[실전 26기 🌸을 든 둘리와 발품 8고 서울정복하조 커디윤] 5강 강의후기

안녕하세요. 커디윤입니다 :)

오늘은 드디어 실전반의 꽃 !!

마지막 주우이멘토님의 5강 후기를 적어보려고 합니다.

편안한 분위기 속에서도 다양한 인사이트를 많이 알려주셔서

잠시라도 긴장의 끈을 놓지 못했던 강의였습니다 ㅎㅎ

또한 제 질문을 선택해주셔서 감사합니다 !!

답변과 함께 진심어린 조언도 해주셔서

듣고 또 듣었습니다 ㅠ_ㅠ 꼭 기억하겠습니당 멘토님

강의 내용 중 인상깊었던 내용과 제 생각을 정리해보려고 합니다.

"지금 2-3억 정도 있는 분들은 서울투자하세요.

그리고 만약, 2~4급지 대장 단지가 2~3억으로 살 수 있다면 사야합니다."

저희가 매매 10억 전세 7억으로 약 3억을 투자한다면 나중에 이런 단지들의 전세가

얼마나 올라갈까요? 물론 정확한 예상을 할 수는 없지만,

매매가격은 15억 이상 가기에, 전세가격은 최소 10억이 갈 것이라고

예상하셨습니다. 그렇게 되면 전세가율이 약 66% 정도 되는데요.

15억/10억 되었을 때 매수하는거랑

10억/7억이 되었을 때 매수하는거랑

어떤게 나을까요?

또, 그렇다면 2~4급지 대장 중에선 우린 가장 먼저,

2급지 대장부터 봐야할 것입니다.

현재 제가 가진 앞마당 중에서는 2급지는 3억으로 할 수 있는 대장은 없고,

3급지는 3억으로 구축 단지들만 해야하고,

4급지는 3억대 대장들이 꽤나 있습니다.

3급지 선호 구축과 4급지 대장을 비교해봤을 때

다음장에 탄탄하게 전세가격을 형성하고, 전세를 올려받고 재투자하기 용이한 것은

4급지 대장부터일거라는 생각이 듭니다.

현재 선거주간에다가 대출이 점차 풀리면서 사람들의 매수수요가 살아나고 있는 듯보여

매도자들의 심리도 우왕좌왕하는 것 같은데요.

이 안에서 나에게 맞는 단지 중 2~4급지 선호/대장 단지를 2~3억 가량으로

매수할 수 있는 기회를 잘 포착해야될 것입니다.

적정 전세가격을 파악하는 방법

IF 내가 잔금이 안된다면, 나에게 딱 맞는 물건 보다,

조금 여유를 가지고 접근하는게 좋다

전세가율 + 전세가율의 수준 + 급등하는 전세가격 확인

ex. 임대차3법때 전세가격에 급등했다. 우린 그 구간을 오버슈팅이라고 여기고,

실제 물가에 비례하면 전세가 상승했다면 어느 수준 정도 되었을 지 어림잡아볼 수 있다.

단, 이 방법이 눈대중이기에 전체적으로 수도권 전세가격이 싼지를 가늠해보는 것이 좋다.

수도권 전체 가격 레벨을 맞추며 파악한다면

전세금액의 감을 잡을 수 있으며, 그게 익숙해지면 나중에는 매매가격만 보고,

적정 전세금액을 가늠해볼 수 있을 것입니다.

서울 매매거래량은 최소 5천건 정도 되어야 유효하다.

지금을 우리가 상승장이라고 부르지 않는 이유는,

곳곳에서 상승흐름이 뉴스기사를 통해 알려지긴하지만

전반적인 수도권 거래량이 적기 때문이다.

즉, 움직이는 사람들 보다 아직 잠잠하고 하락을 생각하는 가수요자들이 많다는 뜻이다.

= 상승장이 오려면 대다수사람들의 심리가 움직여야한다

아직, 미래를 긍정적으로 보는 소수의 사람들이 급매를 매수하고 있다.

이제 3월 거래량이 곧 나오게 되면 2월 2~3천건 정도되던 수치를 훌쩍 뛰어넘어

4천건 정도 될거라는 예측이 있지만 실제 진행은 어떻게 될지 알 수 없다.

투자를 준비하며 서울 거래량까지 함께 고려해보자.

지금은 매물수도 역대 최고일 정도로 많아지고 있으니 그만큼 전세 수요가 탄탄해지고 있다는 뜻이라

상승장으로 부르기가 더 애매한 환경이 구축되고 있는 것이다.

어쩌면 나라에서 전세가 상승하는 것을, 가격의 비정상적인 시장 변화를 우려해서

조금씩 대출을 풀어주며 시장분위기를 모호하게 만드는게 아닐까 싶다.

이럴 때 일수록 가치있는 자산을 잘 구별하여 기회가 왔을 때 바로 행동할 수 있도록 준비해야한다.

이 외에도 정말 양질의 인사이트를 많이 나누어주셨습니다.

틈틈이 복습하며 제 것으로 만드는 노력을 기울이겠습니다 :)

멘토님 긴 시간 정말 감사드립니다 !!!