아파트 값이 오르려면 무엇이 가장 중요할까요?
교통일까요, 학군일까요, 아니면 새 아파트일까요?
부동산을 오래 본 사람들은 이렇게 말합니다.
“결국 도시는 일자리 따라 간다.”
이 기준으로 보면, 평택은 지난 10년간 매우 이례적인 도시입니다.
2016년 약 47만 명이던 인구는 2025년 기준 61만 명을 넘어섰고,
이는 약 30%에 달하는 폭발적인 증가입니다.
삼성전자에서 아시아 최대 반도체공장을 평택에 짓기도 했죠. (이미 공장이 가동 중입니다)
그런데 아이러니하게도,
이렇게 인구가 빠르게 늘어난 도시임에도 불구하고
평택의 아파트 시장은 한동안
‘공급 과잉’, ‘미분양 위험 지역’이라는 평가를 받아왔습니다.
도대체 평택에서는 무슨 일이 있었던 걸까요?
그리고 지금의 평택 아파트 시장은
위기의 끝일까요, 아니면 기회의 시작일까요?
이 질문에 답하기 위해, 먼저 평택이라는 도시가 어떻게 성장해왔는지부터 살펴볼 필요가 있습니다.
[평택의 가치 ①] 일자리, 도시의 가장 강력한 구심점
평택의 가장 큰 경쟁력은 단연 일자리입니다.
평택에는 삼성전자의 메모리 반도체 공장이 자리하고 있습니다.
이 공장은 단일 규모로는 세계 최대 수준의 반도체 생산기지로 평가받고 있죠.
투자 규모만 봐도 압도적입니다.
- 1라인: 약 32조 원
- 2라인: 약 34조 원
- 3라인: 약 50조 원
향후 평택 삼성캠퍼스에 투입될 전체 자금은 총 180조 원 규모로 추산됩니다.
이로 인해 직접 고용 약 3만 명, 협력업체 고용 약 18만 명 등 총 21만 개의 일자리가 창출될 것으로 예상되고 있습니다.여기에 상업시설, 주거지, 서비스업 확장으로 발생하는 간접 고용 효과는 100만 명 이상으로 추정됩니다.
일자리는 곧 인구 유입으로 이어지고, 인구는 다시 주거 수요를 만듭니다.
이 구조가 평택을 빠르게 성장시키고 있는 핵심 배경입니다.
[평택의 가치 ②] 신도시가 만들어내는 주거 환경
평택의 두 번째 강점은 신도시 중심의 주거 환경 개선입니다.
대표적인 곳이 고덕국제신도시입니다.
판교, 동탄, 광교, 검단 등과 함께 2기 신도시로 조성 중인 평택 고덕은 총 3단계 개발 계획으로 진행되고 있으며, 현재는 2단계가 한창 진행 중이고 3단계도 예정되어 있습니다.
1단계 지역은 1호선 서정리역과 가깝고, 2020년 전후로 입주가 시작되어 생활 인프라가 점차 안정화 되어가고 있습니다. 반면 2단계(에듀타운) 는 역과는 다소 거리가 있지만 최신 아파트 위주로 입주가 진행 중이며, 국제학교 개교가 확정되어 2028년 개교를 목표로 하고 있습니다. 또한 3단계도 곧 분양 예정으로 되어 있습니다.
평택에는 고덕신도시만 있는 것이 아닙니다.
기존 도심인 비전동을 중심으로도 신축 아파트가 밀집해 있습니다.
이 지역은 이미 상권·교육·생활 인프라가 갖춰져 있어, 아직 정착 단계에 있는 고덕신도시보다 실거주편의성이 높은 편입니다.
또 하나 주목할 곳은 SRT 지제역 일대입니다.
SRT를 이용하면 서울까지 약 20분대 접근이 가능합니다. 물론 기차는 배차간격이 넓고 역 접근성이 지하철보다 현격히 떨어지긴 하지만, 그럼에도 서울 접근성이 가장 뛰어난 생활권으로 평가받고 있습니다. 이 때문에 지제역세권 단지들은 고덕신도시와 비슷한 가격대를 형성하고 있습니다.
이 외에도 아직 조성 초기 단계인 브레인시티 택지도 있습니다.
이렇게 주거환경이 개선되고 있고 점차 많은 사람들이 평택에 유입되다보니 스타필드 안성(생활권은 사실상 평택), 코스트코 등 다양한 쇼핑시설들이 개점했습니다. 이에 더해 아주대병원 의료복합타운 건립이 예정되어 있어
도시 전반의 생활 편의성은 계속 강화되는 중입니다.
[평택 부동산의 위기와 기회]
다만, 평택 부동산을 이야기할 때 공급 문제를 빼놓을 수는 없습니다.
평택은 2010년 이후 꾸준히 아파트 공급이 많았던 도시입니다.
2010~2015년에는 공급 지역이 분산되어 있었고, 인구도 증가하던 시기라
공급에 따른 일시적 조정은 있었지만 시장이 비교적 잘 흡수했습니다.
문제는 2016년 이후입니다.
입주 물량이 급증했고, 고덕·지제 등 대규모 신축 택지가 본격적으로 입주를 시작하면서
도시 전체가 10년 넘게 공급 부담을 안고 있는 구조가 되었습니다.
인구가 빠르게 늘고 있음에도,
그 증가 속도를 훨씬 뛰어넘는 새 아파트 공급으로 인해 미분양이 급증했고
결국 평택은 2025년 중반까지 미분양 관리지역으로 지정되기에 이르렀습니다.
여기에 악재가 하나 더 겹쳤습니다.
바로 삼성전자 반도체 공사 중단 이슈입니다.
2024년 초 반도체 업황 악화로
삼성 평택 4·5공장 공사가 중단되며
약 7만 명에 달하던 건설 인력이 2만 명 이하로 줄었습니다.
그 결과 임대 수요가 급감했고, 전·월세 가격 하락은 이미 어려웠던 평택 아파트 시장에 큰 충격을 주었습니다.
이 상황은 2025년 초 공중파 방송의 시사 프로그램(PD**) 에서도 다뤄질 만큼 이슈가 되었습니다.
아래 단지는 지제역 인근의 한 선호신축단지로 브랜드 대단지에 생활상권도 잘 갖춰진 곳입니다.
그런데 새 아파트 33평 전세가격이 2억 중반에 쌓여있는 상황이 펼쳐졌으며, 입지가 좀더 외곽인 곳의 전세시세는 2억에 못 미치는 경우도 있을 만큼 지역의 전세가격이 낮아졌습니다.
과잉공급에 따른 미분양에 수요 감소까지, 낮아진 전월세값이 매매가격을 끌어내리는 모습이 펼쳐지며
많은 분들이 “평택은 아직 멀었어” 라며 고개를 젓기도 했습니다.
[다시 움직이기 시작한 평택]
하지만 부동산 시장에 영원한 불황은 없습니다.
최근 반도체 업황이 개선되며 삼성전자의 실적과 주가도 회복세를 보이고 있고,
2025년 말부터 평택 공장 공사가 재개되었으며
일부 라인은 조기 완공 추진 소식까지 전해지고 있습니다.
실제로 지난해 12월 한 달 동안에만
2만 명 이상의 인력이 현장에 새롭게 투입되었고,
주변 전·월세 시장도 서서히 회복 흐름을 보이고 있습니다.
미분양 물량 역시 감소 추세입니다.
국토교통부에 따르면 2024년 11월 말 기준
평택의 미분양 아파트는 3,594가구로,
전월 대비 11.6% 감소했습니다.
같은 기간 침체가 심했던 양주시의 미분양이 오히려 증가한 것과 대비됩니다.
이렇게 임대시장이 회복되고 전월세가 소진되며
지역의 거래량이 다시 살아나고 있는 것은 희소식이지만
아직 가격의 회복세가 두드러진 것은 아닙니다.
실제 고덕신도시 중심부에 위치한 단지의 경우, 현재 기준층 입주물건 기준 5.8~6.0억 사이에 매물이 다수 나와있습니다. 21년 당시 전고점인 9.27억 대비하여 37% 하락한 가격이죠.
1등 생활권의 신축 단지가 이런 상황이니, 다른 아파트들도 대부분 고전을 겪고 있는 상황입니다.
[평택 아파트 시장, 앞으로 어떻게 봐야 할까?]
평택은 분명 일자리와 주거 환경을 동시에 갖춘 자족도시로 성장 중입니다.
이 흐름이 이어진다면 도시의 거주 만족도와 장기적인 매력도는 높아질 가능성이 큽니다.
과거의 평택과 앞으로의 평택은 분명 다른 도시가 될 것입니다.
다만, 그 과정에서 반드시 짚고 넘어가야 할 리스크가 있습니다.
바로 과잉 공급입니다.
현재 확정된 입주 물량만 보더라도
- 2026년 약 8,000세대
- 2027년 약 11,000세대
- 2028년 약 10,000세대
평택의 인구 규모 대비 적정 공급 물량은 연간 약 3,000세대 수준이며,
인구 증가를 감안해도 4~5천 세대가 상한선에 가깝습니다.
이미 10년 이상 공급이 이어진 상황에서
향후 3년간 공급은 적정 물량의 2~3배 수준입니다.
따라서 평택 부동산을 고민하시는 분들은
단기 시세보다는 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있고,
투자를 고려하는 경우에도
수익 이전에 전·월세를 놓는 과정에서 공실 리스크를 감당하거나, 공급장에 따라 추가적인 전세가격 하락도 감수할 수 있는지를 반드시 점검해야 합니다.
오늘은 2025년 미분양 관리지역으로 지정되었다 해제된 경기도 2기신도시가 있는 지역, 평택시에 대해 알아보았습니다.
기회와 리스크가 공존하는 시장에서 돈을 벌기 위해 꼭 알아야 할 것은
[최악의 상황이 펼쳐져도 내가 감당이 가능한가?] 그리고 [이 단지가 내가 아는 곳 중 최선의 단지인가?] 입니다. 따라서 매수에 따른 편익만큼이나 리스크 대응 여력 또한 잘 점검하고 매수검토를 해 보시면 좋겠습니다.
연일 추운 날씨가 계속되고 있습니다.
따뜻한 옷차림으로 보온 유의하시고, 감기몸살 없이 건강하게 겨울 보내시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^
