열반스쿨 기초반 3가 강의 후기 [열반스쿨기초반 26기 박성빈]

<주우이님>

[나에게 특히 와닿았던 점]

• 시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다->가격, 입지에 대한 선입견을 버려야함
• 투자 물건을 선택할 떄는 주변지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 봐야함(비교평가할 수 있는 지역을 늘려야한다)

ex) 분당-용인, 영통, 오산 평촌

• 공급이 많은 지역에 일시적으로 전세로 거주하는 것 또한 하나의 현명한 방법
• 투자의사결정의 방법은 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 입지 비교 평가이다
• 시장이 좋지 않을 때, 호재가 가치에 반영되지 않을 떄, 를 놓치지 말아야한다
• 투자의 순서는 저평가 여부 확인 -> 투자기준확인 ->실투자금 확인
• 전세가 올라붙고 매매가 주춤할 떄가 투자의 기회
• 갭에 너무 신경쓰지 마라 어차피 가격은 가치를 찾아간다
• 최소 5채까지는 같은 지역에 아파트를 사지마라 -> 리스크 관리와 앞마당 늘리기를 위해서
• 지방도 신축인 것보다 입지가 중요하다
• 시장이 안좋아지면 한채를 팔아 유동성을 확보해야한다 따라서 환금성 중요(입지 안좋은 아파트는 하락장에서 안팔린다)
• 매매 계단식 그래프는 거래가 많이 없다는 의미이다
• 30평대 전세는 방학(1,2,7,8월에 잘빠지기 때문에, 그 시기를 맞춰서 전세 계약 시기를 맞추는 것이 좋다)
• 상승장 : 찍힌 가격에 매수, 하락장 : 찍힌 가격보다 저렴하게 사는 것을 목표로
• 임장보고서의 끝은 임장보고서를 쓰지 않는 것

[적용해보고 싶은 점]

1.임장 지역 선정

• 임장 습관 만들기 : 일정에 임장 가는 날 fix

-임장보고서 5개 이하 : 집근처 or 회사근처 / 신도림, 가산디지털단지, 철산, 구로역

-임장보고서 6개 이상 : 1기 신도시 (성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본)+ 확장

-임장보고서 11개 이상 : 수도권 +지방

• 앞마당( 언제든지 투자할 수 있는 지역 만들기)

-입지에 대해 10분간 설명 + 주요아파트 가격 말할 수 있을 것

- 사전임보 ->분위기 임장 ->단지임장 ->매물임장 ->의사결정 / 마침표는 꼭 찍을 것

2.투자 의사결정 방법

• 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 선택
• 비교평가를 위해서 앞마당 3개 이상 만들기
• 비교평가 직접 해보기 S~C등급으로 /연식, 세대수, 교통,직장,학군, 환경
• 임장보고서 10개 (2달에 1개)

<양파링님>

[나에게 특히 와닿았던 점]

• 수익률 보고서가 왜 필요한가

-수익률 보고서 : 아파트의 입지평가, 수익률 분석

-입지를 모르면 같은 가격으로 더 좋은 것을 산다

-수익률을 모르면 사는 시기와 기다림의 중요성을 모른다

-지금은 답안지를 두고 공부할 수 있는 시기, 과정에도 당당한 투자자가 되어야한다

-잘 쓴 수익률 보고서는 입지, 수익률의 개념을 이해하고 끝까지 완성한 아파트 수익률 보고서

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• 수익률 보고서가를 쓸 때 반드시 알아야할 것

<입지>

1.직장

-이유 : 일자리가 많다는 것은 그지역 거주 수요가 많다는 뜻

-기준

S 30만 이상

A 20만 이상

B 10만 이상

C 10만 미만

-방법 : 국가통계포털

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2.교통

-이유 : 출퇴근 시간이 삶의 질을 크게 결정

-기준

S 강남 30분 이하

A 강남 1시간 이하, 부도심 30분이하

B 부도심 1시간 이하

C 부도심 1시간 초과

*부도심 : 여의도, 시청, 가산디지털단지, 마곡, 상암, 판교

-수도권은 강남 접근성이 제일 중요하다, 가산디지털단디도 경기권으로 가는 환승역

-방법 : 네이버지도, 출근시간대에

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3.학군

-이유 : 강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택기준으로, 전세가 탄탄

-기준 중학교 학업성취도 평가

S 95% 이상

A 90% 이상

B 85% 이상

C 85%미만

-방법 : 아실, 호갱노노

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4. 환경

-기준

S 백화점 2개 이상

A 백화점 1개 이상

B 대형마트 1개이상

C 편의시설 없음

-방법 : 카카오맵

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5.공급

-이유 : 집을 팔아야하는 사람이 많아짐, 전세물량이 쏟아짐, 공급은 투자자에게 리스크이자 기회

*입지 독점성 : 빈땅이 없어야 입지 독점성이 있는 것

-기준

S 공급X

A 인구 0.5% 이내

B 인구 0.5% 두배 이내

C 인구 0.5% 두배 이상

-지방은 도시내에서 수요가 이루어지고, 수도권은 도시 내외 영향을 준다

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**번외 아파트 단지규모 상 1000세대 이상 중 301~1000세대 하 300세대 이하

개발 가능성 상 용적룰 150% 이하 중 용적률 150~200% 하 300세대 이하

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<수익률>

-월급쟁이 투자자의 투자금을 불려주고 지속적인 투자 가능하게한다

-지금 시기 싸게 사서 기다리면 어떤 결과를 가져올지 생각해보기 -> 계속 비교해보기

-기억해야할 사실

: 매매가는 전세가 아래로 절대로 떨어지지 않는다

: 10년동안 전세가는 80~100% 상승했다

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[적용해보고 싶은 점]

• 수익률 보고서 이틀에 하나씩 써보기
• 수익률 보고서 써본 지역 중에 가장 등급이 높은 곳들 골라서 2주에 한번 임장가고 그 데이터 업데이트