서울투자기초반 3강 수강후기 [서기11기 함께해요 우리, 5늘처럼 5래오래조_성공루틴]

안녕하세요

성공으로 가는 루틴을 함께 만들어가는

'성공루틴' 입니다!🌝

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서울투자기초반 3주차는 제주바다멘토님이 해 주셨습니다

월부에 와서 처음 제주바다멘토님 강의를 들었을 때는

대부분을... 이해 못했었습니다 ㅠㅠㅠ

하지만 역시 월부에서의 개월수가 지나면서 조금씩 알아듣는 느낌 입니다!

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드디어

서울 강의에서 앞마당이 있는 지역이 나와서 너무나도 기뻤습니다!!!

(어차피 서울에 1개 뿐이여서 ㅋㅋㅋㅋㅋ)

그래서인지 더 집중해서 들을 수 있었고 재밌었습니다.

내가 모르는 지역을 해주실 때는.. 너무 어려웠었는데

알고 들으니 제주바다님 귀에 쏙쏙 들리게 잘 알려주시는거였어요 ㅠㅠㅠ 흑

나의 능력 부족으로 인해 이해 못했던 곳들 미안....*

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서울 급지별로 나눈 후 생각의 꼬리에 꼬리를 물면서

궁금한 부분을 해결 해 나가는 과정들로 알려주셔서 참 좋았습니다

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[제주바다님 강의를 통해서 배울 1가지]

동북권 파먹기!

[BM - 3개 정해서 실행하기] ★배운 것을 내 삶으로 가져오자★

1) 찾아보는 연습을 하자

-> 2기신도시가 어디에 들어왔을때 영향이 있었나?

-> 사실과 영향력 까지 같이 확인 하기 (사실: 인구를 빼았겼다, 영향: 전세가에는 영향을 안줬다)

2) 임보 원페이지 정리 하기

-> 입지평가, 특징, 가격, 투자범위 및 우선순위 설정

3) 모의계약서 작성하기, 복습을 통해 강의에 나온 단지들 시세트래킹 하기

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[기회]

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지금 서울 시장은 기회이다! 라는 이야기는 계속 들었습니다

하지만 그 기회를 잡기 위해서는 어떻게 해야하는 걸까요?

우리가 놓칠 수 있는 부분들을 알려 주셨습니다

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특히 서울은 생활권을 연결 하면서 지역을 보는것이 중요 합니다

지역을 분할해서 임장하면 입구는 평지인데 뒤에만 보고 '이 동네 안되겠다' 오판할 수 있기 때문입니다

이렇게 임장지역을 제대로 파악 해야 기회를​ 잡을 수 있습니다

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임장을 하다보면, 서울은 언덕이 특히 더 많은데요..

그럼 "여긴 언덕이니까 사람들이 싫어하겠지? 투자 제외.." 라고 생각할 수 있습니다

제가 그랬었구요.ㅠㅠ

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하지만 오히려 많은 사람들이 그런 생각을 하기 때문에

'기회' 일 수 있습니다

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물론 입지가 좋은 곳이라는 기본 배경이 있어야 합니다.

제주바다님이 언덕이 있는 단지에 대해서 그래프로 비교를 해 주셨는데요

결론적으로 보면

"언덕있는 단지는 소액투자 가능한 시기를 오래 주고 금방 날아가지 않는다" 입니다.

입지가 좋은 곳이면 (언덕 등의 비선호 요인으로) 저평가 된 만큼 상승장에서 폭발적으로 올라갈 것 입니다.

->이런 곳에 기회가 있을 수 있다!! 라는 점을 알고 구석구석 잘 찾아봐야 한다고 생각 합니다.

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또한 임장을 하면서 '로얄동 로얄동' 하는데요

전임 등을 통해서 단지의 로얄동도 파악했고, 당연히 더 비싸다는 것도 파악 했습니다

그럼... 이 다음은? 뭐를 해야 하는걸까요?

"아~~ 로얄동이니까 비싸구나" 에서 끝나면 안됩니다.

물론 로얄동은 더 비싸고, 상승장에서는 더 크게 가격 차이가 날 수 있습니다

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여기서 기회가 올 수 있습니다

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로얄동의 프리미엄은 거래가 안될 때 가격이 꺾일 수 있습니다.

지금과 같은 하락장에서도 아직까지 로얄동은 높게 거래 되고 있습니다

하지만 상승장에 비할 바 못 되기도 하고, 조금 더 거래가 되지 않는다면 분명 기회가 올 수 있습니다

특히 구축의 프리미엄은 거래가 더 붙을 수 있다고 합니다.

예를들어 한강뷰의 프리미엄은 약 2억원 수준인데 -> 거래가 되지 않을 때 1억원으로 낮아 질 수 있습니다

이렇기 때문에 '로얄동'은 호재와 같이 접근하면 된다고 합니다!!

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중요한 것은 소중하게 모은 나의 종잣돈으로 매수하는 아파트 이니까,

정말 꼼꼼하게 봐야하겠구나 라는 생각과 함께

나랑 상관없어~ 라는 식으로 넘겨짚으면 안되겠다 라는 생각이 들었습니다

현장에서, 전임으로 확인한 부분들을 가격을 제대로 입혀서 확인해보자! 라고 생각 했습니다

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[가치]

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가장 중요한 것은 '가치' 라는 것을 잊으면 안된다는 생각을 했습니다

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"서울은 절대적 가치가 있다

그래서 지방보다 실수 할 확률이 적다"

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가치부터 판단하고 그 다음 가격을 봐야합니다.

가치평가를 입력해서 비교한다 (입지평가를 먼저 하기)

전세가율 60%이상, 가격 순으로 두는 건데

기존에는 가격을 먼저 줄 세워서 했었지만

지금의 서울은 가치대비 가격이 뒤 섞여있기 때문에

가치를 먼저 파악하고 보면 같은 가격인데 가치가 다른 곳이 보입니다!

그 가치를 알아야 나에게 더 좋은 기회가 오는 것 입니다

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임장을 하고 임보를 쓰다보면 어느새 가격에 눈이 가며 가치를 잊을 때가 있습니다.

그렇기 때문에 더 가치있는 것을 찾는데 집중! 해야함을 느꼈습니다

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당연한 이야기 이지만, 순간 순간 옳지못한 선택을 하곤 합니다.

같은 가격이라면 더 좋은 단지를 매수! 잊지 말아야합니다!!!!

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예를 들어서

현재의 시장(하락장, 가격이 뒤 섞여 있는 시장) 에서는

방2개짜리 고르지 말고 방3개짜리로 골라야 합니다

->지금은 방2개와 3개의 가격 차이가 크지 않은데 나중에 상승장에서는 차이가 벌어지기 때문 입니다.

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이번 강의에서는 '가치'를 알기 위해서 입지분석과 임장을 연결시키는 방법을 알려주셨습니다

그리고 투자를 어떻게 해야하는지까지 모두 연결해서 알려 주셨는데

이 방법을 통해서 각자 따로 놀지 않고, 가치와 가격이 연결 되었습니다.

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또 다른 가치에 대한 기준은

2급지에서 애매한 단지를 매수 하는 것 보다

4급지에서 사람들이 가장 선호하는 단지를 하는게 더 좋을 수 있다

'가치' 를 따졌을 때 선호도가 더 높은곳이 애매한 상급지 보다 좋다 라고 보았습니다.

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계속해서 가격대별로 줄을 세워서 가치 판단을 했었는데

이번 임보에서는 가치를 먼저 판단 하는 것으로 방법을 바꿔야겠습니다!

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[서울 아파트를 산다는 것의 의미]

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10년 이상을 들고가야 하는 것이여서 우리 가족의의 든든한 보험

->근본적인 이유를 먼저 생각해야한다!

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★나와 부모님의 노후까지 책임질 수 있는 투자

-> 이부분이 정말 많이 와 닿았는데, 나의 근복적인 이유도 이것 아닐까?

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서울 아파트가 내집이 되는 것이 꿈이 아니라 현실이 될 거라고 생각하고

모의 계약서 작성 하기!!!

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서울에 투자 하려면 비교할 수 있는 경기도 평균 이상 지역을 알고 투자 기회를 잡기!

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첫 임장을 하면서도 지방을 해야하는지 서울을 해야하는지 잘 몰랐고

추후 나의 투자금으로는 지방을 해야한다는 결론이 나왔었습니다

그래서 서울 아파트를 산다는 것은 머나먼 이야기라고 생각 했습니다.

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사실 지금도 당장 살 수 있다! 라는 마음은 아니긴 합니다.

하지만 오늘 남편과 같이 첫 매임을 하면서 이런저런 이야기를 나눴는데요

배운 내용들을 조금씩 이야기 했더니

집을 빼서 서울 해보자! 라고 하더라구요..

원래는 꼭 깨끗한 신축에 살고 싶어 했던 사람이라서 말도 못 꺼내봤는데

직접 부동산에 같이 가보고 생각보다 투자금이 가용범위 내에 들어올 것으로 생각이 되었나봅니다

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그래서 지금 후기를 적는 지금 순간 서울아파트를 산다는 것의 근본적 의미를 생각해 봤습니다.

나와, 남편과, 부모님의 미래를 위한 것도 있지만

나를 믿고 힘을 실어주는 남편을 보며, 더 미친듯이 제대로 찾아낸 아파트! 여야 한다고 생각 했습니다.

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