[목표]

1주차 임보작성

독서 - 김부장3권 (송과장편)

[실적]

독서 - 김부장2권 (정대리,김사원편) [완료]

[감사일기]

건강하게 자라주는 아이들에게 감사합니다. ^^

[월부입문 후 투자 공부시간 카운팅... 러프하게...최소시간으로 잡기] (독서+강의+임장)

2023년 11월 84시간 (하루평균 3시간)

2023년 12월 84시간 (하루평균 3시간)

2024년 1월 112시간 (하루평균 4시간)

2024년 2월 77시간 (하루평균 2.5시간)

2024년 3월 76시간 (하루평균 2.4시간)

2024년 4월 첫째주 14시간30분

둘째주 ~~ing

-----------------------매일 보고 외우기--------------------

[잃지 않는 투자란??]

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자!!

=> 어떤것에 투자를?

임장하면서 가치있는 범위를 설정하고 그 안에 있는 아파트가 싸고, 전세가율이 올라올 때... 그때 투자한다.

(그냥 갭이 작다고 투자하는 것이 아님 -> 0점 짜리투자.

특히, 지방구축은 전세가가 매매가를 밀어올리는 특징이 있음. 이런 아파트는 전세가가 올라갈때만!!!! 올라간다.

이럴때 투자!!)

[절대적 저평가 여부는 어떻게 판단하는가??]

1단계. PIR로 가격이 싸다 비싸다를 가늠 (서울기준 PIR < 11 이면 그래도 싸구나 생각하기)

=> 2014년1월 ~ 2018년6월까지 절대적 저평가 시기였다. (이때 PIR은 서울평균 10.1)

2단계. 전세가율로 확신을 가지고 실행에 옮김. (평균 전세가율 > 65% 이면 확신을 가지기(서울))

=> 지방의 경우 서울 PIR을 가지고 대장 단지 비교를 통해 저평가 여부평가하기.

이 두 단계가 교집합이면 무엇을 사더라도 싸게 사는 시기

(여기서 상대적 저평가 까지 결합시켜 물건을 매수하면 best전략)

[전세가율을 가지고 호황과 불황 판단하기]

# 호황: 사람들이 집을 가지고 싶어~~ 그럼 매매가는? 올라가... 상대적으로 전세가율은? 낮아져...

# 불황: 사람들이 집을 가지고 싶지 않아~~ 그냥 임차로 살꺼야~~ 그럼 매매가는? 내려가...

# 상대적으로 전세가율은? 높아짐...

=> 불황에 사서 호황에 팔자!!의 의미 되새기기!!

# 상급지 좋은 아파트의 경우 -> 전세가율이 대부분 낮다.

[사용가치(전세)보다 -> 보유가치를 높게 쳐줌] (갖고싶어)

# 지방 입지 안 좋은 구축 -> 전세가율이 항상 90%이상.

[사용가치만 있고 보유가치가 없어] (갖기는 싫어)

[서울의 평균 PIR]

# 현재 PIR은 11.128!! 아직은 서울의 평균 소득대비 집값이 비싸지 않은 상태임!!

[서울의 평균 전세가율]

서울 평균 전세가율 52.4%

-> 서울의 평균 소득대비 집값이 비싸지 않은 상태에서 평균 전세가율이 52.4%다?

현재 서울의 전세가는 비싼상태는 아니다.

[상대적 저평가란?]

# 더 많이 오르는 같은 값의 좋은 물건 찾기 (입지요소와 가격을 활용한 비교평가하기)

-> 임장을 많이 다니고 많이 보고 많이 외워야 알 수 있다.

[결론]

# 투자를 잘한다는 건...

'절대적 저평가 시기를 알고... 상대적 저평가의 핵심인 비교평가를 통해 할 수 있는 best의 선택을 한다. '

라는 문장으로 귀결된다.

[부동산 사이클의 4계절]

예시)

[부동산 사이클 결론]

Best 투자전략은? (늦겨울에서 초봄~~!!)

=> But.. 차선책으로...

돈이 여유가 있다면?? 겨울중간에 투자해도 된다...

(이유는?? 전세가 상승분으로 투자금을 회수 할 수 있으니까~~)

[지방에서 20평대 투자 시 의사결정 기준…]

# 30평대 투자를 우선적으로 검토하되, 만약 비슷한 투자금에 더 좋은 20평대가 있다면…

=> ex) 여기 32평 보다는, 저기 24평이 낫겠는데?? 라는 생각이 들 정도로 괜찮은 단지면 투자해도 ok!!

# 그럼 그 20평대는 무엇이지?

=> 1급지의 신축 or 준 신축

=> 2~3급지더라도 상품성이 우수한 최신축 20평대 (브랜드 대단지)

[지방에서 저평가, 저가치 단지 판별하는 방법]

# 입지가 안 좋은 구축 –> 가성비가 좋아서 거주는 하지만, 내가 갖기는 싫음 (전세가가 안오름 ㅜㅜ)

# 입지가 좋은 구축 –> 구축이긴 해도 사는데 편리해서 가격이 싸지면 갖고 싶음 (전세가가 매매가를 밀어올림)

# 입지 좋으면서 + 신축, 준신축 – 사람들이 많이 찾아서 내 집으로 갖고 있어도 집값이 오를 것 같음

(전세가와 매매가의 갭이 상대적으로 큼)

# 저가치 아파트 공통점

-> 구축 / 입지 안 좋음 / 전세가 오르지 않음 (저가치)

# 저평가 아파트와 비교

-> 구축X / 입지 괜찮음 / 전세가 올랐다 떨어짐 (저평가)

=> 결론: 지방에선 특히 전세가를 잘 봐야함. (그래서 전세가를 좌우하는 공급이 매우 중요.)

# 미분양은요? (미분양도 새 아파트의 공급물량 이므로 미분양의 소진유무를 봐야한다.

특히 미분양이 급속도로 소진되면 수요가 살아난다는 증거이므로 유심히 봐야 함!!))

[지방에서 투자 결정 시 우선순위는 어떻게 될까?]

# 광역시 (=입지가치를 인정받음)

입지 좋은 신축 > 입지 좋은 구축 = 입지 안 좋은 신축

# 중소도시 (=입지가치가 낮음, 따라서 상품성이 최우선 순위)

입지 좋은 신축 > 입지 안 좋은 신축 > 입지 좋은 구축

=> 지방에서 입지가 안 좋은 구축은 가급적 투자하지 말기!!!

[그렇다면 우리가 투자대상으로 고려하기 적절한 물건은 무엇일까?]

# 입지 떨어지는 신축 or 입지 좋은 구축…이 전세가가 올라올때…를 노린다!!

=> (1~1.5급지 구축 30평대 / 2~3급지 신축 30평대 / 1~1.5급지 신축&준신축 20평대)

# 입지 좋은 신축 30평대는요??

=> 당연히 좋지!! But 전세가율이 낮아서 투자금이 많이 들어감!! (이건 본인의 선택)

[지방투자에 있어 입지분석시 핵심사항은 무엇일까?]

# 인구

-> 어느 동네에 사람이 많이 살지?? (별표 한개)

-> 많이 사는 동네 중 아이 키우는 젊은 사람이 많은 동네는 어디지?? (별표 두개)

# 직장

-> 종사자수 뿐만 아니라... 양질의 일자리가 있는곳이 어느 위치에 있지??

# 학군

-> 엄마들이 선호하는 학교는 어디지??

초등학생 학생수가 많은 곳 (학급당 25명 이상) + 1000명이상 학교

-> 중학교 학업성취도 + 특목고 진학률 (3%이상이면 good) + 그 중학교를 보내기 위한 초등학교는 어디지??

-> 다른 지역에서도 이 학군지 때문에 이사올 수 있는 가능성이 있을까??

(지방에선 1등 학군지를 제외하고는 학군지로서의 의미는 없음;; 환경이 더 중요한 요소!!)

# 환경

-> 백화점, 마트보다도... 신규 택지 + 신도시 느낌인 곳이 어디지? (지방은 이 자체가 환경)

# 공급

-> 이 지역과 인근지역 (인구 교류지역)의 입주물량과 미분양은 어떻게 될까??

-> 투자할 때 대규모 입주장 전후로 3개월 가량은 피해야 할텐데...

(그럼에도 불구하고 가격이 싸면 전세를 36개월세팅을 하든지... 입주장을 피하는 기간으로 설정해야겠다.

but. 입주장이 생각보다 길어질 수 있으니까 리스크가 대응이 되는지 체크하자!!)

ex) 전세가가 20~30%빠져도 내가 감당할 수 있나?

# 교통

-> 일부 광역시 (부산,대구,대전)를 제외하고 교통이 입지분석의 핵심사항은 아님!! (but.참고는 해야 함)