실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 54기 39조 별]

□투자를 할 때 가장 중요한 것

투자범위 아는 지역

수익률 적은 투자금 큰 수익

매도시기 가격에 가치가 반영된 후!

투자는 셀프, 가치를 알아야 투자할 수 있어

임장, 임장보고서는 가치&저평가를 알기 위한 수단

매수와 매도의 판단자료

□투자자에게 앞마당이 필요한 이유

앞마당이란 임장과 임장보고서를 통해 특정 지역과 단지의 투자자로서의 분석을 끝낸 곳(선택지)

선택지중에서 비교, 1등에 투자하기

프로세스 투자할 가치가 있는가? -> 비교 대상 가운데 최선의 투자인가? -> 자금면에서 투자가능한가?

□실제 투자를 위한 임장의 단계와 방법

---분위기임장

결과물:동별 선호도

방법:주요정보파악,지도보기,루트짜기

수도권:큰 도로,단지사이, 주요직장, 역, 상권, 학교 + 업무지구까지 교통 체험

지방:주요 택지, 연식좋은 아파트의 밀집지

대화하기 보다는 아파트, 상가, 사람을 보라

걷지 않으면 기억에 남지 않는다

주요정보:위키, 지도(지적편집도-상권/산단, 법정경계-동별임장순서)

루트짜기:상권 아파트의 분위기를 볼 수 있도록

수도권:시작과 끝 지점을 맞춘다, 상권, 아파트 많은 곳을 우선, 전 지역 다 본다

지방:랜드마크 아파트가 있는 지역 우선, 생활권이 작으면 갈 필요 없음

체크리스트:직장(대기업, 제조업), 교통(업무지구접근성, 혼잡도), 학군(초등학교 학원, 학교유무, 유흥가), 환경(편의시설, 선호, 비선호시설),공급(빈땅)

동별 순위정하기, 왜 선호지역인지 정리하기

---단지임장

결과물:단지별 선호도

선호동>모든 동의 선호단지>모든 동의 모든 단지

바깥>안쪽

소요시간 10-15분, 단지별로 마무리(내용정리)

단지:연식, 동간거리, 조경/관리, 지하주차장(연)

주변:역접근성, 편의시설, 도로상태(인도구분)

구축:땅의 가치->입지, 용적률/평수분포/연식대비상태

지방:조경, 관리상태, 신축단지

---매물임장

결과물:단지리스트

대상선정:전고점 대비 20-30%하락,매전비율 60%이상,가치(입지, 연식)

단지선정>매물예약>부동산예약>매물임장실행

실거주라고 거짓말하면 전세시세를 물어볼 수 없어, 투자자로써 매임할 것

부사님 스타일체크:성실도, 매도자입장, 일 잘하시는 분

5개-10개-15개-25개

자금상황에 따라 단지달라져, 가급적 혼자 진행

예의를 갖출 것

매물상태체크: 상태체크도 연습! 실전에 도움이 됨, 실전처럼 체크할 것

신발장, 중문...새로 했으면 득점

방...확장(춥다), 장판, 도배, 조명(전등켜보기), 방 활용

부엌...싱크대, 특히 구축

세탁실...결로누수

화장실...타일, 문, 조명, 거울, 샤워기, 욕조, 수리여부

안방화장실, 파우더룸도 본다

베란다...타일, 천정누수, 샷시, 베란다뷰

부동산에 돌아가 마무리 질의응답, 귀가후 다시 정리

시간(미루면 비용이 커져, 강의 임보), 습관(작게 자주 보상...명랑핫도그), 결과물(투자&앞마당(=미래의 투자))

BM

분위기임장에서 아파트 상가 사람을 보자

단지임장 루트짜(보)기

노션으로 임장 체크리스트 만들기(분임, 단임)

혼자서 매임!

보상 순대국?