마포구 용강동 래미안마포리버웰아파트수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반66기 50조 보리예]

아파트명 : 래미안마포리버웰

단지소개 563세대 / 사용승인일 : 2015.02.27/ 용적율 248% / 건폐율 24% / 주차대수 : 세대당 1.24대 / 지역난방

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 등급 A

등급 A

종사자수 247,276명/ 사업체수 37,290개

2. 교통 등급 A

강남 50분 / 여의도 18분 / 시청 37분 

3. 학군 C

동도중 82.9% / 광성중81.5%

마포구가 전반적으로 학업성취율이 낮다.

그 중, 동도중이 마포구 내 특목고진학률 1위 / 학력 82.9%로 그 중 탑이라고 생각한다.

마포구 학원가에서는 용강동이 좋은 곳으로 알고있으나 이부분 알아보고 보완필요하다.

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

4. 공급 A

마포구 인구수 대략 36만명

36만 *0.5% = 1800

추후 3년간 공급량 1800세대 미만이므로 A등급

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 래미안마포리버웰 32평 현재 매매 17억, 8,000 전세 10억 667

10년 내 고점 매입시: 2023년 4월 매매 19억 전세 9억

10년 내 저점 매입시: 2015년 6월 매매 7.7억 전세5.5억 

고점 매입시 수익률 -12%, 투자금 10억으로 현재 나의 투자금으로 투자불가.

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

단지 내 한옥카페에서 커뮤니티가 활성화되어있음을 확인함.

평지아파트/인근 이마트/인근에 생활시설이 많은 것도 환경적인면에서 장점이라고 생각함.

전세가율 평균 60%. 입지평가(교통A 공급 A 학군C 직장A) 좋은 편이라고 판단함. 현재 내 투자금으로는 어렵다는 판단

마포구 내에서는 인근 태영아파트랑 같이 제일 괜찮다고 생각(커뮤니티, 시설과 같은 면에서는 리버웰 아파트가 우세)

저환수원리에 부합하는지 추후 자료 보완예정