천안시 서북구 성성동 천안시티자이아파트 수익률보고서[열반스쿨기초반 72기 103조 가자유]

아파트명

천안시티자이/2018/1646세대

위치(지도)

입지평가

1.직장-S

사업체수 74,581개 종사자수321,670명

2.교통-S

성성동에 있는 천안시티자이는 천안최대직강 삼성전자까지 자차6분,

불당동까지는 자차 9분으로 천안의 주요직장과 주요상권과의 거리가 가깝다.

3.학군-C

가장가까운 중학교인 천안오성중학교는 학업성취도율은 높은 편이아니지만 특목고진학률이 3.2%로 특목고진학률은 천안 불당중학교 다음으로 높다.

+)2025년에 천안시티자이 바로 앞으로 성성2중학교 개교예정

.

성성동의 학원가는 불당,백석만큼은 아니지만 소소하게 존재한다.

최대학원가 불당과의 거리는 자차 10분정도로 그렇게 멀지는 않지만 천안사람들의 인식을 확인해봐야할 것 같다.

4.환경-S(서북구1개,동남구1개)

서북구 백화점 갤러리아와 천안시티자이와의 거리는 5.33km로 도보권은 아니고 자차10분거리이다.

대형마트는 도보권!

5.공급-B

천안의 공급은 2025년까지 많다가 2026년부터 줄어드는 추세이다.

2024년도에 입주가 많은데, 2024년도에 입주하는 단지들이 성성동과 백석동에 몰려있어 2024년도 입주때 전세가가 흔들리며 매매가도 더 내려가지 않을까?!?!?! 두근두근

2025년도 입주는 신두정역 쪽에 몰려있다. 두정보다는 성성생활권이 더 선호도가 높지만 위치적으로 가까워서 매매전세흐름에 영향을 줄 수 있을 것 같다.

2026년도에는 입주물량이 적었던 것 처럼 원도심 쪽으로 산발적으로 존재한다. 그래도 사람들이 좋아하는 탕정 대단지입주가 존재!

과거시세

천안시티자이 34평의 10년내 저점(19.5월 3.2억)과 고점(21.2월 6.8억)

천안시티자이 31평의 10년내 저점(19.7월 2.8억)과 고점(21.7월 5.48억)

수익률계산(10년내 투자 타이밍)

현시세 천안시티자이 34평- 매매 4.85억 106동 11층 A타입(4베이),남동향, 즉시입주가능/전세 3억1개 그이후로는 3.3부터있음

천안시티자이 31평-매매 4.2억 106동 20층 B타입, 남서향, 3월말 입주가능/전세 2.9억 1개 3억 1개 3.2억 1개

(현재 34평 4.85/3 31평 4.2/2.9)

10년 내 34평 저점 매입시: 2019.9월 매매3.35억 전세2.7억 투자금 6500만

저점매수시 수익률:(48500-33500)/(33500-27000)*100=15000/6500*100=230%

10년 내 34평 고점 매입시: 2020.5월 매매5.2억 전세1.9억 투자금 33000만

고점매수시 수익률:(48500-52000)/(52000-19000)*100=-3500/33000*100=-10.6%

->청주시티자이 34평의 최고 전세가율은 80%였고 최저 전세가율은 34%였다. 현재 전세가율은 49.2% 70%까지는 기다려볼수 있을까?

(현재 34평 4.85/3 31평 4.2/2.9)

10년 내 31평 저점 매입 시: 2020.12월 매매4억 전세 3.55억 투자금 4500만원

저점매수시 수익률:(42000-40000)/(40000-35500)*100=2000/4500*100=44%

10년 내 31평 고점 매입 시: 2020.11월 매매4.97억 전세 1.89억 투자금 30800만원

(한달차이로 매매전세가 차이무엇?? 주변다른단지도 이시기에 어땠는지 봐야겠다..)

고점매수시 수익률:(42000-49700)/(49700-18900)*100=-7700/30800*100=-25%

31평의 전세가율이 가장 높았을때는 88.8%.. 가능한가..? 70%는 초반에 잠깐있었고 지금 전세가율은 66%이다. 75%까지 기다려봐도 되는걸까..?

현장사진

현장임장때 아파트사진은 못찍고 시티자이 맞은편 상권만 찍어왔다..