[서기11기 서울7채로 0원한 경제적자유이루조 미니드리밍] "3주차 강의 후기"

안녕하세요

꿈을 향해 열심히 노력하는 미니드리밍입니다.

오늘은 지난 시간 주우이 멘토님의 서북권에 이어

제주바다 멘토님의 동북권을 알아보는 시간을 가졌습니다.

동북권은

성동, 광진- 2급지

성북, 노원, 동대문 -4급지

강북, 도봉- 5급지

업무지구에 가까운 정도에 따라

급지가 나뉜다고 배웠습니다.

동대문구를 제외하고 앞마당이 아니라

생소한 지역이었지만

이번 강의를 통해 조금 더 가깝게

자세히 알아가는 시간이었습니다.

#1. 동북권의 이해

동북권은 대체로 베드타운인 지역이 많았는데요,

제가 동대문구를 임장 하면서도

대기업이 진짜 없다고 생각했거든요.

성동구를 제외한 다른 동북권은 비슷한 상황이었습니다.

대신, 좋은 대기업 일자리는 아니지만

대학교, 병원이 많이 분포하는 지역이라서

이 두 일자리가 몇 개나 분포하는지,

어디에 분포하는지 알면

그에 대한 수요가 반드시 존재할 것이기 때문에

집값의 흐름을 이해하는 데 도움이 될 것이라고 생각했습니다.

그리고 현재 GTX, 동북선의 호재가 반영이 안되어 있기 때문에

현재 교통이 좋은 곳도 봐야 하겠지만

앞으로 교통이 좋아질 곳을 눈여겨 봐야겠습니다.

하락장에는 호재가 무용지물이라는

멘토님의 말씀이 무슨 말이지 이해가 갔습니다.

동북권은 양질의 일자리가 적은 지역이기에

주요 업무지구로 가는 교통이 가장 중요한

집값을 결정하는 요소인데요,

그와 더불어 선호하는 학군지,

재개발, 재건축으로 환경이 완전히 바뀌어질

지역에 대한 이해도 꼭 필요할 것 같습니다.

매매가 대비 전세가가 많이 회복한 곳들이 많아

두근두근 하면서 공부 할 수 있어 좋았습니다^^

BM 뽀인트!!

서울 교통 분석시,

현재 임장지와 7대 업무지구 접근성 다 넣어보기!!

지금은 가치를 먼저보고 가격을 봐야 한다는 말씀이

정말 와 닿았는데요.

투자금이 많지 않은 저로서는

매매가가 낮은 단지들만 투자 대상으로 봐 왔었고,

매매 전세가 차이가 큰 단지, 지역들은

내가 투자할 수 있는 대상이 아니라고 치부하며

그 동안 조금은 먼 산 바라보듯 바라봤던 것 같습니다.

2급지 안에서도 세세히 들어가면

내가 투자 할 수 있는 단지들이 있고,

지금 당장은 하지 못하더라도

전세가가 올라온다면 고려해 볼 수 있는 것들도 있겟다는 생각에

강의 듣는 동안 미소가 자연스레 띠어졌습니다.

또한,

2급지라고 꼭 더 좋은 단지는 아니라는 것,

4급지에서도 2급지만큼 가격 폭발력이 있는

단지들도 있다는 것을 배울 수 있었습니다.

또한 2급지라고 모두 성장 가치 투자이냐.

또 그건 아니었습니다.

제가 가졌던 편견들이 하나 둘 깨지니

그 또한 좋았습니다.

절대가에 압도되지 말고,

이제 서울도 10억대도 투자 해야 하는 시기이고,

매매가 한정해서 단지 선정했던

저에게 해주시는 말씀인 것 같아

너무 감사했습니다.

#동북권 들어가기

성동구, 광진구,

동대문구, 성북구

4개구에 대한 분석을 해주셨는데요.

생활권은 어떤 기준으로 나누는지,

생활권을 볼 때 어떤 요소를 중요하게 봐야 하는지

생활권 순위는 어떻게 정하는지

세세하게 알려주셨습니다.

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#지역마다 인구이동의 모습이 다른데?

역시 2급지인 성동구와 광진구는

교통이 짱인 지역이었고,

같은 2급지 이더라도 인구이동의 모습이

너무나 달라서 놀랐습니다.

성동구는 상급지로의 이동이 많고,

광진구는 내부의 소득 격차가 커서

상급지보다는 하급지로 이동하는 수요가 많았거든요.

확실히 성동구가 더 잘 살구나!

다시 한번 느꼈습니다.

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#언덕에 위치한 곳들은 어떻게 바라봐야 할까?

또한, 2급지는 언덕에 위치한 단지들도 많았는데

언덕에 위치해 내가 가기 힘들다고

투자를 못한다는 편견을 갖기보다는

언덕이라도 사람들이 선호하는 요소가 있다면

충분히 가치 있는 단지라는 것을 알게 되었습니다.

그 언덕이 있는 지역들을 파악하기 위해서는

앞쪽으로만 갈 것이 아니라

뒤쪽으로도 가보면서

어떻게 연결이 되는지,

실제 거기에 사는 거주민이 되어

그 지역을 바라봐야 겠다는 생각이 들었습니다.

'그래야 그 지역을 온전히

파악할 수 있겠구나!' 느꼈습니다.

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#호재를 어떻게 바라볼까?

현재는 하락장이라서

교통호재가 있거나

재개발, 재건축으로 환경 변화가 예정되어 있거나

한강 프리미엄이 있는데

가격에 반영이 안되어 있는 곳이 많다고 하셨어요.

이왕이면 다홍치마라고,

투자 할 수 있는 단지인데,

위와 같은 호재나 프리미엄이 붙을 수 있는 곳을

눈여겨 봐야겠습니다.

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#서울은 공급의 영향이 광범위하다는데?

25년 강동구와 동대문구에 약 2만세대 이상의 단지들의

입주가 예상되어 있는데요,

멘토님께서는 입주물량이 많다고 마냥 투자를 미룰 것이 아니라

1) 이렇게 한번에 입주가 많았던 지역과 시기에

주변 매매/ 전세가를 확인해보고,

2)그 시기에 전세를 미리 셋팅하거나 재계약 시기를 변경하고,

3) 역전세를 대비해 전세금 5%의 마통을 준비하는 등의

대응을 준비하면 된다고 하셨습니다.

"내가 투자하기 BEST 인 시기는 없다"

바로 인접지역이 아니라고

아예 영향이 없는 것이 아니기 때문에

준비와 대응이 중요하다고 강조해 주셨습니다.

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각 구 마다 성장 가치 투자와

소액 투자의 바운더리를 정해주셔서

그 가이드를 토대로 투자 우선순위를

정해볼 수 있을 것 같아 너무 좋았습니다.

동북권 한판정리!!

너무 소중한 강의였어서

두고두고 앞마당 만들면서

지속적으로 강의자료 보면서 공부해야겠습니다.

소중한 강의 해주신

제주바다멘토님

감사합니다!!!