관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
개미처럼 열심히, 꾸준히!
직장인개미이이입니다.
서울 투자 기초반 2강은 주우이님께서 서남권에 대해 자세히 강의해주셨습니다.
사실, 말씀해주신 지역 중에 앞마당이 없어서 앞으로 갈 곳을 예습한다는 느낌으로 들었던 것 같습니다.
지역 분석을 주제로 한 강의를 수강하면서 항상 느끼는 것이지만, 내가 직접 밟아보고 손품을 팔아보지 않으면 머릿속에 잘 들어오지 않는 것 같습니다. 입지라던지, 가격이라던지!
그래서 여기가 어떻고, 저기가 어떻다보다 강사님께서 그 지역을 바라보고 분석하는 방법과 로직에 더 집중을 하며 듣습니다.
이번 강의에서는 지역별로 가치성장 투자를 해야할 곳, 소액 투자를 해야할 곳, 후순위로 두어야 할 곳을 나누어 주신게 정말 인상적이었습니다. 또 각 지역별로 가격을 분석하며 단지 대 단지를 비교하는 예시를 많이 들어주셔서 비교평가에 대한 부분도 많이 배워갈 수 있었구요.
그럼 배운 것과 느낀 것, 실천할 것으로 나누어 정리해보도록 하겠습니다.
[새롭게 배운 것]
1.과거 흐름을 보면 전세율이 10% 오르는데 2년 걸린다.
2.매수 시점에 공급도 보지만, 매수하고 2년 후 공급도 같이 봐야 한다.
3.교통을 볼 때 시간적 입지도 중요하지만 물리적 '위치'도 중요하다.
4.학군지는 하락장에서 가격이 방어가 잘 되고, 상승장에서 가격상승을 이끌어준다.
5.입주장은 전세가가 매매가를 같이 끌고 내려가 주어 투자금은 많이 들지만 싸게 살 수 있는 기회를 준다.
6.불수능과 의대증원은 전세가 상승요인으로 작용한다.
7.교통 호재를 볼 땐 새로운 노선이 업무지구를 지나는지, 어디서 환승하는지, 환승했을 때 중심업무지구로 가는지를 눈여겨 봐야한다.('착공'부터가 유의미하다)
8.재건축은 분양면적과 대지지분은 높을수록, 용적률은 낮을 수록 사업성이 잘 나온다. 2종 주거지는 200% 용적률 밖에 안되지만 3종 주거지는 250% 이상으로 지을 수 있다.
9.이주수요가 있는 재건축 지역의 주변 신축의 전세가가 먼저 올라줘 기회를 줄 수 있다.
10.수도권에서 2013년 이후는 신축/ 2007년 이후는 준신축/ 나머지 구축
11.조합설립(알 수 없다), 사업시행인가(오래걸려도 되긴 된다), 관리처분(다음 단계로 이주하고 개발 된다)
12.30평형과 대형평형의 가격이 붙었다면 갈아탈 수 있을 때 갈아타자.(대형평형의 상승력이 더 크다. 단, 환금성 문제나 주임사 등록 문제)
13.주요 재건축 단지가 가격을 리딩한 후에 신축, 구축 순으로 가격이 움직이기 때문에 재건축 단지 시세를 잘 보고 있어야 한다.
14.전세 낀 매물이 싸게 나올 수 있는 시장. 기회를 노린다.
[느낀 것]
아직까지는 투자 공부가 재미있고 행복합니다. 임보를 쓰지 않고 있으면, 주말에 임장을 가지 않으면 허전할 정도니까요. 주우이님이 말씀하신 행복한 투자자로 성장하고 있는 것 같습니다. 물론 앞으로 고난과 역경을 견뎌내야할 시기가 찾아오겠지만 그 때마다 '성장통'이라고 생각하며 왜 내가 이 일을 하고 있는지 다시 생각하며 이겨낼 것 같습니다. 마음 속에 있는 조급함을 떨쳐내고 꾸준히 성장하는 투자자가 되겠습니다.
[실천할 것]
1.머릿 속에 상단가격 중 가장 좋은 단지, 중단가격 중 가장 좋은 단지, 하단가격 중 가장 좋은 단지를 기억해두자.
2.다른 지역을 임장할 때도 가치성장투자를 할 곳과 소액투자를 할 곳, 투자 후순위로 둘 곳을 정해서 임보에 반영하자.
3.학원가를 볼 때 아실과 호갱노노를 크로스 체크하자.
4.주요 재건축 단지 시세 트레킹
5.장표에 나온 단지 시세 트레킹
6.같은 평형으로 단지 대 단지만 비교할 것이 아니라 같은 단지 안에서 20평대 VS 30평대도 비교해 보자.(하락장이지만 거주할 아파트는 필수재이기 때문에 20평대가 먼저 치고 올라갈 수 있지만 결국 30평대가 상승폭이 높다)
7.땅의 가치가 다르다면 입지를 넘어서는 단지 선호도가 있는지 확인하자.(급지가 높다고 모든 단지가 우위에 있는 건 아님! 결국, 단지 대 단지로 선호도를 파악하는 연습!)
8.땅의 가치가 비슷하다면 단지 입지 + 임장을 통해 분위기를 느끼고 생활권 우선 순위를 함께 고려한다.
9.투자금에 맞춰 하급지만 볼게 아니라 상급지 먼저 보자. (하급지에 매수를 했는데 상급지에 투자할 수 있는 기회가 있었다면?)
명강의로 깨달음을 주신 주우이님 감사합니다~!
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