저평가 여부

환금성

수익률

원금보존

리스크관리

#연 수익률 계산하는 공식

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가) / (투자기간)

#72의 법칙

72 ÷ 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

# 수익률보다 더 중요한 것은 잃지 않는 것이다. 투자 기초때는 수익률보다는 잃지 않는 투자에 집중한다

#원금보존을 위하여 알아야 할 것

1. 전세가율 (서울 60%, 지방 80%)

2. 가치가 있는지

3. 입지독점성을 갖거나 앞으로 2~3년 내 입주물량이 적은지

#리스크관리

1. 역전세 -> 전세금 욕심내지 않고 적당하게 내기

2. 대량 공급 -> 3년 내 입주물량 확인, 입지독점성(공급에 제한이 있는지) 확인

3. 급격한 전세상승 -> 무리하게 전세를 낮추지 말고 전세금은 5%씩만 올리기

4. 수익 시기(상승시기) -> 하락장에서는 현금보유가 중요하기 때문에 고정적인 급여가 있는 것이 중요하다.

그럼 나는 앞으로 6개월간 어떻게 해야 하지? (투자 전문가 되는 과정)

앞으로 3개월 동안은 '씨앗' 단계로, 경제 기초 쌓기를 위주로 해야 한다.

기초 강의를 듣고 독서, 칼럼읽기, 경험담 읽기, 인맥쌓기, 멘토만들기 등을 하면서 내 생각구조 자체를

바꾸려고 노력해야 한다.

마인드는 늘 미래에 대해 낙천적이고 희망적이어야 한다.

초반에는 무조건 다독을 하고 그 후 좋은 책들은 다시 정독과 필사를 한다.

#좋은 멘토 알아보는 법

1. 그 분야에서 성과를 냈는지

2. 그 사람의 제자도 성공했는지

3. 그 사람에게 선의가 있는지 (내가 잘될 때 질투가 아닌 내가 더 잘되길 바라는 사람)

#좋은 러닝메이트 알아보는 법

1. 성실한지

2. 긍정적인 에너지가 있는지

3. 상대방의 성공을 축하해줄 수 있는지

4. 나눌 수 있는 사람인지

-> 나도 이런 러닝메이트가 될 수 있도록 노력해야 한다!! 💪

#직장인 투자자로 성장하는 과정

5번의 강의 > 10권의 독서 > 50일의 임장 > 5개의 앞마당 > 1개 투자 나무 심기 > 10개 투자 과수원 만들기

-> 나도 이렇게 성장하고 싶다! 빨리 달성해서 1호기 마련하자! 💪

#강의 정리는 수강한 당일에 하자.

-> 에빙하우스의 망각곡선을 통해 얼마나 빠르게 머리에서 사라지는 지 알고 빠르게 복습하자!

<책추천>

월급쟁이 부자로 은퇴하라

21세기자본 - 토마 피케티 (추천은 아니고 강의 중 언급하신 책)

미라클 모닝

나는 부동산과 맞벌이한다

The One Thing

<한 번 해볼 것>

2020, 2030 도시기본계획 한 번 읽어보기

호갱노노와 부동산지인에서 우리동네 입주물량 확인해보기