열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 74기 57조 철사머리]

일본 출장으로 정말 뒤늦게 부터 듣기 시작하여 오늘 겨우 2강 강의를 다 들었습니다.

●수요가 많은 부동산 업무지구

강남권 / 종로권 / 영등포권 / 구로권 / 마포권 / *판교권 (> 부산 보다 더 높다)

※2호선 역세권의 가치가 가장 높고, 그다음이 3호선 역세권의 가치가 높다. 그리고, 신분당선, 7호선 역세권.

>> 주요 업무지구에 얼마나 빨리 갈 수 있는가가 중요한 포인트.

●평가기준

1. 직장 / 교통 (S등급: 강남 30분 이내 / A등급: 강남 1시간이내, 종로, 여의도, 구로 등 30분내 / B등급: 종로, 여의도, 구로, 판교 등 1시간 이내 / C등급: 그외)
2. 학군 (>> 아실 참고) : 학군이 좋으면 전세를 빼기 좋다. 학군이 좋으면 상승장에서 폭발적으로 상승한다.
3. 환경 (공원, 백화점, 동네분위기, 사람분위기 >> 결국, 임장을 해봐야 안다.)
4. 호재 및 악재 (※ "입지독점성" 이 높은 곳: 수요가 많은데, 독점적 지위가 있는지 / 입지를 개선 시키는가?)
5. 브랜드

*부동산의 입지비교 항목들: 매매가 / 평당가/ 전세가 / 전세가율/ 갭 (%)/ 직장/ 비교 분석 하는 표를 작성해 봐야겠다. >>> 여러 지역을 비교 분석 하면서 <가치대비 저평가> 된 곳을 산다!!

-전세금이 지난 10년간 2배가 올랐다!!

-전세가격은 장기적으로 결국 오른다!!

●너바나 님의 투자기준 (= 나무를 심는다는 느낌으로!!)

저환수원리 (저평가, 환급성, 수익성, 원금보전, 리스크 관리)

A. 저평가: 같은 가격이면 가치가 높은 것 / 같은 가치에 가격이 낮은것 - 수지=평촌 / 산본=부천 비슷한 레벨

B. 환금성 좋은 것: 아파트 ( vs 오피스텔, 나홀로APT, 도시형주택 등, 1층&탑층 >> NG)

C. 수익성(수익률): 투자금 대비 얼마나 돌아오는지.

*수익률 계산 = 수익금 / 투자금 (매매가-전세금) / 투자기간

*72의 법칙 = 72 / 수익률 = 원금이 2배가 되는 기간 ex) 72 / 3% = 24년

내목표수익률: 1년차 - 잃지 않는것 / 2년차 - 10% / 투자 10년차 - 20% (부자들: 보통 5~10% 라고)

D. 원금보존: (1) 전세가율이 중요하다!! 서울수도권 전세가율 60% 이상 / 지방 전세가율 80% 이상 (2) 가치가 있는지 (3) "입지독점성" - 입주물량이 적어야 한다. (>> 호갱노노 통해서, 새로운 입주물량 체크할것)

※ 이 물건을 가졌을때, 최악의 손실은 뭔지를 생각!! 내 목표 수익률에 적합한가?

E. 리스크 관리

강의 내용을 정리해 봤습니다.

이런 내용을 당연히 알고 있을리가 만무하지요. 지금의 현업을 키워야 하는 입장에서 시스템투자 라던가는 하지 못하겠지만, 내집마련 또는 내집마련+1 을 할때에도 위와 같은 기준을 가지고 생각할 수 있는 계기가 되어서 참 다행이라고 생각 합니다.

감사합니다.