3주차 조모임 후기 [열반스쿨 기초반 74기 79조 상큼걸]

8시부터 시작된 선배님과의 만남!!

기다리고 기다렸습니다!

각자 닉네임과 저녁식사를 얘기하면서

아이스브레이크 시간을 가졌고

로시니 선배님의 소개가 이어졌습니다.

그렇게 소개가 끝나고

2시간이 넘는 시간동안 조원들의 질문을 하나하나 정성스레 답해주셨습니다.

하루종일 본업하시고 힘드실법도 한데

지친 기색 없으시고 정말 피가 되고 살이 되는 조언들을 해주신 알차고 좋은 시간이었습니다.

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<상큼걸>

Q1. 선배님의 시작은 어떻게 하셨는지요? 얼마의 시드로 시작하셨는지?

월부은을 읽으면서 부동산 투자가 성향과 맞다고 생각해서 시작하게 됨.

시드는? 딱히 생각하지 않고 시작함. 1호기는 5천만 원 내에서 하겠다고 생각

Q2. 투자 사후 관리?

딱히 관리할 것이 없다. 서로 간의 연락이 없는 게 좋은 것. 내 집의 시세는 계속 보게 됨.

그리고 그 지역의 공급이 전세가에 영향을 많이 주기 때문에 시세와 공급을 한 달에 한 번씩 체크함.

또 추후에 수익이 발생할 경우에는 이 물건을 정리하면서 더 좋은 물건으로 갈아타기 할 것

1호기는 지방, 2호기는 수도권인데 지방 물건은 수익을 얻으면 매도를 할 것.

Q3. 선배님의 좋은 습관?

꾸준히 한 달에 하나씩 앞마당을 넓히면서 임보를 매달 쓴 것.

Q4. 1호기 투자 시 전세 낀 물건 매수?

투자할 때 가장 중요한 건 가격이라고 생각

싸다 비싸다를 보는 것이 1번. 그래서 가격을 먼저 볼 것 같다.

전세 낀 물건은 잔금 여력이 어려울 때 볼 것.

1호기 투자할 때 잔금을 못 치는 때였는데 결국에는 잔금범위 보다 높은 물건을 매수하게 되었는데, 매수하기 전 부사님께 잔금이 안되니 전세를 맞춰주면 사겠다고 말씀드렸다. -> 매수와 전세 계약을 동시에 진행함.

우선 가장 중요한 건 가치가 있고 가격이 싼 것. 그 다음에 조건(전세 낀 것이라든지 맞출 수 있는 것이라든지)

서울에 집을 살 때는 잔금 여력이 부담인데 최근 실전투자경험담 중 11억대 가격을 사셨는데 세안고 물건을 찾아 매수, 방법은 얼마든지 가능하다.

<똑투>

Q1. 정규 강의 이후에 어떻게 공부?

꽤 오랫동안 5개월 정도 자실을 했음. 돌아보면 그 시간이 후회가 됨. 아무것도 몰랐던 시절(3개월 공부 후)이라 강의를 계속 듣는게 더 효용성이 좋은 것 같다. 같은 강의를 들어도 내 실력에 따라, 상황에 따라 들리거나 받아들일 수 있는 게 다르고 시장 상황이 달라지기 때문에 계속해서 강의를 듣는 게 좋을 것 같다.

시스템 투자 가능?

주변에도 시스템 투자를 한 분들이 있다. 4채 정도 투자 해보니 실체가 그려진다고 함. 이제부터는 전세가가 오를 상황만 남은 상황이라 전세가 올려받아 투자할 계획을 갖고 있는 듯.

1년에 한 채라는 게 본인의 상황, 시장의 상황에 따라 다른 것 같다. 1년에 1채라는 숫자보다는 시장에 오랫동안 남아 있는 게 중요하다.(망구 튜터님 칼럼 참고)

https://cafe.naver.com/wecando7/10730973

Q2. 배우자의 동의?

투자를 할 때 배우자의 동의가 필수. 배우자에게 개인적으로 ppt를 만들어 발표를 함. 현재 자산 상황, 원하는 미래, 내가 할 일 등…(자산 계획, 투자 계획)

그 이후에도 힘들지만 그럼에도 불구하고 미래를 위해 필요한 과정이라는 것의 합의가 필요.

중요한 건 내가 변하고 열심히 하는 모습을 보여주는 게 중요한 것 같다.

Q3. 월 저축액 늘리기?

저축률에 따라 하고 있고 상여금 등은 다 저축. 생활비는 고정되어 있고 그 외 소득은 모두 저축해서 월 저축액을 늘리려 노력.

Q4. 실거주비 최소화는?

다가구에 전세로 들어와 있음. 실평수가 13평. 깔고 앉는 돈을 최소화하려고 노력.

Q5. 투자금 범위는?

개개인마다 다르다. 3-5천 1호기도 있고, 2억-3억 들여서 서울에 좋은 거 하신 분도 있다. 본인의 성향이나 상황에 따라 다르다. 보통 이야기하는 것은 1호기 투자하고 나서 2호기 투자할 때 1년 안에 투자할 수 있는 돈이 모일 수 있는 정도로 투자하는 것을 권장.

전세대출은 1주택만 전세대출 가능. 2주택 취득하는 동시에 전세대출을 상환해야 함.

<자몽에이드>

Q1. 1호기 투자 확신?

솔직히 100% 확신은 없었다. 일주일에 두 번 투자코칭을 받으면서 전문가에게 확신을 레버리지 했다. 중요한 건 확신이 100%는 아니어도 이정도는 충분히 괜찮다라는 감이 있었을 때 투자했다.

Q2. 실패경험?

끝도 없이 실수를 하고 1호기까지 5개 정도의 물건을 놓쳤다. 그러면서 1호기 물건에 확신을 가질 수 있었다. 실패하는 건 너무 당연한거고 될 때까지 하는 게 중요하다.

Q3. 체력관리 팁?

솔직히 없다. 주말마다 임장 가는데 혼자 갈 때는 5-6만보 씩 걸으니 계속 하다보니 그정도 체력은 유지되는 것 같다. 유일하게 하는 운동은 아침 팔굽혀펴기 1분에 60개(근력운동) 매일하는 것

Q4. 독서가 우선? 강의, 임장이 우선?

월학 6강에서 관련 답을 주셨다. 가장 중요한 건 두 가지.어떤 지역, 어떤 단지를 얼마에 가격에, 얼마의 투자금으로 매수하느냐의 게임이다. 이걸 하기 위해서 두 가지 루틴이 필요하다. 일단 시세보는 것. 두 번째는 독서.

독강임투라고 하는데 독서가 맨 앞에 있다. 독서가 맨 앞인 이유가 있다. 투자자는 마인드가 가장 중요한 데 이 마음이 흔들릴 때 독서가 잡아줄 수 있다. 1호기 투자할 때 고민이 많았고 힘들었고 협상이 잘 안 됐는데 독서를 통해 마음을 다잡았다. (로시니님 1호기 투자 경험담)

튜터님도 바쁜 와중에도 매일 30분씩 의무적으로 책을 읽으신다.

Q5. 회사와의 병행은?

처음에는 투자 생활을 병행했는데 그러다보니 업무가 빵꾸가 나게 됨. 그러면서 이건 아니다라고 생각하게되었고 가능하면 회사 업무 시간에는 회사 업무를 중점적으로 하려고 노력함. 할 일을 다 하고 나서 남는 시간에는 투자 관련 일들을 조금씩 한다.

<나라나나>

Q1. 실거주와 투자 우선순위와 방향?

본인의 성향, 상황에 따라 달라질 수 있다. 실거주도 충분히 저평가 된 단지를 매수한다면 투자가 될 수 있다. 다만 실거주 매수를 하면 원리금 때문에 모을 수 있는 돈이 한정이 될 수 있다는 점. 그럼에도 불구하고 모은 돈으로 투자가 가능하다 하면 실거주를 하는 것도 괜찮을 것 같다. 실거주를 하면 종잣돈 모으는게 불가능하다면 전월세 거주를 하는 것도 방법일 것 같다.

선택의 문제. 투자코칭으로 전문가에게 상담을 받는 것도 좋다.

Q2. 1호기 투자 후 매도 언제?

알 수 없다. 월부는 저평가된 단지를 투자하는 것인데 이게 언제 오를지는 알 수 없다. 저평가 된 단지를 목표가를 세우고 매도할 것을 생각하고 들어가는 것. 목표 수익률 달성이 되었을 때 매도 후 더 좋은 단지로 투자할 수 있을 때 매도할 것 같다.

매도 원칙

1.목표수익률 달성시

2.더 좋은 자산으로 갈아타기 가능할 때

3.이 물건을 지킬 수 없을 때

보통 지방에서는 수익률 100%면 충분히 괜찮다고 한다. 그 정도의 수익률을 기준으로 매도.

<경제적자유>

Q1. 강의 수강은?

매달 들으면 좋지만 매달 수강은 현실적으로 수강료 때문에 불가능했고 수강 못했을 때는 동료들과 한 달에 하나씩 앞마당을 늘려감. 처음에는 강의를 꾸준히 듣는 게 좋고, 어느정도 숙달 된 후에는 적어도 분기에 한 번씩은 강의를 듣는 게 좋다. 공백기에도 꾸준히 임장 임보를 하는 것이 중요하다. 임장, 임보가 제한될 때는 독서를 많이 해봤으면 좋겠다.

Q2. 시간 관리 팁?

매달 월초 목표를 세우고 중간점검(15일) 하고 말일에 점검한다. 중간중간 점검하는 게 중요. 목실감시금부가 도움이 많이 되었다.

중간중간 계속 체크하지 않으면 망각하게 된다.

Q3. 소득의 몇% 저축?

50% 이상 저축하고 있음(기본적인 월급에 대한 50%) 또 보너스가 나오면 다 저축

월급이 오르면 그대로 저축함. 지방임장 가거나 투자금이 많이 들 때는 점심을 안 먹기도 함.

평일과 주말에 시간을 어떻게 분배하는지? 강의 듣지 않을 때는 어떻게 하는지?

강의를 들을 때나 안 들을 때나 항상 시간이 없다. 강의를 안 들을 때는 임장 횟수를 늘린다. 분임 두 번, 단지 임장도 다시 가고, 매임도 목표를 높게 세워서 지킨다.(임장지의 모든 곳을 다 매임한다.)

분홍색 이론- 안 가본 사각지역이 없도록 다 둘러봐야 한다. 그러면서 그 지역에 대한 이해도가 굉장히 많이 높아진다.

임보가 부족하다면 임보 계획을 세워서 지켜본다.

부족한 부분을 보완하면서 자실을 진행한다.**

<그림토끼>

Q1. 입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축?

신정7단지 상록 84(00/8.9) vs 힐스테이트광교산 84(22/9.0)

- 신정7단지 상록을 할 것이다. 힐스테이트 광교산은 추후 전세가가 잘 받쳐주지 않을 것 같다.

청주현진에버빌 30평대(‘05/3.2) vs 더샵청주퍼스트파크 20평대(‘21/3.4)

- 더샵청주퍼스트파크를 할 것이다. 현진에버빌이 전고점까지 갈 수 있을까라는 의문.. 청주는 지방이고 신축단지가 많이 들어와서 추후 선호하지 않는 아파트가 될 것이다.

지역별, 물건별, 단지별로 상황이 다르다.

<푸른하늘>

Q1. 얼마만에 1호기?

22년 5월에 열기 시작 -> 1년 7개월만에 1호기를 했다.

1년 2개월이 되었을 때 1호기를 해야겠다고 마음을 먹었다. 굉장히 늦게 한 사람 중 한 명임.

Q2. 1호기 어떤 점이 가장 어려웠는지?

다 어려웠다. 임장 가서 매임하는 것, 물건 찾는 과정 등등 다 어려웠던 것 같다. 하지만 강의를 들으면서 강의 들었던 것들을 반복해서 해 나갔던 것 같다. 중간중간 하면서 어려웠던 점들이 생겼던 것 같은데 선배님들 만날 기회가 있으면 물어봤던 것 같다. 궁금하고 모르는 것들을 하나하나씩 채워 나갔던 것 같다.

Q3. 인테리어 하고 임대했나?

신축에 속하는 집이라 딱히 인테리어를 하진 않았고 화장실 타일 수리를 했다. 세입자를 급하게 맞춰서 1호기를 해서 가격보다는 가장 먼저 할 수 있는 업자를 찾아서 수리를 했다.

대충 매임 갈 때 수리비 얼마 드는지 머리속에 넣고 가려고 한다. 뭐뭐 수리해야 하는지 정리해두면 나중에 수리비 얼마일지 가늠할 수 있다.

<인생은뮤지컬>

Q1. 선배님만의 투자 기준?

아직도 그렇게 명확하진 않고 공부를 하면서 알아가는 과정인 것 같다. 저환수원리에 따라 물건들을 보려고 노력한다. 가장 중요한 건 저평가와 리스크 관리인 것 같다. 이걸 투자했을 때 리스크가 생겨서 잃을 수도 있다고 하면 투자를 하지 않을 것 같다.(잃지 않는 투자) 1호기 투자한 곳이 역전세 리스크가 있는 곳이라 3년 전세를 맞춰서 했다. 그리고 잔금이 안 되는 상황이라 매수와 전세 계약을 동시에 체결했다. 1호기 투자는 타협하면 안 되는 것 같다.

Q2. 추천할 만한 책?

데일카네기의 자기관리론, 미라클모닝

투자 전으로 돌아간다면 하지 않았을 후회되는 실수나 투자를 통해 느낀점?

1호기 매수 과정에서 후회하는 점은 500만 원 더 깎을 수 있었을 것 같은데 1천만 원 밖에 못 깎아서 후회가 된다. 전세가 맞춰진 상황에서 더 깎아줄 수 없다고 하니 더 이야기를 못했고, 타일 수리비가 꽤 많이 들었는데 모든 것이 세팅 된 상태에서는 양보를 받지 못했다.

타일수리비 지역별로 시세가 다르고 타일을 하나 해도 인건비 때문에 가격이 거의 비슷

- 한 명 인건비가 30~40정도로 책정.. 타일 10장~15장+욕실 두 개+수전이 있는 자리라 수전을 떼고 타일을 다시 달아야하는 상황이라 가격이 꽤 많이 들었다. 70만 원 정도 들었음. 타일 수리하면 진동 때문에 멀쩡했던 주변 타일이 깨질 수 있어서 추가 수리비가 40만 원 정도 더 들었다.

- 덧방으로 20~30 한 분도 있고, 40~50에 한 분도 있고 전체를 150에 한 분도 있다.

- 신축에 한 두 장 깨져 있는 건 그냥 실리콘 처리하는 것도 방법이다.

세입자에 도배특약이 적혀 있었다. 바꿔달라고 했는데 계약하는 날 가능하면 한 시간 전에 가서 확인하는 것이 필요.

<초록>

Q1. 장기근속하기 위해 가장 중요한 원칙?

루틴. 매시간 마다 하는 것, 매 주말마다 하는 것, 매 월마다 하는 것을 정해놓고 하지 않으면 나태해지는 것 같다.

환경. 주변에 부동산 공부하는 사람들, 열심히 하는 사람들과 함께하는 것이 중요하다. 이 환경을 충분히 활용하실 수 있었으면 좋겠다.

Q2. 후배들에게 이건 꼭 알려주고 싶다?

책을 통해 그릇을 키웠으면 좋겠다.

배워가는 과정에서 즐거움이 있었으면 좋겠다.

열기 동기들이 가장 친하고 가장 보고싶은 동기들일 것이다. 지금 있는 이 모임을 한 분 한 분 다 소중히 여겼으면 좋겠다.

비전보드를 자주 보고 1년에 한 번씩 업데이트를 하면 좋을 것 같다.

<추가질문>

회사에 말하나?

회사의 분위기에 따라 다를 것 같다. 편익과 비용을 따져볼 것

1호기 매도 수익률 달성하면 매도할 건지?

매도할 것. 하지만 언제 달성할지는 모르겠음. 어느정도 수익률이 달성하면 매도 후 좋은 것 살 수 있도록 임장을 다닐 것 같다.

부모님의 도움을 받아 더 좋은 것 살 수 있는데 그렇게 하는 건 어떤지?

그걸 감당할만한 실력이 있는 사람인가가 중요한 것 같다. 1호기는 먼저 하는 게 중요한 게 아니라 후회 없이 좋은 것 하는 게 중요하다.

바로 팔 수 있나?

보통 2년을 보유해야 세금 혜택이 있다(비과세나 일반과세)