[열반 기초반 66기 일4천리로 부동산 일병 9출할 조_광야탈출] 열반스쿨 기초반 2강 강의후기

와닿았던 내용(강의후기)

• 리스크 헷지 방법
• 1) 역전세 => 입지독점성 체크 2) 대량공급 => 3년 내 입주물량 체크 3) 무리한 전세가x, 전세보증금 10% 보유)
• - 역전세 대비하기 위해 플랜 B가 있는지. 최악의 상황에 얼마까지 떨어질지를 예상한다.
• 4) 수익시기는 최대한 길게 잡기. 고정적인 수입(급여)로 헷지한다.
• 좋은 투자란? 잃지않는 것(원금 보전), 그 다음이 수익률의 크기 => 수익률의 높고 낮고만을 따지는 것이 아니라 제일 중요한 것은 원금 보전이라는 것. 기억하자
• 가치투자: 같은 가격이면 어디가 더 입지가 좋지? 같은 입지라면 어디가 더 싸지? => 불황일 땐 호재를 보고 투자해야한다는 점. (호황일때는 이미 가격에 호재가 반영되어있으므로 보지 않는다.)
• 부동산 투자 기준 ★ 1) 저평가 여부 2) 환금성 3) 수익률 4) 원금보존 5)리스크대비 => 환금성의 의미를 알았다. 바로 매매가 가능한 물건(실수요가 많은지)과 연결되는 개념, 부동산에서는 환금성이 좋지 않은 물건을 사지 않는다.(아파트 저층, 빌라) 3대가 덕을 쌓아도 안팔리는 주택이 도시생활주택, 빌라 라 말에 ~우리는 현금흐름형이 아닌 시세차익형투자를 하므로 환금성 좋은 아파트가 제격이라는 생각을 다시 하게 되었습니다.
• 수익률 높이는 방법 1) 앞으로 가치가 오를 곳 2) 적은 투자금 3) 전세값 상승할 곳 적은 투자금은 역시 매전갭이 크지않은 곳에 투자하라는 말이고, 동시에 충족되어야할 것이 매매가(=가치)가 오를 곳에 투자하라는 것. 즉, 같은 가격이면 입지좋은 곳(가치)에 싸게 투자(적은투자금)하라는 가치투자와 일맥상통된다. 하지만 전세값이 상승 할 곳은 생각 못했다. 매매가 흐름뿐 아니라 전세가 흐름도 같이봐야하는 것 전세값이 상승하면 결국 수익률이 무한대가 된다는 것은 생각하지 못했다. 전세값은 1)입주물량 2) 물가의 영향을 받는다는 것을 다시 기억하자!
• 리스크 헷지방법 1) 입지독점성을 갖는가? 2) 입주물량 체크 3) 무리한 전세가 설정 x(5%정도 상승) 4) 수익시기는 최대한 길게 잡기. 고정적인 수입(급여)로 헷지한다. => 결국, 수익률을 높이고, 리스크를 헷지하기 위해선 공급량 체크가 무엇보다 중요하다는 것을 알았다. => 또한 입지독점성이 중요하다. 입주물량이 적고, 실수요가 많은 곳 ! 입지독점성이 좋은 곳은 원래 전세가로 돌아온다는 것! => 결국 시세차익형 투자는 최악의 경우를 예상한 플랜 B를 가져야 한다. (전체 보증금의 10%는 보유, 떨어질 전세가를 예상)