영등포구 당산동5가 당산센트럴아이파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 73기 39조 급여담당자]

▣ 아파트명 : 당산동5가 당산센트럴아이파크 (2020년식, 802세대)

▣ 결론

▣ 위치(지도)

도보 13분 거리에 2, 9호선이 다니는 당산역이 위치하고 있고,

5호선을 이용하고자 한다면 도보 19분 거리에 영등포구청역도 이용 할 수 있습니다.

주변 아파트 단지로는

당산삼성래미안(2003년식, 1391세대)

당산효성아파트(1999년식, 480세대)

당산롯데캐슬(2017년식, 198세대)

이렇게 위, 아래, 옆으로 다른 아파트 단지들이 있습니다.

단지 내 어린이집, 놀이터가 있으며

주변 학교는 당서초, 당산중, 당산서중이 위치하고 있습니다.

넓은 범위에서 보는 당산 센트럴아이파크는 영등포구에 위치하고 있습니다.

영등포구는 여의도와 국회의사당, 그리고 이때쯤이면 늘 사람이 많은 여의나루(한강)이 있습니다.

낮과 밤을 가리지 않고 늘 유동인구가 끊이지 않습니다.

▣ 입지평가

1. 직장(S등급)

영등포구 사업체수 74,562개 / 종사자수 435,017명 (2021년 기준)

종사자수 30만명 이상으로 일자리가 사람을 모으는 지역으로 볼 수 있겠습니다.

전체 사업체 및 종사자수로 보면

우선 2020년은 2019년에 비해 사업체 및 종사자수가 큰폭으로 상승하였습니다.

(사업체 31,690개 증가 / 종사자 61,220명 증가)

그리고 2020년 대비 2021년은 사업체 및 종사자수가 소폭 증가하는 모습이 확인되었습니다.

(사업체 502개 증가 / 종사자 319명 증가)

300명~1000명 이상 사업체는 조금씩 감소하였고,

1000명 이상 사업체의 종사자수는 증가했다는 것을 확인 할 수 있습니다.

(자료는 찾았지만 증감에 대한 이유는 다시 한번 생각해보고 확인해봐야겠습니다.)

2. 교통(A등급)

강남역까지 48분 (2호선, 환승 없음)

여의도역까지 17분 (9호선, 환승 없음)

시청역까지 34분 (2호선, 환승 없음)

여기서 저의 취향과 수요가 아닌 타인의 취향과 수요로 바라본다면,

환승이 불편하고 '나는 한번 타서 도착지까지 쭉 가는게 좋아!' 하는 수요자들에게 강점이라 생각됩니다.

강남 1시간 이내 및 부도심 30분 이내로 좋은 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 학군(C등급)

당산중학교는 학업성취도 83.1%로 평가점수는 낮지만,

특목고 진학률이 6.5%로 주변 중학교에 비해 상대적으로 높다는 것을 확인 할 수 있습니다.

이는 곧 상위권과 하위권의 격차가 크다는 것을 보여줍니다.

그렇다면 주변 학원가는 어떤지 한번 지도로 확인해보겠습니다.

아래 사진은 주변 학원 분포도 입니다.

첫번째는 학원 분포도, 두번째 사진은 19개의 학원이 집중되어 있는 삼성타운의 모습입니다.

학원가는 직접 임장하며 확인하는 것이 가장 정확한 판단이겠네요.

(물론 다른 부분들도 임장하며 직접 눈으로 담는 것이 중요합니다.)

4. 환경(B등급)

도보로 이용 할 수 있는 대형마트가 있긴하나,

타임스퀘어(백화점) 까지는 거리가 조금 있다고 볼 수 있겠습니다. (도보 약 21분으로 대중교통 이용)

타임스퀘어도 있지만 대중교통을 이용한다면 여의도 더현대, IFC도 이용이 가능하겠습니다.

센트럴아이파크에서 더현대서울(백화점)까지의 대중교통 거리입니다. (24분, 환승 없음)

5. 공급(S등급)

서울의 3년 공급량을 나타내는 사진입니다.

인구수로 본다면 적정수요는

1년에 1,875세대 (375,000 * 0.005 = 1,875)

3년에 5,625세대 입니다.

부동산지인을 통해 확인해보니,

공급은 2024년 548세대 / 2025년 475세대 / 2026년 707세대 입니다.

3년 총 합계로는 1,730세대 이며, 연평균 576세대 입니다.

인구수 * 0.5% 가 적정수요라고 생각해본다면,

적정수요대비 공급수준은 0.3배 입니다.

공급수준이 수요를 따라가지 못하기때문에

역전세 리스크는 문제가 되지 않을 것이라고 판단됩니다.

강의 내용을 적용시킨다면 S등급이 되겠네요.

6. 수익률

2020년식으로 과거 3년간의 데이터를 비교하였습니다.

저점 : 2023년 6월, 매매 15.71억, 전세 8.5억

고점 : 2023년 2월, 매매 18.95억, 전세 8.1억

현재 : 2024년 3월, 매매 16.1억, 전세 9.95억

저점에 매수 시 수익률(순수익) : 5.4% (3,900만)

고점에 매수 시 수익률(순수익) : -26.3% (-28,500만)

7. 현장사진

감사합니다.