서울투자 기초반 3강 후기[서투기 11기 56조 나도핸]

안녕하세요

나도핸입니다 :)

서투기는 3주 과정이라 그런지

정신차려 보니 벌써 마지막 강의네요..

아쉬운 마음을 가득 담아 기억하고 싶은 내용들 남겨봅니다.

입지요소 평가

- 모든 생활권의 교통이 다 좋다면 연식과 환경(균질성)이 가치를 가르는 중요한 요소다

- 7대 업무지구와의 접근성을 볼 때 지하철 이동도 봐야하지만, 물리적 거리가 얼마나 가까운지도 봐야 한다

- 지하철역에서 얼마나 가까운지 보다 어느 노선에 속한 역인지를 먼저 봐라(모든 노선의 가치가 같지 않다)

- 상권이 좀 멀거나 없어도 신축택지(뉴타운)를 선호한다. 상권이 이미 발달했다는 것은 예전부터 있었다는 거니까 주변에 구축이 많다.

- 2급지에서 좀 떨어지는 단지라도(ex. 역에서 너무 멀거나, 언덕이거나, 소규모거나) 확실한 메리트가 있는 단지라면 투자로 접근해도 된다

가격

- 10년 전 서울 아파트 가격 중간값이 4억대, 지금은 9억대. 그 시절 4억대를 보듯 9억대를 봐야 한다

- 7~8억대 말고 1~2억 더 들여서 9~10억대를 사면 인생이 바뀔 수 있다

- 4~5억대의 싼 물건(입지 떨어지는 곳, 10평대, 구축 등)만보지 말고 더 좋은 물건부터 봐라

비교평가

- 가격에 천장을 두지 말고 먼저 입지평가 해서 가치 비교하기

- 지금 서울 시장에서는 비슷한 가격대리끼 묶어서 그 단지들만 비교하지 마라

- 투자금 같아도 더 좋은 단지(당연히 절대가격이 높은 단지)가 있을 수 있는데, 가격 범위 제한해버리면 이런 단지들을 찾을 수가 없다

- 투자금 규모가 같다면 더 좋은(더 가치 있는) 단지를 사야 한다. 절대가 낮고 투자금 적당하다고 덜 좋은 물건 사지마라. 특히 동대문이 가치 다른데 투자금 규모 비슷한 것들 많으니까 이문휘경 쪽 단지들 잘 살펴볼 것

- 4급지 좋은 단지 > 2급지 소액투자 대상 단지

- 지금 좋은 곳 > 앞으로 좋아질 곳

- 방 3개 > 방 2개

TIP

- 동북권은 원석이다. 뉴타운 개발로 천지개벽할 곳을 유의깊게 보자

- 2급지에서 업무지구 접근성 좋은 역세권, 준신축, 입지개선 등 장점 많은 곳이 소규모 단지라느 이유로 저평가 되어 있다면 투자 가능하다

- 입지 좋은 언덕에 있는 준신축, 준구축을 예의주시 해라. 상대적으로 선호도가 떨어지는 곳이라 소액투자 기회를 길게 줄거다

- 데이터를 보고 그 지역에 사는 "사람"에 대한 정보를 얻어라

- 교통이 개선된다고 급지 올라가는 건 아니다. 대규모 신축단지들이 왕창 들어와서 그 동네에 사는 사람들이 바뀌어야 가능하다

- 학군지 투자 시, 학부모가 주로 이사하는 시기 외에는 전세 세팅이 어려울 수 있고 이사철에 따라 전세가격이 많이 출렁인다

BM

1. [비교평가] 비슷한 가격대끼리만 묶어서 비교하지 말고 가격 천장 없애고 단지 입지가치 평가하기

2. [좋은 물건] 싼 물건 보다는 사람들이 더 선호하는 단지에 투자 우선순위 두기

3. [언덕] 경사 심한 단지라고 거르지 말기