2주차 강의후기(열반스쿨 기초반75기 지수아빠)

와이프가 아이를 데리고 처가에 가준 덕분에 운동도 하고 2주차 강의를 마무리 할 수 있었습니다.

와이프의 희생으로 얻은 소중한 시간이라 감사한 마음으로 강의에 집중했습니다.

제가 강의에서 이해한 내용은 투자기준

1. 저평가 아파트 찾기

핵심은 비교평가를 해야 저평가를 알아볼수 있다는 것이었습니다.

너바나님이 예를 들어주신 강동구 아파트와 동탄 아파트 를 비교해보니 바로 저평가 아파트가 파악이 됐습니다.

앞마당을 늘리고 임장을 할수록 좀 더 정확한 비교평가가 가능해지고 저평가 아파트를 고를 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.

비교평가 항목으로는

첫째 : 직장

고소득 직장 밀집지역과의 접근성

강남, 서초 지역은 직장수도 많지만 그보다 더 인상적인것은 소득평균이 다른 지역보다 압도적으로 높았습니다.

막연하게 강남에 직장이 많다고만 생각했는데 평균월급이 600이상인 지역은 강남, 서초가 유일 했습니다.

둘째 : 교통

사실 대한민국 최고의 입지가 강남인것을 모르는 사람은 없을겁니다. 그래서 이미 부동산 가격에 그 최고의 입지가 반영되어 있어서 현재 나의 상황에는 당장 투자하기에는 무리가 있습니다.

나 뿐만 아니라 강남입지에 거주할수 있는 국민은 소수 일 수 밖에 없고 그래서 교통을 통해 그 입지를 해결 할 수있는 지역은 강남은 아니지만 충분한 가치가 있습니다.

그래서 강남 1시간 이내 지역을 생각해야 합니다.

2호선이 최고의 노선이고 3호선, 9호선, 신분당선도 좋습니다.

그 중 저의 첫번째 앞마당은 저의 거주 지역이기도 한 수지로 정했습니다. 수지는 신분당선 라인으로 강남역까지 30분 이내로 들어갑니다.

웬만한 수지지역은 도어 투 도어로 1시간이내가 가능합니다.

심지어 수지는 세번째 비교항목인 학군도 좋습니다.

학군은 제 직업이 학원강사라 나름 잘 파악하고 있습니다.( 잘 파악하고 있다고 생각했는데 알고보니 요즘 학군은 특목고를 잘 보내는 중학교 학군이 중요하다는 사실을 알게 되었습니다. 아무래도 고등부만 맡다보니 중학교 학군은 잘 모르고 어는정도 비슷한 부분이 있지만 제대로 알고 있지는 않으니 이부분도 더 공부해야 합니다.)

수지지역에 있는 대부분 학교들이 괜찮은 편이고 특히 수지고는 최근에 매해 서울대 의대를 재학생이 합격하는 일반고로는 보기드문 학교입니다.

다만 환경적인 부분은 분당같은 택지지구 느낌은 부족합니다. 하지만 학군좋은 동네답게 시끄러운 유흥시설도 없고 살기좋은 동네입니다.

제가 거주하는 곳은 수지이고 장인어른댁이 분당 서현이라 자주 비교하게 되는데 확실히 분당은 정말 반듯한 택지지구라 아무리 아파트들이 오래 되었어도 주변환경이 좋다는 느낌을 받습니다. 그에 비해 수지는 언덕도 있고 택지지구 느낌이 분당에 비해 부족합니다.

수지를 첫번째 앞마당으로 미금, 평촌, 광명, 신도림, 강동구로 앞마당을 늘려 갈 생각입니다.

세번째는 위에서 언급한 학군이고 학군은 현직에 있다보니 정말 많이 체감하는 부분입니다. 실제로 학군지와 학군지가 아닌곳의 분위기는 차이가 심합니다.

아이들이 많이 차이납니다. 학업성취도 차이도 많이 나지만 그보다 더 심한것은 자세 태도입니다.

학군의 중요성은 충분히 인지하고 있고 파악할수 있으니 강남 대중교통 1시간 이내 지역으로 앞마당을 늘려가서 제대로 된 비교평가를 통한 저평가 아파트를 찾아내는 것이 핵심이라는 생각을 다시한번 하게 되었습니다.

네번째가 환경이고 환경은 백화점, 공원, 호수등 흔히 이동네 좋다라는 느낌을 주는 요소들 입니다.

실제로 이부분은 신도시들이 압도적이라 생각됩니다.

30년도 넘은 1기신도시 분당은 아직도 환경이 좋다고 느껴지고 광교신도시나 동탄신도시는 누구나 여기 좋다라고 느낄겁니다.

다섯번째가 호재, 악재인데 너바나님 강의듣기 전에는 호재, 악재를 보고 투자한다고 잘못 알고 있었습니다.

하지만 강의를 듣고 나름 관심을 갖고 지내다 보니 호재, 악재보다는 직장, 교통, 학군, 환경이 더 중요하다는 사실을 확실히 알게되었습니다.

여섯번째로는 브랜드 입니다.

강남, 목동, 판교 같은 지역은 여기 산다고만 해도 부자라는 이미지를 주는 브랜드 같은 지역입니다.

명품, 브랜드 좋아하는 대한민국 사람들의 특성상 이런 지역들은 브랜드 지역입니다. 수요가 당연히 많고 비싸서 못가지 갈 여력이 되면 누구든 가고싶은 지역입니다.

2. 환금성

사실 부동산 투자의 최대단점은 환금성입니다.

투자고수들도 한결같이 매수보다 매도가 훨씬 어렵다고 이야기하는거 보면 환금성이 떨어지는 것은 분명해 보입니다.

그래도 아파트는 부동산 중에서 환금성이 좋은편이고 환금성 부분을 생각했을 때 사람들이 접근가능한 적당가격의 좋은입지에 대단지 아파트라면 그리고 학군도 좋고 환경이 좋은 곳이라면 환금성 문제도 해결가능할 것으로 보입니다.

결국 저평가된 좋은 아파트를 찾는다면 환금성부분도 어는정도 충족될 것으로 생각됩니다.

그리고 환금성이 떨어지는 부동산으로는 오피스텔, 분양호텔, 나홀로 아파트 등이 있습니다.

정말 오피스텔은 몇년전과 비교해서 매매가의 변화가 없음에도 매도가 힘들고 분양호텔은 아예 생각을 안하는 것이 맞다는 생각이 듭니다.

(오피스텔이 가격이 오르지 않고 매도가 힘든이유 : 보통 부동산은 땅+건물인데 아파트는 오래되어도 땅의 가치는 올라가지만 보통 구축아파트의 입지 땅의 가치가 주변 신축 아파트보다 입지 땅의 가치가 높은 경우가 많음. 오피스텔은 땅지분이 워낙 낮아서 건물이 노후화 될수록 즉 시간이 지날수록 땅지분이 낮으니 가치가 떨어짐. 재건축 가능성이 낮은건 당연함. )

한때 현금흐름의 중요성으로 오피스텔을 생각한적이 있는데 월급쟁이 투자자로서 현금흐름이 있는 상황에서는 시세차익형으로 장기보유가 더 나은 투자방향이라는 것을 너바나님과 너나위님을 통해 알게 되었습니다.

3. 수익률, 수익(72법칙) (72/수익률=원금2배되는 기간)

수익률은 전세 레버리지와 대출을 활용하면 높아지지만 당연히 레버리지는 충분한 공부없이 무조건 이용하면 감당 못할 리스크가 될수 있으니 충분한 공부와 리스크 헷지가 가능할 때 활용하자. 잘 활용하면 큰 도움이 될것이다.

너바나님 책에서는 대출제외 수익률 기준 연12%이상은 홈런이라고 한다. 10%이상도 안타라고 했다.

수익률, 수익 부분에서 가장 중요한 것은 아파트는 필수재이니 통화량이 늘어나는 자본주의 사회에서 오를 수 밖에 없다는 믿음을 가지고 인내하고 기다리는 것이 핵심이라는 사실을 알게 되었다.

그리고 사실 투자 시작하기도 전에 다주택자가 되면 취득세도 높아지고 건강보험료도 늘고 양도세, 재산세등 심지어 월세소득이 나면 종합소득세등, 그리고 종부세는 엄청 나던데... 등등...

구더기 무서워 장 못 담그는 생각을 했는데 다시 생각해보니 양도세를 많이 내는건 그만큼 양도차익이 생긴 거니까 사실 좋은거고 종부세를 낸다는 것은 부동산 부자라는 것이니 부동산 투자를 마음 먹은 상황에서 종부세를 낸다는 것은 1차 목표 달성으로 봐도 좋은 상황이고 세금 많이 내야하는 상황은 그만큼 자산이 늘고 있다는 것이니 기쁘게 생각하고 절세를 해서 최종 수익, 수익률을 높이면 된다. 그리고 투에이스 님의 책을 통해 부동산세법의 흐름을 이해하고 최종적으로는 전문가를 통해 준비하면 된다.

이렇게 비교평가를 통한 저평가 아파트를 찾아서 환금성도 체크하고 수익, 수익률을 고려해서 실전 투자를 실천한다. 그리고 나서 믿음을 가지고 10년이상 기다리면 된다.

기다리는 동안 상승장과 하락장을 만나게 될것인데,

리스크 대비로 일단 너무 높은 전세가율을 욕심내지 말자. 전세가율이 높은 것은 투자하기 좋은 물건인 것은 맞지만 너무 욕심 낼 필요는 없다. 투자시점에 낮더라도 보유기간에 조금씩 올라주는게 오히려 관리하기도 좋고 장점이 있다.

최악의 경우는 전세가로 기준을 잡고 전세가는 공급이 많으면 내려가는 경우가 많으니 향후 공급량에 대해서는 파악하고 투자하자. 그래도 좋은 입지에 아파트는 대규모 공급에 일시적으로 가격이 떨어져도 다시 몇년후에 회복하고 올라가니 잘 견디면 된다.

어쨋든 전세가는 입지독점성에 영향을 많이 받으니 공급량을 기준으로 입지 독점성을 파악하자.

그리고 최근 급상승장과 역전세를 보고 느낀것은 역전세전에 나름 역전세를 예측해 볼 수 있는 급상승장이 있었으니 전세가 많이 올라서 추가 투자금이 발생해도 어느정도는 역전세를 대비한 자금을 생각하고 투자하거나 너바나님 처럼 재계약시 5%만 올리고 시세보다 싸게 전세를 놓으면 전세도 잘 나가고 대부분의 집주인들이 역전세로 고생한 최근에도 그 많은 집 중에 단 1개만 역전세를 맞는 충분히 리스크 헷지가 가능한 상황을 만들수 있다.

그리고 가장 중요한 리스크 헷지 방법은 바로 월급이다.

월급은 가장 강력하다. 월급이 있으면 버틸 수 있다.

어차피 투자기간 중 상승장과 하락장 둘 다 겪게 될것이다. 상승장에는 다음 하락장을 준비하고 실제 하락장에 버텨야 하는 상황에 가장 강력한 방법인 월급은 반드시 유지해야한다.

월급은 종잣돈 준비와 리스크 헷지에 있어 가장 강력한 요소이니 감사히 생각하고 직장의 소중함도 잊지말자.

앞으로 내가 해야 할것

운동, 독서+칼럼

실전준비반 강의 + 임장 으로 앞마당 늘리기

비교 임장보고서 작성해서 저평가 아파트 찾기

환금성, 수익률, 수익 조사해서 리스크 헷지 가능판단해서 실전투자 실천하기.

믿고 기다리기, 리스크 대비하기, 꾸준히 반복하기!!!

후기작성이 강의복습 공부가 되었네요.

과제의 취지가 후기를 써보면서 복습하라는 의미인것 같은데 취지대로 후기 쓰면서 복습했네요.

작년 9월부터 관심을 갖게되어 제일 처음 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 를 읽었습니다. 그리고 올 2월에 '나는부동산과맞벌이한다'를 읽었습니다.

최근에 읽은 '나는부동산과맞벌이한다' 가 더 좋은데 이렇게 생각했습니다. 그런데 어제부터 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'를 다시 읽는데 너무 좋은데 감탄하면서 다시 읽고 있습니다. 그래서 다시 '나는부동산과맞벌이한다' 를 도서관에 예약신청 해두었습니다. 너바나님 책은 예약도 하기 힘듭니다.

그리고 깨달았습니다. 나의 이해도에 따라 책에서 얻을 수 있는 인사이트가 달라진다는 것을 당연히 강의를 듣는것도 마찬가지라고 생각됩니다.

내가 공부를 하면 할수록 더 많이 얻을 수 있다는 것을 결국 나에게 달렸다는 것을 확실히 알았습니다.

내가 원하는 삶도 나의 의지 대로 사는 것이고

그 목표를 향해 달려가는것도 나에게 달린 것이고 투자물건을 선정하고 조사하고 투자하고 대비하고 기다리고 모든 것이 나에게 달린것임을 다시 한번 깨달았습니다.

세계는 나의 표상이라는 말처럼 모든 것은 나에게 달렸다는 것을 다시한번 가슴에 새기고 직장인 투자자로서의 삶을 감사하며 살아야겠습니다.