★아파트명

철산푸르지오하늘채

★위치(지도)

★입지평가

1.교통

강남 34분/여의도 25분/시청 34분/

(출처: 네이버지도/길찾기)

2.학군

철산중 90.9%

(출처: 아실)

철산푸르지오하늘채

학군정보 학원가

3.공급

광명시 인구수: 280,197명

적정수요: 280,197명*0.005=1,400명

향후 3년간 입주물량: 1만세대 이상(적정수요 2배 초과-c등급)

★과거시세

★수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

현시세: 광명 철산푸르지오하늘채 32평 현재 매매 9.9억, 전세 7.3억

10년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 12.6억, 전세 5.7억

10년 내 저점 매입시: 2014년 6월 매매 5.1억, 전세 3.8억

*고점 매입시 수익률(99000-126000)/(126000-57000)*100=-39%

*저점 매입시 수익률(99000-51000)/(51000-38000)*100=369%

★현장사진

느낀 점: 광명은 가 볼 기회가 없었던 동네였는데 조원들과 미니임장을 통해 기회를 얻었다. 생각했던 것보다 아파트가 굉장히 밀집한 느낌이었고, 비슷한 느낌의 아파트가 많아 지도를 보고 체크하지 않으면 나중에 다시 봐도 생각이 나지 않을 것 같았다.

철산역 주변으로 돌면서 재개발로 변하게 될 모습을 상상도 해 보고, 언덕 위에 있는 아파트가 꽤 있어 이런 곳은 어린 아이가 있는 세대는 선호도가 높지 않겠다라는 생각도 했다. 그에 반해 반대쪽 평지에 있는 아파트는 걷기도 편했고 더 쾌적한 느낌이 들었고 조경도 깔끔했다. 신축도 있는 반면, 30년이 넘은 주공아파트 단지가 2개 단지(12, 13단지)가 있었는데 동간 거리가 굉장히 넓고 세대수도 많아서 재건축을 하게 된다면 좋을 것 같다는 생각도 했다. 잘알못이던 광명을 다녀와서 수익률을 쓰다 보니, 임장 다닐 때는 어림잡아 알았던 것을 구체적으로 수치화하여 할게 되어 좀 더 객관적으로 볼 수 있는 것 같다. 철산동은 다리 하나만 건너면 가산디지털단지가 나오고 여의도로의 출근이 굉장히 편할 것 같아 교통면에서 우수한 느낌이었고, 학군도 우수한 느낌을 받았다. 그런데 향후 3년간 공급이 어마어마하게 많다는 걸 보고서를 쓰면서 알게 되었다. 돌아볼 때는 새로 짓고 있는 아파트가 있고 재개발 예정인 곳도 보아 물량이 있겠구나 생각은 했지만 적정 물량을 훨씬 초과한 공급이 있을 것이라는 수치를 보니 '아, 이래서 수익률 보고서가 필요하구나'라는 걸 절감했다.

앞으로 이렇게 차근차근 하나씩 해봐야겠다! 😁🙌