서울투자 기초반 2주차 강의후기[서기10억벌자구0조 직진희원준]

1강: 현재 서남권역 시장 상황 및 주요 지역 분석

○ 강사 소개

- 투자공부 시작(2015년 말) → 투자(2016년~) → 순자산 10억 달성(2019, 4년 차)

- (성과) ①잃지 않는 투자를 넘어 더 버는 투자를 하는 실력

②순자산 목표 달성 ③가족들이 원하는 삶(원하는 일, 거주)

○ 강의 목적 ①서울 서남권(양천, 영등포, 동작, 강서, 관악, 구로, 금천) 핵심 정리

②서남권 위상 비교로 투자 우선순위(2→3→4→5급지) 정한다.

○ 매매지수

- 사이클 거의 비슷

- (시기)상승이 빨랐던 곳(영등포→양천구→동작구→강서구 순)

- (상승폭) 영등포→양천구, 반등도 영등포→양천구(여의도, 목동 재건축 영향)

○ 전세가율

- 서울(평균 69.9, 최고 75.1, 현재 52.4)

- 서남권(평균 57.5(여의도, 목동 구축 영향인 듯) ~67.8, 최고 72.5~81.6, 현재 49.5~57.4)

교재 13페이지 참고

- 통상 전세가율 10% 오르는데 2년 가량 소요(예전 데이터 기준 전세가율 10% 오르는데 2년 소요,

평균 전세가 가는데 2년, 최고 전세가 가는데 4년)

→ (직) 급하게 투자하지 않아도 된다.

천천히 내 페이스대로 앞마당 늘리고 매물 나올 때도 내 페이스대로 가격 만들어 볼 수 있을 듯

2강: 서남권 구별 특징 및 입지분석

○ 인구

- 서울 인구는 줄고 있으나 강서, 영등포, 관악구는 증가추세

- 인구이동은 대부분 서남권 및 서울 내에서 이뤄지나 서울 외곽 소재 강서, 구로, 금천구는 수도권 인구 이동확인

(구로/금천 입지독점성 떨어짐)

- 지역별 공급지도를 엑셀로 관리하는 것 고려 필요

(교재 27페이지 2024~2026 공급량 확인가능)

○ 구별 키워드

- 양천구(압도적 학군(인천까지 cover)/ 커뮤니티(목동)&교통(9,5호선)) 가치성장투자

· 학군, 서울 3대 학원가

· 목동 신시가지

· 편의시설(이대목동병원, 현대백화점)

· 신정뉴타운

- 영등포(여의도, 뉴타운(신길)/ 직장(여의도)과 교통(2,9호선)) 가치성장투자

· 여의도 업무지구

· 영등포역 중심상권(롯백, 신세계백, 타임스퀘어, 이마트, 영등포시장)

· 신길뉴타운

· 대림역 인근(2/7호선 환승 차이나타운)

- 강서구(9호선 여의도, 강남접근성 우위/ 마곡지구) 소액투자

· 마곡업무지구

· 마곡엠벨리

· 가양/등촌/염참(90년대 아파트 다수, 9호선 이용 용이)

· 우장산3대장(우장산 아이파크e편한세상, 강서힐스테이트, 화곡푸르지오)

- 구로구(신도림 2호선, 구로 디지털단지) 소액투자

· 신도림(주거+2호선+상권)

· 구로디지털단지

· 고척/개봉

· 구로1동(구일섬)

3강: 양천구(독보적 학군과 환경)

○ 생활권(목동 생활권, 신정생활권(신월동에 있어도), 신월생활권)

- 목동생활권(12.2~18.2억(24평 기준), 투자금 5~12.2억원)

- 신정생활권(7.1~11억, 투자금 3~4.5억원)

○ 학군지(불수능, 의대정원 증원 시 큰 영향을 받겠네)

○ 선호도

- 신정네거리역 기준 오른쪽(목동힐스테이트 등)을 왼쪽(래미안 목동아델리체)보다 선호

(학원가 이용 편의성/학군)

- 가치성장투자: 목동 + 신정네거리 오른쪽

- 소액투자: 신정네거리 왼쪽

4강: 영등포구(직장과 교통의 중심)

○ 생활권(여의도 생활권(넘사벽), 당산/양평 생활권, 신길생활권, 영등포/문래 생활권, 대림생활권)

- 여의도생활권(19~19.5억(24평 기준), 투자금 14.5~16.8억원)

- 당산생활권(8.1~13.8억, 투자금 3.3~5.8억원)

(당산역 오른편 당산센트럴아이파크에 가까울수록 선호도 올라감!!)

- 신길생활권(7.2~11.5억, 투자금 3.3~5억원)

역세권 보라매SK뷰(20), 래미안에스티움(17) 최선호

- 영등포생활권(7~11억, 투자금 3.2~5.6억)

- 대림생활권(5급지 구로구 신도림동보다 선호도 떨어지니 투자 후순위!)

5강: 강서구(폭발적인 일자리 창출이 기대)

○ 생활권(마곡생활권, 우장산 생활권, 등촌/가양/염창 생활권, 방화생활권)

- 마곡생활권(10.8~11.5억, 투자금 4.3~4.8억원)

- 우장산 생활권(8~10.1억, 투자금 2.8~4억원)

- 등촌/가양/염창 생활권(6.5~11억, 투자금 2.5~4.2억원)

e편한세상 염창(19), 강서한강자이(13)외 95~99년도 아파트

- 방화생활권(후순위)

○ 학군: 90%+ 1개, 85%+ 5개(목동생활권 영향?)

6강: 구로구(지금도 소액투자에 유리한 알짜배기)

○ 생활권(신도림 생활권, 구로생활권, 고척/개봉생활권)

- 신도림 생활권(7.9~14.1억, 투자금 2.9~6.7억원)

· 89.9%학군도 있네?

· 신도림 대림1,2차e편한세상(99) 7.9억/5.0억 내가 좋아했던 태영프라자약국(구로역이 더 가까움)

- 구로생활권(4.8~7.5억, 투자금 1.8~3.5억원)

· 구일역 인근 구로1동 아파트 갈 때 섬 같다는 생각을 했는데 강의에서 구일섬이라고 표현한 점이 인상적

- 고척/개봉생활권(4.7~7.2억, 투자금 1.1~2.7억원)

· 친구 신혼집 고은아파트 옆 개봉 푸르지오(14)가 고척/개봉 대장이라니...

7강: 서울 투자 현실적이고 쉽게 하는 접근법(가격 2024.3월초 기준)

(매월 엑셀이나 한글파일 업데이트 할 것)

○ 지역별 랜드마크 아파트(전용 84)

- 양천구

· 목동 신시가지7단지(86,2550^) 21.0/6.8/14.2

· 목동 힐스테이트(16,1081^) 16.0/9.0/7.0

- 영등포구

· 여의도 시범(71, 1584^) 24.8/5.5/19.3

· 당산 센트럴아이파크(20, 802^) 16.5/10.9/5.6

- 강서구: 마곡13단지 힐스테이트(17, 1194^) 13.9/7.5/6.4

- 구로구: 신도림4차e편한세상(03, 853^) 14.1/7.5/6.6

○ 양천구 가격 한 장 정리

- 가치성장투자

· 목동 신시가지5단지(86, 1848^) 65㎡ 17.7/5.5/12.2, 83㎡ 20.0/8.0/12.0

· 목동 신시가지7단지(86, 2550^) 59㎡ 16.5/5.3/11.2 74㎡ 21.0/7.4/13.6

· 목동 힐스테이트(16, 1081^) 59㎡ 12.3/6.6/5.7 84㎡ 16.0/9.0/7.0

- 소액투자

· 목동센트럴아이파크(20, 3045^) 59㎡ 8.9/5.3/3.6 84㎡ 10.3/6.0/4.3

· 신정현대5차(99, 361^) 59㎡ 6.9/4.0/2.9 84㎡ 10.2/6.1/4.1

○ 영등포구 가격 한 장 정리

- 가치성장투자

· 여의도 시범단지(86, 2550^) 59㎡ 16.5/5.3/11.2, 74㎡ 21.0/7.4/12.6

*여의도 시범아파트+알파

· 당산센트럴 아이파크(20, 802^) 59㎡ 13.8/7.5/6.3 84㎡ 16.5/10.5/6

· 문래 자이(01, 1302^) 84㎡ 13.7/7.6/6.1

· 신길센트럴 아이파크(19, 612^) 59㎡ 10.9/6.2/4.7 84㎡ 13.0/7.3/5.7

- 소액투자

· 영등포 푸르지오(02, 2462^) 59㎡ 9.1/5.1/4.0 84㎡ 11.0/6.5/4.5

· 신길 삼성래미안(01, 1213^) 59㎡ 7.95/4.4/3.55 84㎡ 8.9/5.5/3.4

· 양평 벽산블루밍(90, 417^) 59㎡ 6.5/3.9/2.6 84㎡ 7.6/4.5/3.1

○ 강서구 가격 한 장 정리

- 가치성장투자

· 마곡엠벨리15단지(14, 1171^) 59㎡ 11.5/6.7/4.8, 84㎡ 13.4/7.5/5.9

· 우장산 힐스테이트(02, 2198^) 59㎡ 10.1/6.2/3.9 84㎡ 12.5/7.2/5.3

- 소액투자

· 마곡수명산파크4(08, 919^) 59㎡ 8.0/4.8/3.2 84㎡ 10.0/5.9/4.1

· 등촌주공3(95, 1061^) 59㎡ 7.45/4.3/3.15

· 염창 신동아(95, 348^) 59㎡ 6.5/4.0/2.5

○ 구로구 가격 한 장 정리

- 가치성장투자

· 신도림4차e편한세상(03, 853^) 84㎡ 14.0/8.4/5.6

· 신도림1~2차e편한세상(99, 2298^) 59㎡ 7.9/5.0/2.9 84㎡ 10.5/6.5/4.0

- 소액투자

· 하버라인3단지(19, 1170^) 59㎡ 6.5/4.3/2.2 84㎡ 7.8/4.9/2.9

· 구로두산(98, 1285^) 63㎡ 6.2/3.8/2.4 84㎡ 8.0/4.0/4.0

· 구일우성(98, 829^) 59㎡ 4.8/3.2/1.6 84㎡ 7.5/4.6/2.9

· 개봉삼환(95, 783^) 59㎡ 5.3/3.5/1.8 84㎡ 6.6/4.2/2.4

○ 가격 정리방법(교재 129페이지 참조 엑셀시트 만들 것)

○ 가격 비교(교재 133~147페이지)

- 유사 생활권(같은 투자금이라면 30평대 아파트 고려)

· 20평대 가격이 우선 변동, 상승기 때 30평대 가격이 더 슈팅

(20평대와 30평대 가격이 붙을 때 30평대 매입이 유리)

- 가격이 같이 움직이는 아파트(수도권 우선 고려사항은 교통!! 교통 중심으로 결정)

- 지역 간 비교평가(가격 비슷하다는 전제)

-1) 땅의 가치가 더 높은 곳(선호도가 높은 지역) 선택

-2) 단지 선호도가 높은 물건 선택 (하급지 선호단지>상급지 비선호단지)

-3) 땅의 가치가 비슷하다면 지역 내 단지 선호도는 교통의 질 높은 곳 선택

(직 2>9>신분당>3>4)

○ 가격과 투자정리(최고가 아니더라도 최선의 선택을 위해 확인하는 단계)

- 가격과 가치(가격비교 정리자료 참고)

①지역에서 살 수 있는 가격대 트래킹

②가격보다는 가치에 중점을 두고 투자 우선순위를 결정하는 연습(주 1회+)

- 투자(비교평가)

①비슷한 가격이라면 더 입지가 좋은 곳을 선택

②비슷한 가격, 비슷한 땅이라면 더 좋은 아파트를 선택하는 과정

8강: 서울 투자 초보자 실전 꿀팁

○ ①단지 인근 공인중개사 전화, ②친절한 중개사를 찾아 예약

○ 서울 임장 순서(Key Message)

- 종잣돈 1억 이하(서울 4급지 + 경기도 4급지 → 5급지)

- 종잣돈 3억 이하(2급지 → 3급지)

- 종잣돈 3억 이상(1급지 → 2급지)

(생각) 마음을 다잡으면 2급지부터는 돌아볼 수 있을 것 같은데 1급지는 엄두가 나지 않음.

강의 듣기 전엔 내 max 투자가 4급지라 생각하고 4급지 중심 임장을 했었는데

다음달부터 2급지로 방향 전환 결정!!

○ 행복한 투자자가 되는 방법

- 목표 설정(2033년 기준 순자산 10억원 이상 보유)

- 우선순위 변경+몰입

· 투자로 목표자산 만들기

· 공부를 바탕으로 2채까지는 내 투자금 내 가장 가치 있는 물건 사기(2+3or4급지)

- 루틴&환경 만들기

· 야근 없도록 업무 세팅

· 주중 4일 이상 공부, 주말 1일 이상 공부, 팸데이 주 2일 이내(최소 하루) 세팅

- 꾸준히 하기

· 2년 내 서울,수도권 2~4급지 모두 뽀개기

· 2024년도 매수 대상 단지 10개 만들기(구당 1+α 시세트레킹)

큰 기대 없이 강의를 들었는데 강사의 생각하는 방식을 내 투자에 적용할 수 있었고

이에 따라 생각과 행동에 변화가 생겼다.

(투자대상지) 최대 4급지 → 최대 2급지

(다음달 임장대상지) 4급지 → 2급지(성동구)