열반스쿨 기초반 4강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 72기 105조 제이우드]

나에게 특히 와 닿았던 점

1. 예측 불가능한 시장과 안전마진 
2. 내가 할 수 없는것과 할 수 있는 것 중 후자에 집중해야 한다는 말을 부동산 투자에 적용하면, 불가능한 시장을 예측하는 말에 의존하지 않고 시장의 파도에도 살아남을 수 있도록 안전마진을 두어야 한다는 점이 와 닿았습니다. 결국 너바나님 말씀대로 내 물건을 의심하지 않도록 공부를 잘하고 확신을 가진채 매수한 후에 버텨야 한다는 점을 이해할 수 있었습니다.
3. 또, 어차피 가치만큼이 가격을 받을 수 있다는 말씀이 인상깊었습니다. 저평가 된 물건을 찾는다는 것은 제가격을 받을 때 까지 기다리겠다는 말과 같고, 그게 가치투자의 본질이라고 이해 했습니다. 따라서 가치가 있는 물건이라면 당연히 안전마진도 확보할수 있고, 몇년을 기다리던 제 값을 받을 수 있는 것이구나! 라는 생각이 들면서 월부의 투자 방식이 자연스럽고 당연하게 느껴졌습니다.
4. 시장을 예상하지 못한다는 말은, 하락기에만 시장을 떠나 현금을 보유해 있다가 상승기 도입에 자사을 사는식의 투자를 할 수 없다는 의미입니다. (몇권 안되지만) 투자관련 스테디 셀러들을 읽었을 때 고통적으로 말하는 부분은, '일정기간에 시장을 떠나 있는 투자'는 결코 '시장을 떠나지 않는 투자'보다 수익이 떨어진다는 점이었습니다. 안전마진을 가지고 시장에서 살아남아 복리효과를 최대한 누리는 것이 성공하는 투자라는 것을 한번 더 느낄 수 있었습니다.
5. 버틸수 있는 환경 만들기: 수도권 10년, 지방 5년 사이클 동안 팔지 않고 버티려면?
6. 하락장을 대비하기 위해서는 첫째로 안전마진(전세금)을 적절한 범위로 관리해서 파산하거나 매물을 팔아야만 하는 상황을 예방해야 하고, 둘째로 이자나 생활비를 감당할 현금흐름(직장, 월급) 또는 종자돈이 있어야 한다는 점을 느끼게 되었습니다. 
7. 다만 투자를 실현하기 위해서는 스스로 정확하게 가치를 평가하는 방법을 익히고, 직접 여러 물건들을 비교평가 해가며 객관적인 눈을 길러야하겠지요? 아직은 첫강의라 분위기 임장만 맛보고 실제 투자의 과정이 어떤지 발로 밟아 보지는 못했습니다. 다음달에 실전 준비반에서 임장 방법을 배우면서 조활동을 하면 목표를 위한 실천에 성큼 다가갈수 있을것 같습니다.
8. 이번 강의에서 말씀해주신 사례로, 대비하지 못하고 하락장이 왔을때 또는 무리한 투자를 했을 때, 겨울을 버티지 못하고 하차했을 때 어떤 일이 일어날 수 있는지, 또 어떻게 대비하고 적절한 투자를 할 수 있는지 알 수 있었습니다.

실행해보고 싶은 점

1. 봄, 여름, 가을, 겨울 계절 구분해보고 어떤 시기에 사야하는 물건인지 분석해보기
2. 청주시 흥덕구 복대동 신영지웰시티 계절
3. 2012~2016: 겨울
4. 2017~2019: 봄 >> 19년도 잠깐의 역전세 (약 3~5천만원)만 대비가 된다면 이때가 가장 적은 투자금으로 투자할 수 있었던 시기
5. 2019.08~2021.07: 여름
6. 2021.07~2023.01: 가을
7. 그 뒤로는 다시 겨울이 되겠지만, 앞으로 추이를 더봐야 정확하게 판단할 수 있을것 으로 보입니다. 중요한 것은 겨울과 봄이 매우 길었고, 2년간 폭발적으로 오른 다음에 다시 약간 하락한 상황이라는 점입니다. 겨울과 봄을 버티지 못하고 떠나버린 사람들이 얼마나 많을지 생각해 볼 수 있었습니다.
8. 대장 아파트라서 그런지, 아니면 유독 2010년대 부동산 불황이 길었던건지 모르겠지만, 지방 사이클인 5년을 훌쩍 넘긴 겨울과 봄이 버티기 힘들었을것 같다는 생각이 듭니다. 그래도 입지를 믿고 기다린 사람들은 큰 결실을 맺을 수 있었을 것입니다.
9. 위 물건을 을 샀을 때 수익률과 환금성을 고려해보고 가져갈 물건인지 팔 물건인지 판단해보기
10. 2164세대, 2010년 식 아파트
11. 입지평가: 직장[B등급(흥덕구)], 교통[A등급], 학군 [A등급], 환경 [A등급], 공급 [C등급(적정 수요 8.8배)] 모든 요소 청주시 1위
12. 5년내 고점 매입시(21.07): -69%
13. 5년내 저점 매입시 (19.07): 383%
14. 모든 입지 요소에서 청주시 1위라는 점에서 매력적임을 확인할 수 있었습니다. 학군이 좋아서인지 주변에 아파트에 비해서는 구축임에도 상승자에서 가파르게 올라가는 모습을 볼 수 있고, 외관만 봤을때는 구축이라고 생각 되지 않게 조경이 잘 되어있었습니다.
15. 청주시에서 가장 좋은 아파트를 고른 것이긴 하지만, 전고점 대비 25% 매매가가 빠져있고, 전세매매갭이 9천만원 까지 떨어진 지금 투자를 해도 다음 상승장에 수익을 낼 수 있는 매물이라고 생각됩니다. (지방투자는 5천만원을 기준으로 하는 것 같던데 전세가율이 더 오르거나 매매가가 떨어질 때까지 더 기다려야 되는지, 지금 들어가도 충분히 좋은지는 잘 모겠습니다.)