서울시 동작구 흑석동 아크로 리버하임 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 75조 감자토이]

▶ 아파트명

동작구 흑석동 아크로 리버하임

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

동작구 사업체수 19,739개 / 종사자수 106,159명 

2. 교통

강남 31분 / 여의도 16분 / 시청 40분 

   3. 학군

동양중 79.5% / 중대부중 80.5%

4. 공급

보라매한국아델리움클래스 / 2024.10 / 117세대

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 아크로 리버하임 24평형 현재 매매 15.9억, 전세 6.5억

10년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 18.1억 전세 9.8억 

10년 내 저점 매입시: 2013년 12월 매매 12.4억 전세 6.1억 

*고점 매입시 수익률 (159000-181000)÷(181000-98000)*100 = -21.5% 

*저점 매입시 수익률 (159000-124000)÷(124000-61000)*100 = 56%

▶ 현장사진

▶ 단순 임장보고서로 쓰지 못할 주관적 관점

- 가격 대비 학군은 좋은 편은 아니다. 심지어 아직 고등학교는 없고, 흑석고는 27년에 유치 '예정'

- 위치접근성은 가히 최고이다. 강남, 여의도, 영등포, 판교, 종로는 최소 20분 - 50분 이내

- 갭투자로 하기엔 레버리지가 매우 큰 편이다. 다만, 투자금은 많이들어도 그만큼 수익률은 좋을 것 같다.

수익률이 좋은 근거는 흑석 뉴타운 재개발 시작이 다가왔다. 2구역은 1200세대의 삼성 래미안이,

7구역은 현대건설에서.. 이제 호재만 남은 상황이다.

- 다만 불안 요소는 대학가 근처라 담배피는 등의 안좋은 모습과 함께 중국인이 많이 거주한다.

또한, 임대거주자가 매우 많은편이고 그사람들이 흑석동의 이미지를 망치기도 한다.

현재 기준으로는 대형마트가 없고, 큰 병원이 호재기도 하지만 이들이 또 분위기를 망치기도한다.

그리고 무엇보다,, 공사로 해결할 수 없는 분지지형 + 높은 산지이다.

- 개인적으로 돈이 있다면 무조건 투자하고 싶지만, 거주하고 싶지는 않다.