서울투자 기초반 1주차 강의 후기[서기10억벌자구0조 직진희원준]

1강: 2024년 서울 부동산 시장 진단

○ 서울은 하락장(`22.3Q부터 현재, KB통계 서울 매매/전세지수 기반)

*약 4년(`09.4Q~`13.3Q)동안 매매지수 하락, 전세지수 상승,

*약 1년 6개월째(`22.3Q~현재) 매매지수 하락 중

- 전세가율이 가장 높았던 시기: 단지에 따라 몇 개월~몇년(상급지일수록 기간 짧음 *전세가 상승을 바탕으로

매매가 상승)

- ①투자금이 적게 들어갈 때, ②매매가도 쌀 때 ‘타이밍’을 잡기 어렵다는 것을 알고 쌀 때 투자

○ 서울이라는 땅에 가치가 있는 물건을 산다는 것은 좋은 자산에 자금을 배분하는 것 → 서울 아파트는 ①상급지 기회를 발견(강의)하거나 ②자금이 필요할 때(내 개인사) 외 매도하지 않고 모아가는 것!!

2강: 서울 아파트 투자의 명확한 기준

○ 지역 안에서

1) 연식이 좋거나

2) 살기가 좋은 환경이면서

3) 가격이 싸면 거래

- 신축이라도 구축보다 거래가 잘 안될 수 있음(비쌈: 인근 상급지 대비 가격차 얼마 안 나 지역주민은 돈 더주고

상급지 거래 가능성) 예시)성동구 행당역/옥수역 인근 아팟

- 같은 구축인데 아파트마다 거래량 차이가 있음(비쌈: 호재 듬뿍인 아팟은 너무 비싸 지역주민들도 거래에 적극적이지 않음, 지금은 하락장 이기 때문에 싼 물건이 많다 굳이 비싼 물건에 관심가질 필요 없음)

예시)성동구 왕십리역 아팟

- 같은 신축인데 거래량 차이(주변 환경 차이, 같은 신축이나 하나는 상권 및 아팟촌 세팅 vs 아팟만 덩그러니,

주변은 빌라촌) 예시)장위뉴타운 vs 노원구 신축

○ 서울투자를 잘 하려면

1) 역세권 2)신축 3)상급지(동작구 이상) 4)환경 4가지 요소를 고려하여

→ 1) 살기 좋은 동네(3번 매칭), 2) 살기 좋은 아파트(2번 매칭)의 요소를 갖추고 있는가, 지역 안에서 사람들이 좋아하는 아팟(1,4번 매칭) 인지 파악하여 투자!!

→ (적용) 1) 5급지보다 윗 등급 단지 중심 파악, 2) 2000년대 이후 준공 아팟, 3) 역세권, 좋아할만한 곳(지역

주민 자랑거리 등) 중심으로 투자물건 찾을 것

○ 적용

1) 지금 시장에서 사람들이 거주하고 싶어하지 않는 동네(북아현동/가좌동/홍제동/홍은동/현저동 등 기타)는 투자 우선순위에서 제외

2) 각 동별 사람들이 좋아하는 아파트(북아현동 이편한세상신촌/신촌푸르지오/힐스테이트신촌)가 무엇인지

리스트업

3) 아파트끼리 상대평가하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 아파트 선택

ex) 서대문구/동대문구/성북구 6/7/8/9억대 아팟 or 투자금 2/3억 아팟 비교

3강: 서울 25개구 입지/생활권별 특징 완벽 분석

○ 서울 급지별 분류

1) 1급지: 강남, 서초, 용산, 송파

2) 2급지: 양천, 성동, 광진, 마포

3) 3급지: 영등포, 강동, 종로, 동작구, 중구

4) 4급지: 강서구, 서대문, 동대문, 성북, 관악, 노원

(적용) 최소한 서울 4급지 완료해서 각 구당 1개 이상 단지 찾아서 비교평가 후 투자고려/가능하면 수지, 평촌, 광명까지 보고 투자!!) 부지런하면 4개월 뒤(6월 이후), 계획대로라면 6개월 뒤(8월 이후) 투자자격 생길 듯

5) 5급지: *은평, 구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉

→ (적용) 투자의 이해를 돕기 위해 급지를 나눴지만 하급지 대장 아팟이 상급지 비선호 아팟보다 가격이 높을 수 있고 높은 가격에 사는 게 잘못된 것도 아니다.

(예시) 북아현동 이편한세상(실제 2급지 마포생활권)이 3급지 아팟보다 가격 높을 수 있다. 마찬가지로 경희궁자이 3단지(3급지)가 2급지 대장 아팟보다 가격이 높을 수 있다.

→ (적용) 최소한 내 앞마당 지역을 한마디로 정리할 수 있어야 한다.

1) 동대문: 뉴타운 아팟 준공 시 좋아질 지역 중심 관심(이문동, 휘경동), 동대문은 교통이 가장 중요(청량리역 등)

2) 서대문: 2호선 북아현동 마포생활권은 다른 레벨, 가좌역 뉴타운 평지, 홍제동/종로 인근지역은 역세권(교통) 중심으로 투자대상 좁히는 것이 유리

4~5강

4. 내 상황별 현실적인 서울투자 방법(가치성장투자&소액투자)

5. 서울에 1억으로 투자하는 로드맵(소액투자 가능한 지역, 아파트 특징)

○ 서울은 새 아파트가 몰려 있는 뉴타운 선호도가 높음

○ 뉴타운 중 관심 가질 뉴타운

- (1급지) 송파: 거여 마천 뉴타운

- (3급지) 동작: 흑석 뉴타운, 노량진뉴타운(노량진 쌍용예가)

- (4급지) 동대문: 이문 휘경 뉴타운

- (4급지) 성북: 장위뉴타운

- (5급지) 은평: 수색 증산 뉴타운

○ 가치성장투자: 팔지 않을 물건 매수(시세차익으로 경제적 자유 추구/전세보증금 상승으로 현금흐름 만드는

투자) 현 시점 추천하는 방식

- 좋은 단지는 먼저 오르고 많이 오른다.(성동구 금호대우(24) 2014부터 4억→12억, 구로구 삼환(26) 2억→7억

(생각) 예전 재무관리시간에 전체 수익금액 관점에서 IRR(내부수익률)보다 NPV(순현재가치) 높은 투자를

강조했는데 부동산도 마찬가지 관점으로 바라보라는 이야기로 해석했음.

수익률만 보면 하급지 구로구가 나을 수 있지만 투자기회 활용(1건의 2런 홈런=2점 > (3런 홈런+1루타)/2=1.67), 기다리는 시간, 관리부담, 취득세 중과 등을 고려할 때 상급지 투자가 더 낫다고 하는 걸로 해석함

자금이 받쳐준다면 2주택까지는 가치성장투자, 3주택부터 소액투자가 효과적일 듯

- 가치성장투자는 수요가 있어 전세가가 올라올 만한 것을 투자하여 투자금을 회수하는 컨셉투자!

○ 가치성장투자 하기위한 4단계

1) 서울 내 가치성장 투자의 접근 범위를 정한다

(1~3급지 신축+입지 좋은 구축 포함, 300세대 이상>4급지 신축, 300세대 이상)

- 20평대 접근범위

· 투자금 5억 이상 보유 → 2급지 이상에서 투자 단지 고려

· 투자금 3억 이상 보유 → 3급지 이상에서 투자 단지 고려 + 4급지 입지좋은 신축

· 투자금 1억 이상 보유 → 4급지에서 투자 단지 고려

(적용) 4급지 2010년 이후 준공 500세대 이상, 지하철역 1km 이내 물건에 관심

2) 가치를 확인한다.

- 입지가 더 좋은 지역(강남 접근 30~40분 이내) + 신축, 구축

- 입지가 좋은 지역(강남 접근 1시간 이내) + 신축

· 충분히 가격이 싸지 않으면 투자하지 않는다.(전고점 대비 하락률 20% 미만 단지 제외)

· 가치가 더 좋은 단지부터 리스트업한다.(비싼 가격순으로 정렬)

· 다른 지역(동대문,서대문,성북), 다른 단지(내가 찍은 단지들)와 비교하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지 선택(교재 59페이지 참고해서 리스트 만들 것) Point는 비교평가!!

(적용) 4급지 2010년 이후 준공단지 관심

3) 가치 대비 저평가 되어 있는지 확인한다.

- 전고점 대비 20%~40% 가격이 떨어졌고 전세가율 50%~60% 이상

(적용) 전고점 대비 20% 이상 하락&전세가율 50% 초과단지 중심으로 리스트업+ 현장에서 25% 이하

가격단지 찾거나 협상가능여부 파악

4) 무주택 LTV대출+신용 대출+현금=잠금 가능(리스크 대비)

- 전세 맞추지 못했을 때 추가 투자금 들어갈 수 있다는 것 염두

(적용) 저가 전세 세팅 염두

○ 가치성장투자 관련

1) 싸게 사는 것이 중요함, 지금은 싸게 살 수 있는 시장

(3달 전 강의 대비 월 1천씩 투자금 감소!!)

2) 자산을 보유한다는 관점으로 투자(오르고 내리고는 부차적임)

3) 현재 가지고 있는 단지보다 더 좋은 단지 선택 방향

4) 해서는 안되는 선택

- 하급지 신축으로 갈아타기(x)→투자할 물건 찾아두고 내 집 매도!!

○ 서울 아파트 투자 의사결정 본질

1) 가치: 중장기로 보유할 만한 가치가 있는가?(좋아하는 지역/단지)

2) 저평가된 가격: 현재 가치 대비 가격이 싼가 상승장 대비 30% 이상 하락한 가격인가(20~40% 넓게 보기)

(2023.1.가격부근으로 살 수 있나)

3) 전세가/전세가율: 서울 평균 전세가율 60% 이상인가

6강: 서울 투자할 때 가장 자주 묻는 질문 FAQ

○ 취득세(비조정지역 대상)

1) 1~2주택

- 6억원 이하: 1%

- 6~9억원: 1~3%

- 9억원 초과: 3%

2) 3주택: 8%/ 4주택: 12%

○ 최고의 투자를 목표로 삼지 말고 지금 할 수 있는 투자를 목표로 삼아라

(적용) 4급지(동대문, 서대문, 성북, 강서, 관악, 노원) 앞마당 만든 후 투자결정, 6개 앞마당 만든 시기에 확신이 없으면 광명. 평촌, 은평 앞마당 추가로 만들고 투자결정!!

○ 강의 듣고나서 1) 임장 2) 임장보고서 3) 기존 앞마당과 비교평가!!