서투기 11기 18조 같이투자자 2주차 강의 후기

2주차 강의는 주우이님께서 서남권에 대해 진행해 주셨습니다.

서남권에 대한 간략한 소개 문구로, 오세훈 시장의 "대개조"를 언급해 주셨던 터라 개선, 발전 가능성에 대해 많은 기대감을 갖고 강의를 수강했던 것 같습니다.

서남권에는 급지 순서로 양천구(2), 영등포구(3), 동작구(3), 관악구(4), 강서구(4), 구로구(5), 금천구(5)의 행정자치구역으로 이루어져 있었는데, 동북권에 이어 2번째로 인구가 많았던 특징이 있었습니다.

강의를 통해 학습한 점과 적용할 점에 대해 간략히 기록해 보고자 합니다.

I 학습한 점

-모든 요소에서 압도적인 강남3구와 비교했을 때, 양천구는 강남3구와 같은 인구구성을 갖추고 있었음(4050, 10↑), 영등포구/강서구는 30대 비율이 높았던 점, 동작구/관악구는 20대 비율이 높았던 특징이 있음

-구별 키워드 정리 : 양천구(압도적 학군, 커뮤니티, 교통), 영등포(여의도,뉴타운, 직장과 교통), 강서구(9호선 여의도, 강남접근성 우위, 마곡 지구), 구로구(신도림2호선, 구디)

-역세권 기준 : 800~1000m까지 역세권(도보 15분)

-59/84 매가 차이 : 84의 경우 59평단가의 90% 적정 (나만의 것님)

-교통 호재 체크사항 : 어디서 환승하는지, 환승시 주요 업무지구 접근 개선되는지, 착공단계부터 매수고려

-재개발재건축 호재 체크사항 : 용적률 210% 이하여야 사업성이 나온다, 분양면적/대지지분 높을수록 좋다

I 적용할 점

-서남권 포함 서울내 공급캘린더를 one page로 작성하여 매수시기를 고려할 것

-목동 재건축에 따른 이주수요 고려 양천구 비선호 지역(신정신월), 강서구 등 인접구역 예의주시할 것

-강서구는 9호선 라인을 예의주시 할 것

-가격에서 가치를 맞추려 들지 말고, 어렵더라도 비교평가 단지에서 입지를 계속 비교해보고 가격으로 넘어갈 것,

(전고 대비 30% 하락, 전고점 비교로 시작하지 말 것)

-가격이 같이 움직이는 아파트 비교 : 가격대가 비슷한 수준으로 계속 붙어있다면, 입지요소를 더 면밀히 비교해보고 파악

-지역 간 아파트 비교 : 가격차이가 있어도 가격대가 비슷하다면, 입지를 넘어서는 단지 선호도 여부 파악 후 없다면 땅의가치가 더 좋은 곳을 선택

-지역 내 아파트 비교 : 가격도, 입지도 둘다 비슷하다면 직접 임장가서 현장정보, 분위기 등으로 선택

-구별 시세트레킹 단지 선별해주신 내용(가격 한장 정리)은 꼭 트레킹 할것