공급 폭탄 앞둔 중소도시 구축, 5일 만에 매도했습니다

안녕하세요.

재이리 튜터님 반의 쇼요입니다. 

23년에 매수했던 1호기, 지방 중소도시 구축 물건의 매도 계약금을 어제 받았습니다. 

다가오는 26년부터 28년까지 수요를 훨씬 웃도는 공급이 예정되어있고, 임차인 분의 전세 만기가 6개월 이상 남아있었기에 쉽지 않을 것이라 생각했지만…

배운대로 하니 예상보다 수월하게 매도할 수 있었습니다. 

어떤 이유로 매도를 하게 되었고, 그 과정에서 무엇을 배웠는지 남겨보겠습니다. 

왜 매도를 결정하였나 

- 비용을 줄이는 선택보다 

편익을 키우는 선택 

제 1호기는 연식이 오래되었지만 택지로 조성된 곳에 위치해있고, 학교 선호도가 있어 구축임에도 지역민들의 꾸준한 수요는 있는 단지였습니다. 

매수 당시 가치 대비 가격이 저렴하다고 판단하여 매수하였고, 잠시 상승하며 수익률 100% 이상 가던 시기도 있었으나 

계속되는 후분양으로 3년 뒤까지 공급이 늘어나면서 선호 생활권 외 기축 매수 분위기는 그리 좋지만은 않은 상황이었습니다. 

공급을 피하는 조건으로 보유한다면 충분히 수익이 날 수 있는 단지라는 것을 알고 있었지만

저는 싱글 투자자로 명의가 한정적이었고, 앞마당에서 1호기보다 좋은 가치를 지닌 단지에도 투자 기회가 오고 있던 시점이었습니다.

고민이 되던 차에 감사하게도 월부학교에 올 수 있었고, 양파링 멘토님의 1강 강의를 들으면서 그저 쉬운 선택을 하는 것은 후회를 남기고 기회비용을 놓치는 결과를 얻을 수도 있겠다는 것을 깨닫게 되었습니다.

단순히 '전세 연장 시 리스크가 크지 않으니 보유해야겠다' 라는 판단은 비용을 줄이는 관점에서는 맞는 판단일 수 있겠으나, 저의 최종 자산 목표나 매도 시 얻어지는 편익을 고려하지 않은 아쉬운 선택이라는 생각이 들었고

매도한다면 얻을 수 있는 편익인 취득세, 그리고 이후 매도 후 매수하고자 하는 단지들의 가치 를 고려했을 때는 매도가 오히려 편익을 키우는 방향이라고 판단하였습니다. 

고민 끝에 담당 튜터님이신 재이리 튜터님께 제 생각과 현재 상황, 다음 투자 후보 단지들도 논의드리면서 매도를 진행하게 되었습니다. 

내놓은지 5일만에 팔린 비결 

- 상태, 가격 

분위기가 좋지 않은 시장에서 매도를 하는 것이기에 걱정을 하기도 했었으나

또 한편으로는 드문 드문 실거래가 찍히고 있었기에 시장이 어렵다고 매도가 되지 않을거라고는 생각하지 않았습니다. 

최근 실거래 양상을 보면서 저가보다는 동/층/향, 혹은 인테리어를 할 수 있는 조건(공실) 또는 이미 인테리어가 된 집 위주로 팔리는 것을 보며 지금 1호기 지역에서는 실거주자분들이 주요 수요자라는 것을 알고 있었고, 저는 저희 집이 1등 물건이 될 수 있는 조건으로 내놓는다면 충분히 매도가 될 것이라고 생각했습니다. 

나와있는 물건 및 경쟁 단지를 살펴보며 인테리어가 된 저희 집이 제일 상태가 좋다는 것을 알고 있었고, 어느정도 가격으로 내놓아야 경쟁력을 가질 수 있을지 파악한 뒤 매수 때 도움을 주셨던 부동산에 물건을 내놓았습니다. 

당근에도 집 사진을 포함하여 직접 제가 물건을 등록해두었는데, 3~4일 사이에 다른 부동산 사장님, 실수요자분들께서 꾸준히 문의를 주시면서 ‘저희 집이 팔릴만하구나’를 인지할 수 있었는데요.

만약 매도를 고민하시는 분들 중에 우리 집의 경쟁력을 정확히 파악해보시고 싶으신 분들이 있으시다면 당근🥕에도 내놓아보는 것을 추천드립니다. 사장님께 연락이 가는 것이 아니라 저에게 직접 연락이 오기 때문에 반응을 통해서 저희 집이 어떤 부분에서 매력적인 조건인지 확인할 수 있었습니다. 

결국 거래를 만드는 것은 사람 

- ‘저는 2년 더 살고 싶은데요’ 연장 거주를 희망하셨던 임차인 분
- 한 곳에만 맡겨도 팔린다. 믿고 맡길 수 있었던 사장님 

가격과 집상태는 제가 판단하고 결정할 수 있는 부분이었지만, 또 하나의 중요한 부분 ‘상황’ 이 남아있었습니다. 

전세를 빼는 것과 마찬가지로 언제든 입주할 수 있는 집이 되어야 다양한 매수 후보자분들이 고민하실 수 있을텐데, 저희 임차인분은 만기 이후에도 갱신하여 2년 더 거주하고 싶으시다고 의사를 밝혀주셨습니다. 

서로가 윈윈할 수 있는 방법으로 매도가 되면 가장 좋겠지만, 실거주자 위주로 움직이는 시장이었기에 임차인분이 원하는 전세 승계로 매도하기가 쉽지 않을 것 같아 저의 사정을 먼저 간곡히 말씀드렸습니다. 

평소 이런 저런 요구사항도 바로 해결해드리고 사이를 좋게 유지하고 있었던 덕분인지 손님이 왔을 때 집도 잘 보여주시고, 이사 비용 일부를 제가 부담하는 조건으로 만기 시 퇴거하는 것으로도 협의가 되었습니다. 

이 과정에서 제가 임차인분과 구두로(전화 상으로) 협의가 완료되었다고 생각하고 매도 계약금을 먼저 받았는데, 너무 빨리 매도가 되어 당황하신 임차인분께서 이사비를 더 원하셔서 약간의 추가 조율이 있기도 했는데요. 

다음부터는 현 임차인분과의 조건을 확실히 한 이후에 매도 계약금을 받아야겠다는 교훈도 얻을 수 있었습니다. 

매도에 있어서는 부동산 사장님께서도 정말 큰 역할을 해주셨습니다.  

저희 집을 매수하신 분은 꽤 오래 전부터 실입주 매수를 고민하셨으나 예산에 맞으면서도 깨끗하고 좋은 집을 구할 수 없어 아쉬워하시던 분이었고, 이 분을 계속 붙잡아두고 계시던 사장님께서 저희 집을 바로 연결시켜주셨던 것입니다.

1호기 매수, 전세를 거래하면서 동네에서 일을 가장 잘하시는 마당발 사장님이시라는 것을 알고 있었고, 오고 가며 부동산을 들릴 때마다 고객관리를 참 잘하시고 주도적으로 일을 하시는 분이라 배울 점이 많다고 생각했던 분이셨습니다. 

저희 집 조건을 듣자마자 본인이 팔 수 있음을 자신있게 말씀해주시면서 계속 연을 이어가시던 매수자분을 바로 데려와주셨고, 덕분에 빠른 거래를 할 수 있었다고 생각이 듭니다. 

저도 그동안 이 사장님과 연을 잘 이어가고 싶어서 안부 문자도 자주 주고 받고 명절 선물도 보내드리곤 했었는데, 그런 관계를 위한 노력들이 영향을 미쳤는지는 정확히 알 수 없지만 그래도 긍정적인 영향이 있지 않았을까 생각을 해봅니다. ㅎㅎ

배운대로 하나하나 해나간다면

- 복기 포인트 

매도 과정을 복기해보면 그동안 월부 환경에서 들은 강의로, 경험담으로 배운대로 하나하나 시도를 해봤던 것 같습니다. 

① 매도/보유 시에 발생하는 비용과 편익을 따져보고 의사결정하기

② 매도 이후 갈아탈 단지 후보를 가늠한 다음 매도 계획 잡기

③ 내 물건의 상태/상황/가격을 1등 조건으로 만들 것 

실행해나가면서 여러가지 크고 작은 교훈들도 얻을 수 있었는데요,

• 시장 상황에 팔릴만한 가격과 상태, 조건으로 내놓는다면 하락장에서도 충분히 매도가 가능하다. 안된다고 생각하지 말기
• 당근에 내놓으면 바로바로 반응을 확인할 수 있어 좋고 물건에 대한 메타인지가 가능하다.
• 임차인분과 부동산 사장님과의 관계가 정말 중요하다. (잘하자!)
• 매도 시 임차인분과의 조건은 확실히 하고 계약금 받기

앞으로 투자를 계속 해나갈 저에게 또 하나의 소중한 경험이 되지 않을까 생각을 해봅니다.

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중간 중간 사소한 것으로 고민이 될 때 조언을 해준 저의 오랜 동료이자 선배이신 집심마니님, 멤생이님, 월천님

징징대는 저의 고민 들어주시고 조언해주신 나나님, 훌륭한 갈아타기 경험담 공유해주신 우리 반 후추보리 반장님, 꾸오님, 매도 되었을 때 함께 축하해주신 우리 반원분들, 월부 동료분들 

방향성 잡고 시도해볼 수 있도록 독려해주신 재이리 튜터님께 감사합니다.

다음 매수까지 잘 이어질 수 있도록 이후 스텝들도 차근 차근 해나가며 좋은 소식 또 들려드릴 수 있도록 하겠습니다.

공급이 많은 시장에서 매도를 계획하고 계신 분께 

제 글이 조금이나마 도움이 되기를 바라며

글 마무리해보겠습니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.